수원지방법원 2025타경1482. 안양시 만안구 안양동 영화아이닉스아파트 101동 2층 202호입니다. 감정평가상 이용상태는 방3·거실·주방/식당·욕실2·발코니 등을 갖춘 아파트이고, 2003.06.11 사용승인된 철근콘크리트조 20층 건물의 2층입니다. 현재 소유자는 강경숙이며, 2023.10.02 매매를 원인으로 2024.03.29 소유권을 이전받았고 등기 거래가액은 365,000,000원입니다.
권리의 기준점은 같은 날 설정된 우리은행 채권최고액 286,000,000원 근저당입니다. 이후 한국대부금융 근저당 22,500,000원과 전세권 3,000,000원, 경기신용보증재단·롯데카드·우리카드의 가압류 및 강제경매개시결정이 이어지지만, 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 임차인은 없고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1482 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 817-15 영화아이닉스아파트 101동 2층202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 방3·거실·주방/식당·욕실2·발코니 등 |
| 건물 | 2003.06.11 사용승인 · 철근콘크리트조 스라브지붕 20층 건물 중 2층 202호 |
| 소유자 | 강경숙 · 거래가액 365,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 366,000,000원 / 292,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 34,875,248원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 우리은행 근저당이 말소기준
임차인은 없습니다. 등기상 말소기준권리는 2024.03.29 접수된 우리은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 한국대부금융 근저당 및 전세권과 경기신용보증재단, 롯데카드, 우리카드의 가압류, 우리카드가 신청한 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 특히 한국대부금융의 전세권은 전세금 3,000,000원으로 등기되어 있으나 말소기준권리보다 뒤이며, 예상배당에서는 배당액 0원으로 잡혀도 매수인에게 인수되는 금액은 없습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래는 오히려 상승
영화아이닉스 동일면적 59.83㎡ 거래는 최근 12개월 6건이며 평균 391,333,333원입니다. 가장 최신 거래는 2026.08, 3층 410,000,000원이고, 최근 거래군은 이전 거래군보다 8.6% 높은 추세입니다. 따라서 전체 12건 평균 375,916,666원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 가격을 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.83㎡ | 3 | 410,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 15 | 400,000,000원 |
| 2026.02 | 59.83㎡ | 10 | 400,000,000원 |
| 2026.01 | 59.83㎡ | 17 | 385,000,000원 |
| 2026.01 | 59.83㎡ | 4 | 360,000,000원 |
| 2025.12 | 59.83㎡ | 16 | 393,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.83㎡ | 6건 | 391,333,333원 |
현재 최저매각가 292,800,000원은 최근 12개월 평균의 74.8%입니다. 최신 거래 410,000,000원보다도 낮고, 감정가 366,000,000원보다 1회 유찰된 상태입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득 기준 금액도 292,800,000원으로 볼 수 있습니다. 이 사건은 최저가가 최근 시세 이상인 유형과 달리, 최근 실거래 대비 가격 차이가 실제로 존재합니다.
③ 예상배당표 (매각가 292,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,899,200원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 286,000,000원 | 286,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사한국대부금융 | 22,500,000원 | 1,900,800원 |
| 4. 전세권 · 주식회사한국대부금융 | 3,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경기신용보증재단 | 14,486,925원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 10,131,565원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 45,666,404원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액 381,784,894원 중 287,900,800원이 배당되고, 미배당은 93,884,094원입니다. 후순위 채권에 미배당이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 292,800,000원 | 287,900,800원 | 93,884,094원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 234,240,000원 | 230,160,640원 | 151,624,254원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 187,392,000원 | 183,968,512원 | 197,816,382원 | 0원 |
유찰이 늘수록 후순위 채권자의 미배당액은 커지지만, 이 사건에서는 매수인 인수액이 세 시나리오 모두 0원입니다. 따라서 낙찰가가 내려갈수록 별도의 임차보증금 인수가 늘어 실질취득가가 고정되는 유형이 아니라, 낙찰가 하락이 그대로 취득가격 하락으로 연결되는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 만안초등학교 북서측 인근으로, 주위는 중·소형 아파트단지와 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 공동주택지대이며 제반 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 전반적인 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 2003.06.11 사용승인된 철근콘크리트조 20층 건물이며, 위생·급배수·소화전·승강기 설비와 도시가스 개별난방이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 건부지로 이용 중이며 단지 내 포장도로가 외곽 공도와 연계됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 중로1류에 접하고, 과밀억제권역·도시교통정비지역·철도보호지구 등에 해당합니다.
- 시세 흐름. 동일면적 최근 12개월 평균 391,333,333원, 최신 거래 410,000,000원, 최근 거래 추세 +8.6%로 최근 가격대는 과거 거래군보다 높습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2024.03.29 우리은행 근저당권이 기준이며 이후 권리가 매각으로 소멸하는지 원본 등기부와 매각물건명세서에서 최종 대조합니다.
- 전세권 확인. 한국대부금융 전세권 3,000,000원은 후순위 소멸형으로 분석되지만, 매각물건명세서상 인수조건이 별도로 기재되지 않았는지 확인합니다.
- 점유 확인. 임차인은 없으나 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 인도 상태를 현장에서 확인합니다.
- 2층 개별성. 최신 거래에는 3층 410,000,000원과 고층 거래가 포함되어 있으므로, 동일면적 평균을 그대로 2층 개별 호수 가치로 단정하지 말고 층·향·내부상태를 함께 비교합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 292,800,000원은 최근 12개월 평균의 74.8%입니다. 인수액이 0원이므로 응찰가 자체가 실질취득가에 직접 반영됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인합니다.
맺으며 — 권리는 정리되고, 가격 차이는 실제로 남는다
이 물건은 권리관계가 많아 보이지만 매수인 입장에서 핵심은 단순합니다. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 권리는 매각으로 소멸하며 임차인도 없습니다. 예상배당상 후순위 채권에 93,884,094원의 미배당이 생기지만 매수인 인수는 0원입니다.
가격도 최근 시세와 비교하면 분명합니다. 현재 최저가 292,800,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 391,333,333원의 74.8%, 최신 2026.08 거래 410,000,000원보다 낮습니다. 최근 거래 추세도 +8.6%이므로 하락장 평균에 기대어 싸 보이는 구조가 아닙니다. 다만 대상은 2층이고 실제 점유·내부 상태와 개별 조건은 별도로 확인해야 합니다. 권리상 인수 부담은 낮고, 최근 실거래 대비 가격 메리트가 확인되는 A등급 후보로 볼 수 있습니다.
