의정부지방법원 2025타경70132. 경기도 가평군 가평읍 이화리 392-12, 도로명주소 호반로 2329-53에 있는 연립/다세대 + 토지 물건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 2층이고, 현재 이용상태는 펜션입니다. 토지는 220㎡, 지목은 대이며 계획관리지역에 속합니다. 감정가 221,870,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 53,271,000원까지 내려왔습니다.
가격 숫자만 보면 감정가 대비 하락 폭이 매우 큽니다. 하지만 동일·유사 물건의 실거래 비교 자료가 없어 현재 5,327만원이 시장가보다 낮은지 확인할 근거는 없습니다. 게다가 기존마을·펜션·농경지·임야가 혼재한 입지이고 대중교통 사정은 다소 양호하지 못한 것으로 평가돼, 이 물건은 감정가 할인율보다 실제 펜션 수요와 재매각 가능성을 먼저 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경70132 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 가평읍 호반로 2329-53 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 펜션 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평지붕 2층 · 외벽 콘크리트위 페인트 및 일부 외장목재 마감 |
| 토지 | 220㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 유옥례 · 2022.04.11 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 221,870,000원 / 53,271,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 108,151,441원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 2022년 경매매각 뒤 현재 담보권이 새로 형성
이 물건의 권리관계는 2022.04.11 기존 경매매각을 경계로 나눠 보는 것이 중요합니다. 조재원 소유 시기에 설정됐던 유옥례·주식회사나온·강애숙의 근저당과 가압류·압류·과거 경매개시결정 등은 2022년 경매매각을 거치며 말소됐고, 같은 날 유옥례가 새 소유자가 됐습니다. 이후 옥과농업협동조합의 채권최고액 148,800,000원 근저당이 설정됐으며, 2025년 현재 경매가 개시됐습니다.
그 뒤 설정된 유이섭의 채권최고액 45,000,000원 근저당, 중랑세무서 압류, 농협은행의 7,097,260원·6,511,663원 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 옥과농업협동조합 근저당은 2025.07.25 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
② 점유·임차 관계 — 등재 임차인은 없지만 현장 확인은 필요
등재된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 참고사항에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 펜션으로 이용 중인 물건인 만큼 실제 점유 형태, 운영주체, 객실 사용상태를 현장에서 확인하는 것이 중요합니다. 확인되지 않은 점유관계를 근거 없이 대항력 임차인으로 단정할 수는 없습니다.
③ 가격 — 감정가 24.01%지만 ‘시세 할인율’은 아니다
현재 최저매각가는 53,271,000원으로 감정가 221,870,000원의 24.01% 수준입니다. 5회 유찰 시 시나리오는 37,289,700원, 6회 유찰 시 26,102,790원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 53,271,000원 | 51,912,122원 | 155,496,801원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 37,289,700원 | 36,218,485원 | 171,190,438원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 26,102,790원 | 25,232,940원 | 182,175,983원 | 0원 |
유찰이 반복될수록 매각가는 낮아지고 채권자 미배당은 커집니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 제공되지 않아 감정가 대비 24.01%라는 사실만으로 시장가보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 특히 이미 4회 유찰됐다는 사실 자체가 시장의 수요와 환금성을 함께 점검해야 할 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 53,271,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,358,878원 |
| 을구 5번 근저당권 · 옥과농업협동조합 | 148,800,000원 | 51,912,122원 |
| 을구 8번 근저당권 · 유이섭 | 45,000,000원 | 0원 |
| 갑구 19번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 7,097,260원 | 0원 |
| 갑구 20번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 6,511,663원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 207,408,923원 중 51,912,122원이 배당되고 155,496,801원의 미배당이 발생하는 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현재 펜션으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 2층이며 급배수·위생·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 주위환경. 가평읍 이화리 ‘임골마을’ 서측 인근으로 기존마을·펜션·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하고 인근에 버스정류장이 있으나, 버스 운행 등을 감안한 대중교통 사정은 다소 양호하지 못합니다.
- 토지. 토지면적 220㎡, 지목 대, 완경사 사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 91,800원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·자연보전권역·가축사육제한구역에 포함되고 준보전산지에 접합니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑥ 매각조건과 현장 체크리스트
- 일괄매각. 건물과 토지를 함께 매각하는 조건입니다.
- 부속 구조물. 옥외계단·데크·옥상 구조물 등은 건물에 포함해 평가됐습니다.
- 점유 확인. 펜션 운영주체와 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
- 권리 원본 대조. 2022년 경매매각에 따른 과거 권리 말소와 현재 담보권·가압류·압류의 상태를 최신 등기부와 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 실제 가치 조사. 비교 실거래가 없으므로 인근 펜션·단독형 숙박시설의 실제 매매사례와 영업 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 접근성과 재매각. 차량 접근은 가능하지만 대중교통 여건이 제한적이므로 향후 매수층과 재매각 기간을 보수적으로 봐야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘왜 4번 유찰됐는가’를 봐야 한다
이 물건은 감정가 221,870,000원에서 4회 유찰돼 53,271,000원까지 내려왔습니다. 권리 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원이고, 2022년 이전의 복잡한 권리도 당시 경매매각으로 정리된 흐름입니다. 그래서 표면적인 권리 난도는 높지 않습니다.
반면 투자 판단은 간단하지 않습니다. 실제 이용은 펜션이고, 주변은 기존마을·펜션·농경지·임야가 혼재하며 대중교통 사정도 다소 양호하지 못합니다. 무엇보다 비교 실거래 자료가 없기 때문에 현재 최저가가 시장가보다 낮다는 근거가 없습니다. 권리는 통과, 가격은 현장 시세 확인 전까지 보류. 이 사건의 핵심은 할인율 자체가 아니라 4회 유찰의 원인과 실제 환금성을 확인하는 데 있습니다.
