수원지방법원 2025타경101310. 평촌역 북측 인근의 평촌월드빌 7층 815호입니다. 공부상 물건 용도는 근린시설이고, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 전동주로, 2014.11.21. 거래가액 140,500,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기상 말소기준은 2024.05.01. 박남희의 가압류 982,360,655원입니다.
문제는 말소기준 뒤인 2025.04.02. 등기된 주택임차권 자체의 등기 순번이 아닙니다. 임차인 김도경은 임대차계약일 2023.02.04., 확정일자 2023.02.07., 점유개시 2023.03.31., 전입일 2023.04.06.로 기재되어 있고, 매각물건명세서가 이 임차권을 “매수인에게 대항할 수 있는 임차권”으로 명시했습니다. 따라서 후순위 임차권등기라는 이유만으로 소멸한다고 처리하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101310 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 동안구 관양동 1597 평촌월드빌 7층 815호 · 도로명 경기도 안양시 동안구 시민대로 295 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 · 철근콘크리트조 17층 건물 내 7층 |
| 소유자 | 전동주 (2014.11.21. 소유권이전 · 거래가액 140,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 97,920,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권 / 청구 | 김도경 / 165,709,680원 |
| 말소기준 | 2024.05.01. 갑구 7번 가압류 · 박남희 · 청구금액 982,360,655원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기보다 앞선 임차인의 대항력이 핵심
2024.03.13. 안양시 압류가 있었지만 2024.04.30. 해제되어 말소됐고, 남아 있는 권리 중 말소기준은 2024.05.01. 박남희 가압류입니다. 그 뒤 군산시 압류와 안양시 압류도 각각 해제됐으며, 2025.08.07. 김도경의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 매각으로 소멸하는 등기권리만 보면 단순해 보이지만, 김도경의 임차인 대항력은 그보다 앞선 2023년 점유·전입을 기초로 하고 있다는 점이 이 사건의 핵심입니다.
| 임차인 | 계약·점유·전입 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 김도경 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 계약 2023.02.04. 확정 2023.02.07. 점유 2023.03.31. 전입 2023.04.06. 배당요구 2025.04.02. | 165,000,000원 | 대항력 有 우선변제 가능 미변제 잔액 승계 |
실제 임차인은 1명입니다. 김도경은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 본인 명의 임차권자로 기재되어 있어 보증금 165,000,000원을 별도 중복 합산할 사유가 없습니다. 다만 이 김도경은 강제경매 신청채권자 김도경과도 동일인으로 기재되어 있어 관계를 반드시 확인해야 합니다. 자료상 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으나, 그 가능성만으로 매각물건명세서에 명시된 인수 위험을 제거해 계산해서는 안 됩니다.
② 가격 구조 — 97,920,000원이 아니라 약 165,000,000원
현재 최저가는 97,920,000원으로 감정가 153,000,000원의 64%입니다. 표면 가격만 보면 두 차례 유찰로 크게 내려온 것처럼 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 165,000,000원이 현재 최저가를 넘습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 룰상 인수분 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(64%) | 97,920,000원 | 약 67,080,000원 | 약 165,000,000원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 78,336,000원 | 약 86,664,000원 | 약 165,000,000원 |
| 4회 유찰 시(40.96%) | 62,668,800원 | 약 102,331,200원 | 약 165,000,000원 |
즉 추가 유찰이 되더라도 낙찰가 하락만큼 인수 위험이 커지는 구조라서, 78,336,000원이나 62,668,800원이라는 숫자만 보고 가격 메리트가 확대된다고 평가할 수 없습니다. 오히려 실질취득 약 165,000,000원은 감정가 153,000,000원의 107.8%로, 감정가보다 12,000,000원 높습니다.
최근 실거래 비교값은 확인되지 않으므로 시세 대비 할인 여부는 단정하지 않습니다. 이 사건에서 확인 가능한 가격 판단의 중심은 최저가가 아니라 보증금 인수까지 포함한 실질취득액입니다.
③ 예상배당표 (매각가 97,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,162,560원 |
| 2. 갑구 7번 가압류 · 박남희 | 982,360,655원 | 95,757,440원 |
| 3. 경매개시결정 · 김도경 | 165,709,680원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,148,070,335원 중 예상 채권자 배당은 95,757,440원이고, 미배당 채권액은 1,052,312,895원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다. 임차보증금 인수 판단은 이 배당표와 별도로 매각물건명세서의 “미변제 잔액 매수인 인수” 문구를 기준으로 보수적으로 계산해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평촌역 북측 인근으로, 업무시설·대단지 아파트·각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 평촌역이 있어 대중교통 상황은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 근린시설이고 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 공부상 ‘평촌월드빌’이며 ‘한양(평촌)월드빌’로 통칭됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 17층 건물 내 7층 815호이며 승강기·주차설비·급배수·위생·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역이며 광로3류와 소로1류에 접합니다. 토지는 업무시설 및 판매시설 등의 부지로 이용 중입니다.
- 공시지가. 9,731,000원/㎡. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득가로 계산. 현재 97,920,000원에 낙찰된다고 보더라도 보증금 인수까지 포함한 기준은 약 165,000,000원입니다.
- 추가 유찰 착시 금지. 3회 유찰 78,336,000원, 4회 유찰 62,668,800원으로 내려가도 대항력 임차인의 미배당 인수분이 증가해 실질취득액이 함께 내려가는 구조가 아닙니다.
- 임차권 원문 재확인. 김도경의 계약일·점유개시일·전입일·확정일자와 “미변제 잔액 매수인 인수” 문구를 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인 동일인. 김도경의 임차보증금 165,000,000원과 신청채권 165,709,680원의 법률관계 및 실제 배당관계를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 분류는 근린시설이고 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 사용관계와 인도 상태를 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 집행비용과 가압류 중심의 예상 배당과 별개로, 대항력 임차보증금 인수는 매각물건명세서 문구를 우선해 보수적으로 계산해야 합니다.
맺으며 — “97,920,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 물건의 숫자만 보면 감정가 153,000,000원에서 두 차례 유찰돼 97,920,000원까지 내려온 경매물건입니다. 그러나 권리분석의 결론은 정반대입니다. 보증금 165,000,000원의 김도경 임차권에 대해 매각물건명세서가 매수인 대항 가능성과 미변제 잔액 인수를 명시했기 때문입니다.
따라서 현재 회차의 핵심 숫자는 97,920,000원이 아니라 약 165,000,000원입니다. 추가 유찰이 되어도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 증가하는 구조라면 실질취득액은 보증금 수준에 묶입니다. 그 금액은 감정가보다도 12,000,000원 높은 수준입니다. 최근 실거래 비교값이 없는 만큼 시세보다 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 김도경 임차권의 실제 배당·미배당액과 매수인 승계 범위를 원본에서 확정하는 것입니다.
