수원지방법원 2025타경1239. 안양시 만안구 안양동 534-6 토지와 건물의 일괄매각 사건입니다. 물건표시는 연립/다세대 + 토지이고, 감정 이용상태는 지하 1층·지상 4층 숙박시설입니다. 소유자는 유순희이며, 현재 말소기준권리는 2024.03.07 설정된 중소기업은행 근저당권 1,320,000,000원입니다. 이후 문미경 근저당 520,000,000원, 주식회사르벨라 근저당 390,000,000원 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건을 단순한 “후순위 권리 전부 소멸” 물건으로 보면 위험합니다. 임차인·점유자 조사에는 7명이 올라 있고, 그중 천운봉의 전입일은 2022.09.05로 말소기준보다 빠릅니다. 하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다. 매각대금 배당 시뮬레이션상 인수액은 0원으로 표시되지만, 선순위 점유자의 보증금 자체가 확인되지 않은 상태에서는 그것만으로 실제 인수 위험이 없다고 결론낼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1239 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 534-6 · 경기도 안양시 만안구 안양로102번길 13 |
| 물건종류 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 숙박시설 · 토지 224.8㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지상 4층 / 지하 1층 · 1988.11.16. 사용승인 |
| 소유자 | 유순희 |
| 감정가 / 최저가 | 2,591,304,160원 / 2,073,043,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 문미경 / 448,657,534원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
등기상 기준은 명확합니다. 2024.03.07 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 문미경·주식회사르벨라 근저당 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 주식회사르벨라 근저당권부채권에 설정된 조정란·양태양·이현주의 질권·근질권 역시 후순위 권리관계에 연결되어 있습니다. 그러나 천운봉은 이 기준보다 먼저 전입했습니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 만큼, 입찰자는 매각물건명세서와 임대차관계 원자료를 통해 실제 점유관계와 보증금부터 확정해야 합니다.
② 임차인·점유자 — 실제 조사 대상 7명
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 천운봉 | 미상 | 2022.09.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 조정란 | 건물 전체 | 2024.08.16 | 10,000,000원 / 7,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최형태 | 미상 | 2024.12.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박영석 | 미상 | 2025.05.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송은수 | 미상 | 2025.07.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김선빈 | 미상 | 2025.07.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이공은 | 미상 | 2025.07.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격·유찰 구조 — 80%라고 곧바로 싸다고 볼 수 없다
감정가는 2,591,304,160원, 현재 최저매각가는 2,073,043,000원으로 1회 유찰된 감정가 80% 구간입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 2회 유찰 1,658,434,400원(64%), 3회 유찰 1,326,747,520원(51.2%)입니다.
하지만 이 사건에는 동일 물건의 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다. 특히 선순위 전입자 천운봉의 보증금이 미상인 상태이므로, 2,073,043,000원을 곧바로 실질취득가격으로 보아서는 안 됩니다. 최저가가 내려가더라도 선순위 보증금이 실제 승계되는 구조라면 그만큼 총 취득부담이 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,073,043,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 23,130,430원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 1,320,000,000원 | 1,320,000,000원 |
| 2. 근저당 · 문미경 | 520,000,000원 | 520,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사르벨라 | 390,000,000원 | 209,912,570원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션상 채권총액 2,230,000,000원 중 2,049,912,570원이 배당되고, 미배당액은 180,087,430원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정이며, 선순위 점유자 천운봉의 보증금이 미상인 관계로 실제 매수인 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선 명학역 북서측 인근이며, 주위는 근린생활시설과 아파트 단지 등이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 인근에 지하철 1호선 명학역과 버스정류장이 있고 차량 접근이 가능해 대중교통 상황은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 이용. 지층 객실 1호·보일러실·창고, 1층 객실 5호·카운터·로비, 2층 객실 6호, 3층 객실 6호, 4층 객실 6호의 숙박시설로 이용 중입니다.
- 토지. 토지면적 224.8㎡, 지목 대, 일반상업지역이며 공시지가는 3,158,000원/㎡입니다.
- 건물. 1988.11.16. 사용승인된 철근콘크리트조 지상 4층·지하 1층 건물로 급배수·난방·위생·화재탐지·승강기·주차장·전기설비가 되어 있습니다.
- 위반건축물. 2019.09.17. 경량판넬·근생·35㎡·옥상 무단증축으로 건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·과밀억제권역·벤처기업육성촉진지구·도시교통정비지역·대기관리권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 천운봉 보증금 확인. 2022.09.05 선순위 전입자의 실제 임대차계약, 보증금, 확정일자와 점유부분을 최우선으로 확인하세요.
- 실질취득액 재계산. 천운봉의 보증금이 승계되는 것으로 확인되면 최저가 외 인수금액까지 합산하여 총 취득부담을 다시 계산해야 합니다.
- 조정란 관계 확인. 건물 전체 점유자로 조사된 조정란과 등기상 근질권자 조정란의 관계 및 임대차 실체를 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 제시외 건물이 포함된 일괄매각이므로 제시외 건물의 위치·규모·사용상태를 현장에서 대조하세요.
- 위반건축물 점검. 옥상 경량판넬 근생 35㎡ 무단증축의 원상회복·이행강제금·영업 및 금융 영향 여부를 확인하세요.
- 숙박시설 운영상태 확인. 객실별 점유관계와 영업·명도 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 80%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 별도의 현장 시세와 수익성을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “80% 최저가보다 선순위 점유 확인이 먼저”
이 사건의 등기상 담보권 구조만 보면 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 하지만 실제 입찰 난도를 결정하는 것은 2022.09.05 전입한 천운봉입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 승계액을 확정할 수 없고, 이 상태에서는 현재 최저가 2,073,043,000원을 실질취득가격으로 단정할 수 없습니다.
여기에 건물은 현황상 숙박시설이고, 2019.09.17. 옥상 35㎡ 무단증축이 위반건축물로 등재되어 있습니다. 실거래 비교자료도 없어 감정가 80%라는 할인율 자체를 가격 매력으로 평가하기 어렵습니다. 후순위 등기는 정리되지만, 선순위 점유·위반건축물·숙박시설 운영관계를 확인하기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
