수원지방법원 2025타경101303. 군포시 도마교동 군포송정풍산리치안 3층 에이306호입니다. 사건상 물건 분류는 근린시설이고, 감정평가서에는 오피스텔(복층구조)로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 따라서 일반 아파트와 동일한 기준으로 가격이나 환금성을 평가해서는 안 됩니다.

소유자 오휘석은 2021년 5월 7일 신탁재산 처분에 따른 소유권이전으로 소유권을 취득했으며, 당시 거래가액은 264,859,200원입니다. 같은 날 우리은행 근저당권이 채권최고액 204,000,000원으로 설정되었습니다. 이후 농협은행과 우리금융캐피탈의 가압류가 등기되었고, 에프더블유2503유동화전문유한회사가 임의경매를 신청했습니다.

권리분석의 핵심은 2021년 5월 7일 우리은행 근저당권입니다. 이를 말소기준으로 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 그러나 현황조사상 법인 점유자가 존재하므로, 등기권리 말소와 실제 점유관계 확인은 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 우리은행 근저당이 말소기준

최초 소유자는 케이비부동산신탁주식회사였으나 신탁등기는 이미 말소되었습니다. 현재 소유자는 오휘석이며, 을구 1번 우리은행 근저당권(채권최고액 204,000,000원)이 말소기준권리입니다. 이후 등기된 농협은행 가압류 7,416,379원과 우리금융캐피탈 가압류 8,855,900원, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인·점유관계 — 보증금 확인이 필요하다

현황조사상 확인된 실제 점유자는 적중트리니티 주식회사 1명입니다. 전입신고일은 2021년 9월 1일로, 말소기준인 2021년 5월 7일보다 늦습니다. 조사자료에서는 대항력 없음으로 분류되어 있습니다. 다만 보증금, 차임, 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.

③ 가격 분석 — 2회 유찰, 그러나 시세 검증은 별개

현재 최저매각가는 154,240,000원으로 감정가 241,000,000원의 64%입니다. 감정가에 비해서는 가격이 크게 낮아졌지만, 현재 거래시세가 확인되지 않은 상황에서 이 할인율을 곧바로 시세 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.

회차가 내려갈수록 채권자 미배당액은 커지지만, 현재 확인된 등기권리 및 배당모형에서는 매수인 인수액이 증가하지 않습니다. 다만 점유자의 임대차관계가 명확하지 않으므로 시나리오별 인수액을 최종 확정액으로 받아들여서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (현재 최저매각가 154,240,000원 매각 가정)

현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 2,959,360원을 제외한 151,280,640원이 우리은행 근저당권에 배당되는 모형입니다. 후순위 가압류 채권자에게 돌아가는 금액과 소유자 잔여금은 모두 0원입니다.

전체 채권액 220,272,279원 중 예상배당액은 151,280,640원이며, 미배당액은 68,991,639원입니다. 이는 채권자의 회수 부족액이지 매수인이 그대로 떠안는 금액이 아닙니다. 신청채권자의 실제 배당 및 채권승계 관계는 최종 배당자료로 확인해야 합니다.

위 배당은 채권최고액과 확인된 청구금액을 기준으로 한 추정이며, 실제 채권잔액·집행비용·당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 군포시 도마교동 송안초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 근린생활시설 및 주상용 건물이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통여건은 무난한 편으로 평가되었습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조로 외벽은 석재붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배와 일부 타일 마감입니다. 위생·급배수, 개별난방, 승강기, 소화전 및 지하주차장 설비가 있습니다.
• 도로 조건. 동측 약 20m, 남측 약 12m, 서측 약 15m 도로에 각각 접합니다.
• 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 교육환경보호구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역 및 과밀억제권역 등의 규제가 표시되어 있습니다. 공시지가는 2,778,000원/㎡입니다.
• 이용상태. 감정평가서상 오피스텔(복층구조)로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되었으며 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 사건상 근린시설 분류와 실제 오피스텔 이용 상태를 함께 고려해야 합니다. 비교 거래가격을 검증하고 해당 호실의 매수 수요와 용도 적합성을 별도로 판단하는 것이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자 계약관계. 적중트리니티 주식회사의 실제 점유 범위, 보증금, 차임, 임대차계약 내용 및 배당요구 여부를 확인하세요.
• 대항력 판단. 조사자료상 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음으로 분류되지만, 실제 사용관계와 계약 내용을 매각물건명세서 및 관련 원본과 대조하세요.
• 건축물 용도. 근린시설 분류와 감정평가상 복층 오피스텔 이용 상태를 함께 검토하고 건축물대장상의 용도 및 실제 이용 가능성을 확인하세요.
• 실거래가격 검증. 감정가의 64%라는 수치가 실제 시세 대비 할인율을 의미하지는 않습니다. 동일 건물과 유사 이용상태의 최근 거래가격을 확인하세요.
• 채권 및 배당. 신청채권자 에프더블유2503유동화전문유한회사의 청구액 172,180,613원과 우리은행 근저당권의 실제 채권·승계 관계를 확인하세요.
• 명도. 법인 점유자가 확인되는 물건이므로 낙찰 후 인도 및 점유 이전에 필요한 절차와 비용을 검토하세요.
• 관리비. 공용부분을 포함한 미납 관리비와 기타 부담금의 존재 여부를 확인하세요.
• 최종 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 매각기일 정보를 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “64%의 가격, 아직 확인할 것이 남았다”

군포송정풍산리치안 A306호는 2회 유찰로 최저매각가가 154,240,000원까지 내려온 물건입니다. 우리은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 가압류와 경매개시결정이 정리되는 구조이며, 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 현황조사에서 확인된 법인 점유자의 보증금과 임대관계가 미상이고, 사건상 근린시설 분류와 실제 복층 오피스텔 이용 상태도 함께 검토해야 합니다. 더불어 감정가 대비 64%라는 가격만으로 현재 거래시세보다 저렴하다고 결론 내릴 근거는 충분하지 않습니다.

권리 말소 구조는 명료하지만, 임대차 확인과 시세 검증은 보류 상태입니다. 본건의 핵심은 추가 유찰 여부보다 실제 점유관계를 명확히 하고, 해당 이용상태에 맞는 비교시세를 확보하는 데 있습니다.