수원지방법원 2025타경100631. 헤븐리치더퍼스트294 제7층 제710호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 이용상태는 도시형생활주택입니다. 전용면적은 13.05㎡이고 건물은 철근콘크리트구조 11층 건물입니다. 현재 소유자 권용범은 2022.07.14. 거래가 115,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 임차인의 선순위 대항력입니다. 장우진은 임대차계약일 2022.05.17., 점유개시일 2022.06.22., 확정일자 2022.06.08., 주민등록일자 2022.07.14.로 확인되고, 말소기준인 2022.12.01. 압류보다 앞서 전입했습니다. 임차보증금은 120,000,000원이며 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다.

현재 최저매각가 50,739,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 1,313,302원을 제외한 49,425,698원이 장우진 보증금에 배당되고, 미변제액 70,574,302원은 매수인 인수 대상입니다. 낙찰가가 더 내려가면 배당액이 줄고 인수액이 늘어나므로, 실질취득 가격은 보증금 약 120,000,000원을 기준으로 고정해 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 핵심

말소기준은 2022.12.01. 국의 압류입니다. 그 뒤 설정된 주택도시보증공사의 658,000,000원 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 장우진은 주민등록일이 2022.07.14.로 말소기준보다 앞서고, 보증금 120,000,000원의 임차권등기도 존재합니다. 매각물건명세서에는 이 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

임차인·점유 관계

장우진 외에 매각물건명세서에는 ‘기사항전’으로 기재된 주거 점유자가 확인되지만, 전입일·확정일자·보증금이 모두 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자를 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수 없고, 반대로 인수위험이 없다고 단정할 수도 없습니다. 판정은 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.

② 가격 — 최저가가 아니라 120,000,000원을 시세와 비교

헤븐리치더퍼스트294 전용 13.05㎡의 최근 12개월 거래는 8건이고 평균은 91,187,500원입니다. 최신 거래는 2026.08. 90,000,000원입니다. 전체 12건 평균 92,208,333원보다 최근 12개월 평균이 낮고, 최근과 이전 거래를 비교한 추세도 -3.2%입니다.

현재 최저가 50,739,000원만 비교하면 최근 12개월 평균의 55.6%여서 매우 낮아 보입니다. 하지만 이 사건은 그 비교가 맞지 않습니다. 대항력 있는 장우진의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려간 만큼 미배당 인수액이 커집니다. 따라서 실질취득은 약 120,000,000원으로 보고 시세와 비교해야 합니다.

120,000,000원은 최근 12개월 평균 91,187,500원보다 28,812,500원 높고, 평균의 131.6%입니다. 최신 거래 90,000,000원과 비교하면 30,000,000원 높아 133.3%입니다. 최근 가격 추세도 -3.2%이므로, 3회 유찰이라는 사실 자체를 가격 메리트로 평가할 수 없습니다.

③ 유찰돼도 실질취득이 내려가지 않는 구조

유찰이 진행되면 낙찰가는 50,739,000원 → 40,591,200원 → 32,472,960원으로 내려가지만, 장우진에게 배당되는 금액도 함께 감소합니다. 그 결과 매수인 인수액은 70,574,302원 → 80,539,442원 → 88,511,553원으로 증가합니다. 대항력 있는 보증금 120,000,000원이 매각가를 웃도는 동안 실질취득 판단 기준은 약 120,000,000원으로 유지됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 50,739,000원 가정)

현재 회차 가정에서는 장우진 보증금 중 49,425,698원이 배당되고 70,574,302원이 미변제되어 매수인 인수 대상으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.

⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며, 실제 감정평가 이용상태는 도시형생활주택입니다.
• 입지. 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 안양역 북서측 인근이며, 주위에 근린생활시설 및 오피스텔 등이 위치합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 11층 건물의 7층 710호이며, 위생·급배수설비와 승강기설비가 구비되어 있습니다.
• 도로. 남서측으로 왕복 4차선 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역 및 자연녹지지역 등이 확인되며 공시지가는 3,312,000원/㎡입니다.
• 건축상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
• 거래 흐름. 전용 13.05㎡ 최근 12개월 8건 평균 91,187,500원, 최신 거래 90,000,000원이며 최근 가격 추세는 -3.2%입니다.
• 경매 지표. 단지 경매 통계상 평균 유찰 6.9회, 낙찰률 0.0%입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 응찰가가 내려가도 보증금 인수가 늘어나는 구조 확인. 현재 50,739,000원에선 장우진 미배당 70,574,302원, 4회 유찰 시 80,539,442원, 5회 유찰 시 88,511,553원으로 증가합니다.
• 가격 비교 기준은 약 120,000,000원. 최저가 50,739,000원이 아니라 대항력 보증금 기준 실질취득액을 최근 12개월 평균 91,187,500원·최신 90,000,000원과 비교해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -3.2%이므로 전체 12건 평균 92,208,333원만으로 가격을 높게 평가하지 마십시오.
• 장우진 동일인 관계 확인. 임차권자이면서 강제경매 신청채권자인 구조이므로 임대차계약·점유·배당요구·채권관계를 원본에서 대조해야 합니다.
• ‘기사항전’ 점유자 확인. 전입일·확정일자·보증금이 미상이라 대항력과 승계 여부를 확정할 수 없습니다.
• 소멸권리와 인수권리 구분. 주택도시보증공사 가압류와 경매개시결정은 소멸하지만 장우진의 미배당 보증금은 별도입니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 배당관계 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “51% 최저가”보다 “120,000,000원 보증금”을 봐야 한다

이 사건을 최저매각가만 보면 감정가 99,100,000원에서 3회 유찰되어 50,739,000원까지 내려온 물건입니다. 최근 12개월 평균 91,187,500원의 55.6%라는 숫자만 보면 큰 할인처럼 보입니다.

하지만 장우진은 말소기준보다 앞선 주민등록과 점유를 갖춘 대항력 임차인이며 보증금은 120,000,000원입니다. 현재 회차 배당 가정에서 미변제되는 70,574,302원을 매수인이 인수하고, 추가 유찰 시에는 낙찰가가 내려가는 대신 인수액이 더 늘어납니다. 따라서 이 사건은 낙찰가가 내려가도 실질취득이 약 120,000,000원 수준에 머무는 인수형 구조입니다.

그 120,000,000원은 최근 12개월 평균의 131.6%, 최신 거래의 133.3%이고 거래 추세도 -3.2%입니다. 여기에 전입일·보증금이 확인되지 않은 별도 점유자까지 남아 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 많이 유찰됐는가”가 아니라 선순위 보증금 승계를 반영한 실질취득액이 현재 실거래 수준을 얼마나 웃도는가에 있습니다.