의정부지방법원 2025타경2740. 남양주시 오남읍 오남리 819-8의 근린생활시설과 관련 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 일반철골구조 샌드위치판넬 지붕 1층, 사용승인일은 2017.02.13이며, 이용상태는 근린생활시설(제조업소), 현재 공실입니다. 등기상 소유자는 이태숙이고, 경매 신청권자는 진접농업협동조합, 청구금액은 1,824,888,316원입니다.
권리분석의 출발점은 2019.10.04 설정된 진접농업협동조합의 채권최고액 384,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권·가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 매각물건명세서에는 별도로 목록3 을구 1번 승역지 지역권이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다. 따라서 “금전 인수액 0원”과 “인수 권리 없음”은 전혀 같은 뜻이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경2740 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 오남읍 오남리 819-8 · 경기도 남양주시 오남읍 양지로139번길 11-22 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 근린생활시설(제조업소) · 현재 공실 |
| 건물 | 일반철골구조 샌드위치판넬(경사)지붕 1층 · 사용승인 2017.02.13 |
| 소유자 | 이태숙 |
| 감정가 / 최저가 | 2,886,321,000원 / 990,009,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 진접농업협동조합 / 1,824,888,316원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 지역권은 인수
말소기준은 2019.10.04 진접농업협동조합 근저당권 384,000,000원입니다. 그 뒤 2020년 696,000,000원, 2021년 360,000,000원, 2022년 360,000,000원, 2023년 240,000,000원, 2024년 120,000,000원의 근저당권이 순차 설정됐고, 2025.07.10 주식회사 효성건설의 171,000,000원 가압류와 2025.12.18 국의 압류도 존재합니다. 이들 후순위 권리는 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다.
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가에는 현재 공실 상태라고 하면서 임대 여부는 미상이라고 기재돼 있습니다. 따라서 임차보증금 승계액은 잡히지 않지만, 현장 인도와 점유관계는 입찰 전 다시 확인하는 편이 안전합니다.
② 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 990,009,000원으로 감정가 2,886,321,000원의 34.3% 수준입니다. 3회 유찰이라는 숫자만 보면 할인폭은 큽니다. 그러나 이 사건에는 동일 유형의 최근 실거래를 직접 비교할 기준이 제시돼 있지 않고, 대상 자체도 근린생활시설(제조업소) + 토지입니다. 아파트처럼 단순한 평형별 실거래 평균으로 가격을 재단하기 어려운 용도입니다.
따라서 본건의 가격 평가는 “감정가보다 65.7% 낮으니 싸다”가 아니라, 실제 활용가치와 권리제약을 포함한 실질가치를 따로 따져야 합니다. 특히 승역지 지역권 인수, 유치권행사중 플래카드, 목록4의 맹지성, 토사·콘크리트제품 적치 상태가 낙찰 후 이용성과 환금성에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 990,009,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,300,090원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 진접농업협동조합 | 384,000,000원 | 384,000,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당 · 진접농업협동조합 | 696,000,000원 | 593,708,910원 |
| 4. 을구 8번 근저당 · 진접농업협동조합 | 360,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 10번 근저당 · 진접농업협동조합 | 360,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 12번 근저당 · 진접농업협동조합 | 240,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 13번 근저당 · 진접농업협동조합 | 120,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 6번 가압류 · 주식회사 효성건설 | 171,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액 2,331,000,000원 중 977,708,910원이 배당되고, 미배당은 1,353,291,090원입니다. 매수인에게 승계되는 금전채무는 0원으로 계산돼 있으나, 목록3 승역지 지역권은 별도의 비금전 인수사항입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 현장·이용 리스크 — 유치권 플래카드와 맹지
- 이용상태. 근린생활시설(제조업소)이며 현재 공실입니다. 일반철골구조 샌드위치판넬 지붕 1층 건물이고 기본적인 급배수설비가 있습니다.
- 입지. 남양주한양병원 북서측 인근으로, 소규모 공장·창고·근린생활시설·임야 등이 혼재하는 공장지대입니다.
- 교통. 차량출입 가능하며 인근 양지로에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 접근성. 목록4는 지적상 맹지이며 목록1의 일부를 통하여 접근 가능한 것으로 평가돼 있습니다.
- 적치물. 목록1 지상에 소유자 미상의 콘크리트제품, 목록4 지상에 토사가 적치돼 있습니다.
- 용도지역. 계획관리지역·농림지역·성장관리계획구역 등이 포함되며, 목록4에는 임업용산지(보전산지)와 준보전산지 관련 제한도 기재돼 있습니다.
- 공부상 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지역권 원문 확인. 목록3 승역지 지역권은 매수인 인수사항입니다. 지역권의 내용·범위·부담 토지를 등기 원문과 도면으로 확인해야 합니다.
- 유치권 현장조사. 플래카드 부착 주체, 현재 점유 여부, 공사계약·공사대금·점유 개시 시점을 확인해야 합니다.
- 목록4 접근권 확인. 지적상 맹지이고 목록1 일부를 통해 접근합니다. 일괄매각 이후 실제 차량 동선과 법적 통행관계를 확인해야 합니다.
- 적치물 처리. 콘크리트제품과 토사 적치가 낙찰 후 철거·반출·토지 활용에 미치는 비용과 책임을 확인해야 합니다.
- 토지규제 검토. 계획관리지역·농림지역·성장관리계획구역·배출시설설치제한지역·임업용산지 등 개별 필지의 규제를 실제 사업목적에 맞춰 대조해야 합니다.
- 가격 재산정. 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 저가 낙찰이라고 판단하지 말고, 제조업소·토지의 실제 임대수익·대체 매매가·개발가능성에 맞춰 별도 가치평가가 필요합니다.
- 금전 인수와 권리 인수 구분. 예상 금전 인수액은 0원이지만 승역지 지역권은 그대로 남습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “34.3%”보다 중요한 것은 낙찰 후 실제로 쓸 수 있느냐다
이 사건은 최저가가 990,009,000원까지 내려와 감정가의 34.3%가 됐고, 계산상 매수인 금전 인수액도 0원입니다. 그러나 그것만으로 높은 매력도를 주기는 어렵습니다. 승역지 지역권이 인수되고, 현장에는 유치권행사중 플래카드가 있으며, 목록4는 지적상 맹지입니다. 여기에 공장·창고·근린시설이 혼재한 지역의 공실 제조업소라는 용도 특성상 환금성도 아파트와 다르게 봐야 합니다.
후순위 근저당·가압류·압류가 매각으로 소멸한다는 점은 긍정적이지만, 권리분석의 핵심은 소멸권리보다 살아남는 지역권과 현장 유치권 주장입니다. 동일 유형의 최근 거래가격으로 현재 최저가의 시장 적정성을 확인하기 전에는 “감정가의 34.3%라서 싸다”는 결론을 내리기 어렵습니다. 가격은 크게 내려왔지만, 권리·이용 리스크가 큰 전문 검토형 물건으로 보는 것이 맞습니다.
