수원지방법원 2025타경101257. 안양시 동안구 평촌동 ‘인덕원역더리브디하우트’ 11층 1117호로, 감정평가상 실지조사일 기준 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 주식회사헵스이며, 권리분석의 기준점은 2024.06.14. 설정된 중소기업은행 근저당권 채권최고액 396,000,000원입니다.
그 뒤 2025.02.11. 같은 중소기업은행 명의의 근저당권 48,000,000원이 추가됐고, 2025년 5월부터 신용보증기금·중소기업은행·기술보증기금·서울보증보험·농협은행 등의 가압류와 압류가 연이어 붙었습니다. 제공된 권리판정상 말소기준 이후 권리들은 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인에게 넘어오는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101257 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 동안구 평촌동 82 인덕원역더리브디하우트 제11층 제1117호 · 도로명 경기도 안양시 동안구 시민대로 398 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) 이용 · 지하4층/지상13층 중 11층 |
| 소유자 | 주식회사헵스 |
| 감정가 / 최저가 | 433,000,000원 / 277,120,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 444,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸형
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 현재 배당표상 임차보증금 인수는 0원이지만, 실제 점유자·임대차관계가 있는지는 입찰 전 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 구조 — 감정가 64%라도 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아니다
현재 최저매각가는 277,120,000원으로 감정가 433,000,000원의 64%입니다. 2회 유찰로 가격이 내려온 것은 사실이지만, 실제 매매가격과의 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정하는 것은 적절하지 않습니다.
매수인 인수 계산액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준금액도 277,120,000원입니다. 3회 유찰 시 221,696,000원, 4회 유찰 시 177,356,800원으로 내려가지만, 각 금액이 실제 시장가치보다 낮은지는 별도의 거래사례 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 277,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,679,680원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 중소기업은행 | 396,000,000원 | 272,440,320원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 중소기업은행 | 48,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 285,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 62,431,127원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 기술보증기금 | 768,410,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 212,840,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농협은행주식회사 | 108,811,782원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 372,235,926원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,253,728,835원에 대해 현재 회차 예상 배당은 272,440,320원, 미배당은 1,981,288,515원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수 계산액도 0원입니다. 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위 차감으로 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 실지조사일 기준 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 입지. 안양시 동안구 평촌동 소재 벌말초등학교 서측 인근이며, 주위는 지식산업센터·업무시설·상업시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 40미터의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반공업지역이며, 벤처기업육성촉진지구·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 공장용지, 토지면적 5,402㎡, 공시지가 4,493,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하4층/지상13층 건물 내 11층 1117호입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2024.06.14. 중소기업은행 근저당 396,000,000원이 말소기준입니다.
- 점유·임대차 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 사용 주체와 임대차관계를 확인해야 합니다.
- 세금·공과금 압류 확인. 국·국민건강보험공단·화성시 명의 압류가 존재하므로 배당요구 및 당해세 관련 내용을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 277,120,000원이 감정가의 64%라는 이유만으로 저가라고 단정하지 말고 실제 거래가격과 대조하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 221,696,000원, 4회 유찰 시 177,356,800원입니다. 유찰 횟수보다 시장가치와의 차이가 핵심입니다.
- 배당 구조. 현재 회차 기준 총채권 2,253,728,835원, 미배당 1,981,288,515원으로 채권총액이 매각가를 크게 웃돕니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유관계를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “64%까지 내려왔다”보다 중요한 것
이 물건의 등기 권리는 비교적 명확합니다. 2024.06.14. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고 이후 근저당·가압류·경매개시결정·압류는 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 현재 배당계산에서 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 최저가가 감정가 433,000,000원의 64%인 277,120,000원까지 내려왔어도 실제 거래가격과 비교하기 전에는 ‘싸다’고 결론낼 수 없습니다. 여기에 감정평가상 임대관계가 미상이고, 압류 3건과 대규모 미배당 구조가 확인됩니다. 따라서 이 사건의 핵심은 말소형 권리 자체보다 실제 점유·세금·시장가격을 얼마만큼 정확히 확인하느냐입니다.
