수원지방법원 2025타경101249. 의왕시 내손동 672-4 ‘우리집’과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 다가구주택으로 이용 중이고 토지는 203.2㎡입니다. 감정가는 1,702,100,520원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 1,361,680,000원입니다. 등기상 소유자는 김혜진·정진이 각 2분의 1 지분을 가진 공유구조입니다.
권리분석의 기준점은 2019.12.03 설정된 중앙농업협동조합 근저당입니다. 최초 채권최고액은 720,000,000원이었고 2021.03.08 변경등기에서 채권최고액 480,000,000원이 기재됐습니다. 이후 2025.10.30 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 근저당권이 이전됐습니다. 뒤에 붙은 다수의 가압류·압류·김민정 근저당은 모두 말소기준 이후 권리로 분류돼 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101249 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의왕시 내손동 672-4 우리집 · 경기도 의왕시 내손공원길 40 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 현황 다가구주택 |
| 토지 | 203.2㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 김혜진 2분의 1 · 정진 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,702,100,520원 / 1,361,680,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 382,280,788원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.12.03 중앙농업협동조합 근저당권입니다. 2025년 들어 서울신용보증재단·엔에이치농협캐피탈·KB국민카드·현대카드·롯데카드·우리은행·신한카드의 가압류와 김민정 근저당, 의왕시 압류가 이어졌지만 모두 기준권리 뒤에 있습니다. 현재 자료상 이 권리들은 매각으로 소멸하고 매수인이 등기상 인수하는 금액은 0원입니다.
② 임차인 — 6명 모두 대항력 없음, 그러나 보증금은 미상
조사된 실제 임차인은 6명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 가장 빠른 전입은 임수빈의 2019.12.04로, 말소기준 2019.12.03보다 하루 뒤입니다. 따라서 6명 모두 현재 자료상 대항력 없음으로 판단됩니다. 다만 보증금은 전원 확인되지 않았으므로 배당순위와 최우선변제 여부는 별도 원본 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서찬매 | 2023.10.24 | 미상 | 2025.10.17 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장완순 | 2024.10.25 | 미상 | 2025.08.01 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한지성 | 2025.03.13 | 2022.04.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 백충헌 | 2020.01.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민정 | 2021.10.29 | 미상 | 2025.08.01 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임수빈 | 2019.12.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 배당과 회차 시나리오 — 현재 회차는 미배당 0원
현재 최저매각가 1,361,680,000원을 매각가로 가정하면 제공된 배당 시나리오상 채권 합계 1,298,744,505원이 전액 배당되고, 소유자에게 46,918,695원이 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 다음 회차부터는 채권 미배당액이 발생하지만, 그 미배당 채권 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,016,800원 |
| 1. 근저당 · 중앙농업협동조합 | 720,000,000원 | 720,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서울신용보증재단 | 57,264,092원 | 57,264,092원 |
| 3. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈주식회사 | 31,248,760원 | 31,248,760원 |
| 4. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 9,639,167원 | 9,639,167원 |
| 5. 가압류 · 현대카드주식회사 | 13,616,442원 | 13,616,442원 |
| 6. 가압류 · 롯데카드주식회사 | 51,891,741원 | 51,891,741원 |
| 7. 근저당 · 김민정 | 350,000,000원 | 350,000,000원 |
| 8. 가압류 · 서울신용보증재단 | 33,845,874원 | 33,845,874원 |
| 9. 가압류 · 주식회사우리은행 | 12,446,446원 | 12,446,446원 |
| 10. 가압류 · 신한카드주식회사 | 18,791,983원 | 18,791,983원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 46,918,695원 |
현재 회차 가정에서는 채권 미배당 0원·소유자 잔여 46,918,695원입니다. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되면 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 건물·토지 이용상태 — 다가구주택 현황과 1층 용도 확인
- 이용상태. 감정평가상 건물은 다가구주택으로 이용 중입니다.
- 1층 확인. 건축물대장상 1층은 근린생활시설로 기재되어 있으나 현황은 다가구주택인 것으로 보입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층, 외벽은 치장벽돌 쌓기 등 마감, 창호는 샷시창입니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스 난방, 승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 203.2㎡, 지목 대, 주상용, 평지·세로장방, 소로한면입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 내손체육공원 서측 인근에 위치하며 주변은 단독주택 등으로 이루어진 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 차량통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 소로3류에 접합니다.
- 토지규제. 과밀억제권역·택지개발지구·도시교통정비지역·대기관리권역·배수구역·하수처리구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 3,244,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다. 다만 1층의 건축물대장상 용도와 현황 이용상태는 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 임차인 6명 전원의 보증금이 미상입니다. 보증금·점유부분·계약기간을 원본으로 확인해야 합니다.
- 최우선변제 검토. 대항력이 없더라도 소액임차인 요건과 배당요구 여부에 따라 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 김민정 관계 확인. 임차인 김민정과 근저당권자 김민정의 동일인 여부, 임대차 실체와 채권관계를 확인해야 합니다.
- 1층 용도 확인. 건축물대장상 근린생활시설과 현황 다가구주택 이용 사이의 관계를 현장·건축물대장 원본으로 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물의 매각 포함 범위를 매각물건명세서와 감정평가서에서 재확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 1,361,680,000원이 적정한지 별도 거래사례와 임대수익으로 검증해야 합니다.
- 배당표 원본 대조. 기준 근저당의 채권최고액 변경·이전 이력이 있으므로 최신 등기와 채권계산서를 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원과 쉬운 물건은 같은 말이 아니다”
이 사건의 등기 구조만 보면 결론은 비교적 명확합니다. 2019.12.03 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 권리는 소멸하며 조사된 임차인 6명도 전부 기준일 이후 전입했습니다. 제공된 배당 시나리오에서도 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 다가구주택은 임차인 수와 실제 보증금, 점유 호실이 명도의 난도와 배당구조를 좌우합니다. 이 물건은 6명 모두 보증금이 확인되지 않았고, 김민정은 근저당권자와 동일 이름이며, 1층은 공부상 근린생활시설·현황상 다가구주택이라는 점도 있습니다. 여기에 최근 실거래 시세가 없어 현재 최저가의 가격 메리트도 판단할 수 없습니다. 따라서 결론은 “등기상 인수는 0원, 그러나 임대차·용도·가격 확인이 끝나기 전에는 보수적으로 접근”입니다.
