수원지방법원 2025타경101311. 군포시 산본동 산본주공11단지아파트 1108동 7층 704호 아파트입니다. 감정평가상 이용상태는 방2·거실·주방·욕실·다용도실 등이며, 15층 건물 내 7층입니다. 소유자는 임희정이고, 등기상 말소기준권리는 2019.02.20. 설정된 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당입니다. 이 권리를 기준으로 후순위 권리는 매각으로 정리되며, 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
가격 조건도 눈에 띕니다. 현재 최저매각가 516,000,000원은 감정가와 같은 신건 가격이지만, 주공11 동일 면적 58.01㎡의 최근 12개월 실거래 평균은 593,125,000원이고 최신 거래는 2026.07. 590,000,000원입니다. 데이터상 최저가는 최근 12개월 평균의 87.0%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101311 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 산본동 1052 산본주공11단지아파트 1108동 7층704호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 방2·거실·주방·욕실·다용도실 등 · 15층 건물 내 7층 |
| 소유자 | 임희정 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 516,000,000원 / 516,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 159,210,755원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 정리, 매수인 인수 0원
임차인은 없습니다. 등기상 말소기준은 2019.02.20. 주식회사한국스탠다드차타드은행의 근저당권입니다. 이후 설정됐다가 이미 말소된 대광파이낸스대부, 피플펀드컴퍼니, 자유론대부 관련 권리들이 있고, 2025.08.20. 대한금융자산관리대부의 임의경매개시결정도 말소기준 이후입니다. 2026.07.13. 대한금융자산관리대부 근저당 130,000,000원 역시 말소기준 후순위로 매각에 따라 소멸합니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 12개월 평균의 87.0%
주공11 동일 면적 58.01㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 593,125,000원, 최신 거래는 2026.07. 590,000,000원이며, 거래 범위는 563,000,000원에서 632,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 58.01㎡ | 14 | 590,000,000원 |
| 2026.06 | 58.01㎡ | 12 | 632,500,000원 |
| 2026.06 | 58.01㎡ | 2 | 597,000,000원 |
| 2026.06 | 58.01㎡ | 3 | 615,000,000원 |
| 2026.06 | 58.01㎡ | 2 | 580,000,000원 |
| 2026.05 | 58.01㎡ | 4 | 570,000,000원 |
| 2026.05 | 58.01㎡ | 7 | 615,000,000원 |
| 2026.05 | 58.01㎡ | 10 | 575,000,000원 |
| 2026.05 | 58.01㎡ | 13 | 563,000,000원 |
| 2026.05 | 58.01㎡ | 12 | 595,000,000원 |
| 2026.03 | 58.01㎡ | 10 | 590,000,000원 |
| 2026.02 | 58.01㎡ | 15 | 595,000,000원 |
| 평균 | 58.01㎡ | 12건 | 593,125,000원 |
현재 최저가 516,000,000원은 최근 12개월 평균 593,125,000원의 87.0%입니다. 또한 최근 실거래 중 가장 낮은 563,000,000원보다도 최저매각가가 낮습니다. 신건임에도 최근 거래 가격대 아래에서 시작하는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 516,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,560,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 290,640,000원 | 290,640,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대한금융자산관리대부 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 87,800,000원 |
현재 회차 516,000,000원 가정에서는 채권자 배당액 420,640,000원, 부족액 0원, 소유자 잔여 87,800,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 516,000,000원 | 420,640,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 412,800,000원 | 406,272,000원 | 14,368,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 330,240,000원 | 324,816,640원 | 95,823,360원 | 0원 |
1회 유찰 시 채권 부족액은 14,368,000원, 2회 유찰 시에는 95,823,360원으로 증가하지만, 이는 채권자의 미배당 문제이고 매수인에게 승계되는 금액은 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 광정초등학교 동측 인근으로, 주위는 아파트단지·관공서·근린생활시설·공원 등으로 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통여건은 대체로 보통입니다.
- 단지. 주공11은 1,400세대, 1991.08.25. 준공 단지이며 비교 대상 면적은 58.01㎡입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 지역난방설비, 승강기설비, 화재경보 및 옥내소화전설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 지목 대, 공시지가 2,772,000원/㎡이며 토지는 평지의 부정형입니다.
- 거래. 동일 면적 최근 12건이 563,000,000원부터 632,500,000원 사이에서 거래됐고 최근 12개월 평균은 593,125,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2019.02.20. 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 원본 등기부와 대조하세요.
- 임차·점유 확인. 임차인은 확인되지 않았지만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유 상태를 현장에서 확인하세요.
- 최근 거래 비교. 최저가 516,000,000원은 최근 12개월 평균 593,125,000원의 87.0%이고 최신 거래는 590,000,000원입니다.
- 토지이용 규제 확인. 개발행위허가제한지역·정비구역·토지거래계약에관한허가구역 등 표시 내용을 입찰 전 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 실거래 자료를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리 0원 인수, 가격은 최근 시세의 87.0%
이 물건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 2019.02.20. 근저당을 말소기준으로 후순위 권리가 정리되고 임차인도 없어 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 둘째, 신건 최저가 516,000,000원이 동일 면적 최근 12개월 평균 593,125,000원의 87.0%라는 점입니다. 최신 거래 590,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 낮습니다. 권리 구조와 최근 거래가격을 함께 놓고 보면 신건 단계부터 검토할 수 있는 가격대이지만, 실제 점유 상태와 토지이용 규제는 입찰 전 원문 확인이 필요합니다.
