의정부지방법원 2025타경70330. 경기도 가평군 상면 행현리 472 소재 연립/다세대 물건으로, 현재 최저매각가는 48,034,000원입니다. 감정가 200,060,000원에서 4회 유찰을 거친 현재 회차이며, 입찰가격 자체는 감정가의 약 24% 수준까지 낮아졌습니다. 등기부상 소유자는 김화순이고, 임차인 인수는 없습니다.
권리 흐름은 현재 가압류와 강제경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 과거 근저당은 2023년 10월 25일 해지로 이미 말소되어 있고, 현재 살아 있는 권리 중 우선순위 분석의 중심은 2024년 1월 17일 갑구 3번 가압류입니다. 더 중요한 것은 가격이 아니라 매각물건명세서에 기재된 법정지상권 성립여부 불분명이라는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경70330 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 상면 행현리 472 |
| 도로명주소 | 경기도 가평군 상면 수목원로164번길 54-11 |
| 물건종류 | 연립/다세대 |
| 소유자 | 김화순 |
| 감정가 / 최저가 | 200,060,000원 / 48,034,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 장애숙 / 17,325,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 용도지역 | 계획관리지역 |
| 토지면적 | 669.0㎡ |
| 지목 | 대 |
① 권리 흐름 — 현재 인수는 없지만, 핵심은 법정지상권
임차인은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있고, 현재 확인된 권리는 임차권이 아닌 가압류와 강제경매개시결정입니다. 2014년 설정된 가평축산업협동조합 근저당은 이미 말소되었으며, 2024년 1월 17일 가압류와 2025년 2월 10일 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 가격·유찰 흐름 — 4회 유찰로 24%까지 하락
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 충족 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰) | 24% | 48,034,000원 | 전액 |
| 5회 유찰 시 | 17% | 33,623,800원 | 전액 |
| 6회 유찰 시 | 12% | 23,536,660원 | 22,713,000원 |
현재 회차의 최저매각가는 48,034,000원으로 감정가 200,060,000원의 약 24%입니다. 5회 유찰 시 33,623,800원, 6회 유찰 시 23,536,660원까지 시나리오가 제시되어 있습니다. 다만 시세 자료가 없어 현재 가격이 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 48,034,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,264,612원 |
| 1. 갑구 3번 가압류 · 장애숙 | 8,250,000원 | 8,250,000원 |
| 2. 갑구 4번 경매개시결정 · 장애숙 | 17,325,000원 | 17,325,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 21,194,388원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 25,575,000원이 전액 배당되고, 소유자 교부 잔여액은 21,194,388원으로 제시되어 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여는 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 토지. 계획관리지역, 지목은 대, 토지면적은 669.0㎡입니다. 지형은 평지이고 형상은 부정형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 자연보전권역과 가축사육제한구역이 포함되고, 영농여건불리농지와 준보전산지는 접하는 것으로 정리되어 있습니다.
- 건물. 2002년 4월 사용승인된 철근콘크리트조 및 경량철골조 1층건이며, 기본적인 급배수·위생·난방설비가 되어 있습니다.
- 차이·위반. 공부와의 차이는 해당사항 없음, 위반건축물 사항은 없습니다.
- 특이사항. 건물 외벽에 종교시설(사찰)로 추정되는 그림이 그려져 있고, 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
- 매각범위. 매각물건명세서 비고에 일괄매각, 제시외 건물 포함, 건물만 매각으로 명시되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 법정지상권 먼저 확인. 성립여부가 불분명하므로 최저가만 보고 접근하지 말고 토지와 건물의 권리관계를 우선 확인해야 합니다.
- 건물만 매각 여부 재확인. 매각물건명세서에 일괄매각·제시외 건물 포함·건물만 매각이 함께 기재되어 있어 실제 매각 범위를 원본으로 대조해야 합니다.
- 추가 유찰 시 가격. 5회 유찰 33,623,800원, 6회 유찰 23,536,660원 시나리오가 제시되어 있으므로 권리관계 확인 결과에 따라 회차별 판단을 나누는 것이 필요합니다.
- 임대관계. 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현황과 점유관계를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 낮아졌지만, 권리 확인이 먼저다”
이 물건은 4회 유찰을 거치며 최저매각가가 48,034,000원까지 내려왔고, 임차인 인수액도 0원으로 정리됩니다. 하지만 이 사건을 단순한 초저가 경매로 보면 안 됩니다. 매각물건명세서상 법정지상권 성립여부 불분명이라는 문구와 건물만 매각이라는 조건이 함께 존재하기 때문입니다. 실거래 자료도 없어 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 ‘얼마나 싸게 사느냐’보다 법정지상권과 매각범위를 확인한 뒤에도 48,034,000원 이하의 가격이 타당한가에 있습니다.
