수원지방법원 2025타경101287. 안양시 만안구 안양동 아트리움 2층 201호로, 감정평가상 단지형 다세대주택입니다. 소유자 김준호는 2019.11.27 매매를 원인으로 거래가액 150,000,000원에 취득했고, 2020.01.10 민간임대주택으로 등록됐습니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 2024.08.06 등기된 이종혁의 주택임차권입니다. 보증금은 162,700,000원, 주민등록일자는 2020.11.11, 점유개시일자는 2020.11.10이며 확정일자와 배당요구도 갖춘 선순위 임차권입니다.
현재 최저매각가는 123,200,000원입니다. 일반적인 대항력 인수 구조만 적용하면 배당 후 42,024,800원이 남아 매수인에게 이어질 수 있고, 이 경우 낙찰가를 내려도 총 취득부담이 보증금 수준에 가까워지는 구조입니다. 하지만 이 사건은 그 일반 규칙을 그대로 적용하면 안 됩니다. 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제 잔액의 반환청구권도 포기하며 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 매각 자체가 그 확약을 조건으로 하므로, 이종혁 임차권에서 발생하는 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101287 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 832-35 아트리움 2층 201호 |
| 도로명주소 | 경기도 안양시 만안구 안양로369번길 25 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 전용 27.65㎡ · 단지형 다세대주택 · 철근콘크리트구조 경사지붕 5층건 내 2층 201호 |
| 소유자 | 김준호 · 2019.11.27 매매 · 거래가액 150,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 154,000,000원 / 123,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 162,700,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약이 핵심
말소기준으로 제시된 권리는 2025.07.30 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024.08.06 주택임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리이고, 이종혁은 주민등록 2020.11.11 및 확정일자를 갖춰 대항력과 우선변제권이 모두 인정된 임차인입니다. 실제 임차인은 1명이며, 주택도시보증공사는 매각물건명세서상 그 주택임차권의 승계인입니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 이종혁 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 162,700,000원 | 2020.11.11 / 2022.10.19 | 대항력 有 우선변제 확약 |
② 가격 판단 — 감정가 80%지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 154,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 123,200,000원으로 감정가의 80%입니다. 그러나 동일·유사 면적의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래, 최근 추세가 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
특히 이 물건은 총 7세대의 아트리움 내 전용 27.65㎡ 다세대입니다. 단지 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회이고 낙찰 실적과 최근 낙찰가 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 ‘감정가 대비 20% 할인’이라는 숫자만으로 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다. 권리상 핵심 인수위험이 확약으로 해소된 것과 가격 메리트가 있다는 판단은 별개의 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 123,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,524,800원 |
| 1. 임차인 이종혁 보증금 | 162,700,000원 | 120,675,200원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 162,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 자체로는 임차보증금 중 42,024,800원이 미배당으로 남습니다. 다만 2026.06.01 제출된 확약으로 주택도시보증공사가 잔액 반환청구와 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 이 사건에서 해당 잔액의 실질 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안양여자고등학교 서측 인근으로 다세대·단독주택·근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층건 내 2층 201호이며, 위생·급배수 및 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 인접도로 및 토지와 등고평탄한 제형 토지로 단지형 다세대주택 건부지로 이용 중이며 북측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 상대보호구역·대기관리권역·도시교통정비지역·과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 등록사항. 민간임대주택으로 등록돼 있고 건축물현황도상 확장형 발코니입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 아트리움은 총 7세대이고 전용 27.65㎡ 대상입니다. 실거래·최근 낙찰 자료가 없어 실제 환금가격은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.01 제출된 대항력 포기·잔액 반환청구권 포기·주택임차권등기 말소 동의의 문구와 매각조건을 원본에서 대조하세요.
- 선순위 임차권 구조 이해. 확약이 없다면 현재 회차 기준 42,024,800원의 미배당 보증금이 남는 구조입니다. 이 사건의 권리 안전성은 확약의 유효한 이행을 전제로 합니다.
- 별도 점유 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현황조사와 현장 확인을 통해 확약 대상 밖의 별도 점유·임차관계가 없는지 확인하세요.
- 민간임대주택 표시 확인. 2022.07.22 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 처리와 관련한 등기·행정사항을 원본에서 확인하세요.
- 가격 상한 별도 산정. 현재 최저가는 감정가의 80%지만 최근 실거래 자료가 없어 ‘할인율=시세차익’으로 보면 안 됩니다.
- 회차 시나리오. 현재 123,200,000원, 2회 유찰 시 98,560,000원, 3회 유찰 시 78,848,000원입니다. 다만 확약이 유지되는 한 해당 임차권 실질 인수는 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 결론은 확약에서 갈린다”
등기부만 보면 보증금 162,700,000원의 선순위 주택임차권이 있고 현재 최저가 123,200,000원보다 보증금이 커서 전형적인 대항력 인수형처럼 보입니다. 실제 배당 계산에서도 42,024,800원이 남습니다. 하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 대항력과 미변제 잔액 청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했고, 이를 조건으로 매각됩니다. 따라서 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
다만 가격은 별개입니다. 최저가가 감정가의 80%까지 내려왔어도 최근 실거래 평균·최신 거래·추세를 확인할 수 없어 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 게다가 7세대 규모의 다세대이고 민간임대주택 등록 표시와 임대관계 미상 사항도 있으므로, 이 물건은 “확약으로 핵심 권리위험은 완화됐지만 가격과 현장 확인은 보수적으로” 접근하는 편이 맞습니다.
