💰 680,800,000원 🏠 최근12개월 844,250,000원 ✅ 인수 0원 📉 1회 유찰
수원지방법원 2025타경1598. 의왕시 학의동 백운호수해링턴플레이스3단지 304동 13층 1304호 아파트입니다. 감정평가상 이용상태도 아파트이고, 철근콘크리트구조 16층 건물 중 13층입니다. 소유자는 정기연·최재남 각 2분의 1 공유입니다. 권리분석의 기준점은 2019.06.10 주식회사신한은행 근저당권 528,000,000원이며, 이 권리 이후 설정된 후순위 근저당과 다수의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 감정가 851,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 680,800,000원입니다. 같은 단지 동일면적의 최근 12개월 거래 4건 평균은 844,250,000원, 최신 거래는 2026.07의 800,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 80.6%이고 최신 거래보다도 낮습니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 2.3% 높은 흐름으로 집계돼, 하락장 보정에 따른 가격 경고 신호도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1598 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의왕시 학의동 1099 백운호수해링턴플레이스3단지 304동 13층 1304호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 대상면적 84.9404㎡ · 철근콘크리트구조 16층 건물 중 13층 |
| 소유자 | 정기연 2분의 1 · 최재남 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 851,000,000원 / 680,800,000원 (1회 유찰·감정가 80%) |
| 청구액 | 369,808,848원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 준공 / 세대수 | 2019.03.30 · 182세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2019.06.10 신한은행 근저당권입니다. 후순위인 2021.09.28 중소기업은행 근저당권 240,000,000원과 2025년 이후의 가압류 6건, 의왕시 압류, 2건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 중소기업은행 근저당은 2025.12.04 확정채권양도로 한국자산관리공사에 이전됐으나, 기초가 되는 후순위 근저당 자체가 말소기준 이후 권리입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 80.6%
백운호수해링턴플레이스3단지의 대상면적은 84.9404㎡이며, 최근 거래 12건의 전체 평균은 831,416,666원입니다. 다만 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 4건의 평균은 844,250,000원이고, 가장 최근 거래는 2026.07 800,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.99㎡ | 4 | 800,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 9 | 840,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 13 | 900,000,000원 |
| 2025.10 | 84.94㎡ | 12 | 837,000,000원 |
| 2025.05 | 84.94㎡ | 14 | 845,000,000원 |
| 2025.02 | 84.99㎡ | 11 | 810,000,000원 |
| 2024.07 | 84.94㎡ | 9 | 845,000,000원 |
| 2024.05 | 84.98㎡ | 7 | 743,000,000원 |
| 2024.01 | 84.94㎡ | 14 | 820,000,000원 |
| 2023.12 | 84.99㎡ | 3 | 787,000,000원 |
| 2023.08 | 84.94㎡ | 13 | 900,000,000원 |
| 2023.07 | 84.94㎡ | 9 | 850,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 4건 | 844,250,000원 |
현재 최저가 680,800,000원은 최근 12개월 평균 844,250,000원의 80.6%입니다. 최신 거래 800,000,000원과 비교해도 최저가가 낮고, 동일 면적 전체 12건의 최저 거래 743,000,000원보다도 낮습니다. 최근 거래군 대비 이전 거래군 추세는 +2.3%로 집계돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 680,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,208,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 528,000,000원 | 528,000,000원 |
| 3. 근저당 · 중소기업은행 | 240,000,000원 | 143,592,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 17,822,675원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 246,216,070원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 최재민 | 60,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신한카드주식회사 | 9,531,397원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 중소기업은행 | 18,186,240원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 242,168,680원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총 청구액 1,361,925,062원 중 예상 배당액은 671,592,000원, 미배당액은 690,333,062원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.4% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가지만 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 680,800,000원 | 671,592,000원 | 690,333,062원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 544,640,000원 | 536,793,600원 | 825,131,462원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 435,712,000원 | 428,954,880원 | 932,970,182원 | 0원 |
유찰이 늘수록 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 현재 회차에서도 신청채권자 관련 배당 계산은 충족 상태로 제시돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 백운호수초등학교 북동측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 16층 건물의 13층으로, 지역난방·승강기·화재탐지·옥내소화전·지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 단지 동측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·도시개발구역·과밀억제권역 등에 포함되며, 공시지가는 2,922,000원/㎡입니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재되어 있으며 2025.08.26 기준 외국인 토지거래허가 관련 내용이 포함돼 있습니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 182세대, 2019.03.30 준공 단지이며 동일 면적 최근 거래 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 거래는 4건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 등록 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2019.06.10 신한은행 근저당권이 기준이며, 후순위 권리들이 매각으로 소멸하는지 원본 등기와 매각물건명세서에서 최종 대조하세요.
- 후순위 근저당 이전. 중소기업은행 근저당의 2025.12.04 확정채권양도 및 한국자산관리공사 이전 내용을 원본과 함께 확인하세요.
- 가격 기준. 현재 실질취득 680,800,000원은 최근 12개월 평균 844,250,000원의 80.6%, 최신 거래 800,000,000원보다 낮습니다. 과거 전체 평균 831,416,666원만 보지 말고 최근 거래를 기준으로 입찰가를 정하세요.
- 관리비·세금. 배당 계산에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않은 것으로 기재돼 있으므로, 실제 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 소멸형 + 최근 시세 아래, 다만 점유 확인은 필수”
이 물건의 권리 구조는 비교적 선명합니다. 2019.06.10 신한은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 실질취득액 680,800,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 844,250,000원의 80.6%이고, 최신 거래 800,000,000원보다도 낮아 가격 측면에서도 여유가 있습니다. 최근 거래 추세 역시 +2.3%로 집계됐습니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼, 권리분석의 마지막 변수는 실제 점유·명도 상태입니다. 가격은 합격권, 권리는 소멸형, 점유만 원본과 현장에서 확인하는 접근이 적합합니다.
