수원지방법원 2025타경101301. 비씨팰리스3차 14층 1401호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 현황에서는 오피스텔로 이용 중입니다. 이 사건의 핵심은 134,400,000원이라는 낮아 보이는 최저가가 아니라, 2022.06.24 전입해 말소기준권리보다 앞서는 임차인 배기원의 보증금 209,000,000원입니다. 확정일자는 2022.06.07이고 배당요구도 했지만, 현재 회차 배당 추정으로는 보증금 전액을 돌려받지 못합니다. 그 부족분은 매수인에게 넘어옵니다.
말소기준권리는 2022.11.01 이승찬의 가압류 40,000,000원입니다. 이후 황한순 가압류, 국민건강보험공단 압류, 농협은행 주식회사 가압류, 한국주택금융공사의 강제경매개시결정 및 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인의 전입은 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 후순위 등기가 지워진다는 사실과 임차보증금 인수 위험은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101301 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 당동 747-15 비씨팰리스3차 14층1401호 |
| 도로명 | 경기도 군포시 군포로580번길 28 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 실지조사일 현재 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 지하1층/지상17층 건물 내 제14층 제1401호 |
| 소유자 | 이숙희 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 134,400,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 231,660,873원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 봐야 할 임차인
임차인 배기원은 전유부분 전부를 대상으로 한 임차권등기가 있고, 임대차계약일자는 2022.04.29, 확정일자 2022.06.07, 주민등록일자와 점유개시일자는 2022.06.24입니다. 말소기준권리인 2022.11.01 가압류보다 전입이 빠르므로 대항력이 있습니다. 배당요구와 확정일자도 갖춰 우선변제를 받을 수 있으나, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액은 매수인이 인수합니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 배기원 | 전유부분 전부 | 2022.06.24 | 2022.06.07 | 209,000,000원 | 대항력 有 우선변제 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
비씨팰리스3차의 실거래는 6건이고 전체 평균은 210,833,333원입니다. 그러나 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 시장을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 202,500,000원, 최신 거래는 2026.04의 170,000,000원이며, 최근 구간의 추세는 이전보다 -5.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 43.9㎡ | 7 | 170,000,000원 |
| 2025.12 | 39.58㎡ | 5 | 235,000,000원 |
| 2025.03 | 43.9㎡ | 8 | 200,000,000원 |
| 2024.04 | 43.63㎡ | 5 | 205,000,000원 |
| 2023.12 | 43.63㎡ | 2 | 235,000,000원 |
| 2023.02 | 39.58㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 202,500,000원 |
표면상 최저가 134,400,000원은 최근 12개월 평균의 66.4%라 크게 할인돼 보입니다. 하지만 현재 회차 예상 인수액 77,281,600원을 더하면 매수인의 자금 부담은 211,681,600원으로 올라갑니다. 이는 최근 12개월 평균보다 약 9,181,600원 높고, 최신 거래 170,000,000원보다도 41,681,600원 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 134,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,681,600원 |
| 1. 임차인 배기원 보증금 | 209,000,000원 | 131,718,400원 |
| 2. 가압류 · 이승찬 | 40,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 황한순 | 89,966,570원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 23,552,767원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 231,660,873원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각대금에서는 집행비용을 제외한 131,718,400원이 임차인 배기원에게 배당되는 것으로 추정되며, 보증금 부족분 77,281,600원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군포중학교 남동측 인근이며, 주위에는 오피스텔·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 존재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 이용. 사건 용도는 근린시설이며 실지조사일 현재 오피스텔로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역이며 과밀억제권역·과밀억제지역·가축사육제한구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 규모. 비씨팰리스3차는 20세대이며 사용승인일은 2019.03.22입니다.
- 경매 이력. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 4.9회로 집계되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득을 분리해 계산. 현재 회차 최저가 134,400,000원만 보지 말고 예상 인수액 77,281,600원을 반드시 함께 반영해야 합니다.
- 임차인 배당 부족분 확인. 배기원 보증금 209,000,000원의 실제 배당액이 달라지면 매수인 인수액도 함께 달라집니다.
- 유찰 효과 착시 주의. 3회·4회 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 예상 인수액은 각각 103,785,280원, 124,932,288원으로 증가합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 210,833,333원보다 최근 12개월 평균 202,500,000원, 최신 거래 170,000,000원, 최근 추세 -5.8%를 우선해서 비교해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 현황은 오피스텔 이용이므로 공부·현황과 실제 사용관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당관계 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 최저가”가 곧 할인율은 아니다
이 사건은 2회 유찰돼 최저매각가가 134,400,000원까지 내려왔지만, 배기원의 보증금 209,000,000원이 핵심입니다. 현재 배당 추정대로라면 77,281,600원을 매수인이 추가로 부담해 최저가와 인수액의 합계가 211,681,600원이 됩니다. 최근 12개월 평균 202,500,000원보다 높고, 최신 거래 170,000,000원과의 격차는 더 큽니다. 게다가 최근 거래 추세도 -5.8%입니다. 따라서 이 물건은 유찰 횟수나 최저가 비율이 아니라 대항력 임차인의 미배당 보증금을 포함한 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.
