수원지방법원 2025타경101113. 안양시 만안구 안양동 정우팰리스 5층 502호, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 배가영은 2020.12.01. 매매를 원인으로 2021.02.15. 소유권을 취득했고 거래가액은 200,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준은 2022.12.19. 금천세무서장 관련 압류입니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류, 전하리의 강제경매개시결정, 금천구 압류는 데이터상 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기보다 점유관계입니다. 전하리는 2021.11.22. 전입했고, 이는 말소기준일 2022.12.19.보다 앞섭니다. 제공된 판정도 대항력 있음으로 되어 있습니다. 그러나 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 배당 후 남는 보증금이 있는지, 매수인이 얼마를 승계하는지 현재 금액으로 고정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101113 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 542-10 정우팰리스 5층 502호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 방1·다용도실·거실 및 주방·욕실·다락 |
| 전용면적 | 30.67㎡ |
| 건물 | 지상 5층 중 5층 · 사용승인일자 2014.07.11. |
| 소유자 | 배가영 · 거래가액 200,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 213,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 별도
등기부상 현재 경매의 기준은 2022.12.19. 압류입니다. 2023.04.14. 주택도시보증공사 가압류 2,532,600,000원, 2025.05.28. 전하리의 강제경매개시결정, 2026.03.10. 금천구 압류는 모두 기준권리 뒤에 있어 데이터상 매각으로 소멸합니다. 과거 교보생명보험주식회사 근저당권 65,000,000원은 2020.07.24. 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계액은 미상
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전하리 | 2021.11.22 | 2025.06.11 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 가능 · 금액 미상 |
전하리는 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 확인되고 배당요구도 했습니다. 확정일자와 보증금은 확인되지 않아 우선변제 범위 및 미배당 보증금을 계산할 수 없습니다. 따라서 실질취득 = 낙찰가 + 실제 승계되는 미배당 보증금으로 보아야 하고, 현재는 그 총액을 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 95.9% 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
정우팰리스 참고 실거래는 5건입니다. 다만 본건의 기준 전용면적은 30.67㎡인 반면, 아래 거래는 36.59㎡~39.26㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 실거래는 가격 방향을 보는 참고자료로만 활용해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 39.26㎡ | 2 | 222,000,000원 |
| 2023.08 | 37.19㎡ | 4 | 245,000,000원 |
| 2022.08 | 37.59㎡ | 2 | 225,000,000원 |
| 2022.08 | 37.19㎡ | 5 | 270,000,000원 |
| 2022.03 | 36.59㎡ | 2 | 214,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 235,200,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 222,000,000원 |
명목 최저가 213,000,000원은 전체 평균 235,200,000원의 90.6%, 최근 12개월 평균 222,000,000원의 95.9%입니다. 하지만 가격 판단에는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 자료가 우선입니다. 특히 최근 거래 대비 이전 거래의 가격 추세가 -6.9%로 하락 방향이고, 최근 12개월 표본도 1건뿐이며 면적도 본건과 다릅니다.
④ 예상배당표 (매각가 213,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,782,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,532,600,000원 | 209,218,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 전하리 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 표는 제공된 예상배당 기준입니다. 채권 총액 2,772,600,000원 중 채권자 예상배당은 209,218,000원, 미배당은 2,563,382,000원입니다. 다만 전하리의 임차보증금·우선변제 범위가 확인되지 않아 이 표의 ‘매수인 인수 0원’을 실제 임차인 승계액 0원으로 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 213,000,000원 | 209,218,000원 | 2,563,382,000원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 170,400,000원 | 167,214,400원 | 2,605,385,600원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 136,320,000원 | 133,611,520원 | 2,638,988,480원 |
각 시나리오에서 소유자 잔여는 0원이고 신청채권자 전하리의 배당도 0원으로 계산돼 있습니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크거나 배당 후 일부가 남는 구조라면, 낙찰가가 내려가는 만큼 승계액이 커질 수 있으므로 최저가 하락만으로 실질취득비용이 낮아진다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(다세대주택)으로 방1, 다용도실, 거실 및 주방, 욕실, 다락 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 안양상업고등학교 남동측 인근으로 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 5층 502호이며 사용승인일자는 2014.07.11.입니다. 승강기, 도시가스 개별난방, 주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적 454.2㎡, 공시지가 2,535,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 정비예정구역, 도시교통정비지역, 대기관리권역 등에 포함되며 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
- 규모. 정우팰리스는 16세대이며 참고 실거래는 5건입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 전하리의 실제 보증금과 임대차계약 성립 여부를 먼저 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당관계 확인. 확정일자와 우선변제 범위가 미상이라 배당 후 잔존 보증금을 계산할 수 없습니다.
- 동일인 관계 검증. 전하리가 임차인이면서 강제경매 신청채권자이므로 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 원본으로 대조해야 합니다.
- 가격 비교 주의. 최근 12개월 참고 거래 222,000,000원은 전용 39.26㎡이고 본건 기준 전용면적은 30.67㎡라 직접 비교가 어렵습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세 -6.9%를 감안해 전체 평균 235,200,000원만 근거로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 세금·배당 원본 확인. 말소기준권리가 압류이므로 실제 조세채권과 배당순위는 배당요구·교부청구 원본을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 임대차계약, 배당요구 서류와 실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “213,000,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건은 후순위 등기 자체보다 선순위 대항력 임차인이 핵심입니다. 전하리는 2021.11.22. 전입해 2022.12.19. 말소기준 압류보다 앞서고, 배당요구도 2025.06.11. 했습니다. 하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 승계액은 미상입니다.
가격만 떼어 보면 최저가 213,000,000원은 최근 12개월 참고 실거래 222,000,000원의 95.9%입니다. 그러나 최근 추세는 -6.9%이고, 참고 거래 면적도 본건과 일치하지 않습니다. 더 중요한 것은 실질취득금액이 213,000,000원으로 확정되지 않았다는 점입니다. 임차보증금이 확인되기 전까지는 가격 메리트보다 승계 리스크 확인이 우선입니다. 권리 확인 전 가격 판단 보류. 이 사건의 결론입니다.
