256,000,000원
수원지방법원 2025타경101335. 안양시 만안구 박달동 로체그랑 1동 4층 401호, 다세대주택입니다. 감정가는 320,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 256,000,000원입니다. 등기상 말소기준은 2022년 4월 11일 국의 압류이며, 이후 주택도시보증공사 가압류, 안양시·국의 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부보다 점유관계입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 허상순이 확인되고, 전입일은 2020.12.17로 말소기준일 2022.04.11보다 빠릅니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 단순히 “대항력 있는 임차인”으로 확정해서는 안 됩니다. 이 리포트에서는 정확도 원칙에 따라 대항력 가능·미상으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101335 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 박달동 23-7 로체그랑주건축물 제1동 제4층 제401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트구조 지상5층 중 4층 401호 |
| 사용승인일 | 2020.11.12 |
| 소유자 | 권영만 (2020.12.30. 매매, 거래가액 258,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 320,000,000원 / 256,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 258,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 핵심은 선순위 점유
말소기준은 2022.04.11 국의 압류입니다. 주택도시보증공사의 2,071,000,000원 가압류, 안양시 압류, 국의 추가 압류, 허상순의 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 등기부상 근저당권은 없습니다.
② 임차인 — 실제 점유자 1명, 보증금 확인이 최우선
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 허상순 | 미상 | 2020.12.17 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인으로 확인되는 사람은 1명입니다. 허상순은 보증기관 대위·승계 신고자가 아니라 직접 확인된 점유자입니다. 다만 같은 이름의 허상순이 이 사건 강제경매 채권자로 등기되어 있어 가장임차인 여부 또는 관계인 가능성도 확인해야 합니다. 이는 위험이 없다는 뜻이 아니라, 임대차계약서·보증금 지급내역·점유관계 확인이 더 중요하다는 뜻입니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 ‘확정 할인’은 아니다
로체그랑은 총 8세대, 사용승인일은 2020.11.12입니다. 확인된 실거래는 2024년 8월 전용 60.38㎡, 5층의 300,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 256,000,000원은 이 거래가격의 85.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 60.38㎡ | 5 | 300,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 300,000,000원 |
표면상으로는 44,000,000원 낮지만, 표본이 1건뿐이고 거래 시점도 2024년 8월입니다. 더 중요한 것은 이 85.3%가 임차인 인수 가능 금액을 전혀 반영하지 않은 최저가 기준이라는 점입니다. 따라서 이 숫자만으로 “시세보다 싸다”거나 “44,000,000원의 안전마진이 있다”고 결론내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 256,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,384,000원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 251,616,000원 |
| 3. 갑구 7번 경매개시결정 · 허상순 | 258,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당은 제시된 예상배당 기준입니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 선순위로 차감될 수 있고, 임차인 허상순의 보증금·우선변제 여부도 확인되지 않았습니다. 따라서 이 표의 배당결과와 별개로 매수인 인수 가능성은 추가 확인이 필요합니다.
⑤ 회차 시나리오 — 가격이 내려가도 임차 위험은 자동으로 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 256,000,000원 | 251,616,000원 | 2,077,384,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 204,800,000원 | 201,132,800원 | 2,127,867,200원 |
| 3회 유찰 시 · 51.2% | 163,840,000원 | 160,746,240원 | 2,168,253,760원 |
유찰이 이어지면 최저가는 204,800,000원, 163,840,000원으로 내려갑니다. 그러나 선순위 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가가 내려가는 것과 실질취득비용이 내려가는 것이 같은 의미가 아닙니다. 실제 보증금과 배당·인수 관계를 확인하기 전까지는 어느 회차도 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 박달시장 북서측 인근. 주위는 단독주택·다가구주택·근생시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장, 근거리에 지하철 1호선 안양역이 있어 대중교통 이용은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상5층, 사용승인일 2020.11.12. 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·가로장방, 토지면적 299.0㎡, 공시지가 2,366,000원/㎡입니다.
- 규제. 상대보호구역·과밀억제권역·도시교통정비지역 등이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 8세대 소규모 다세대이고 확인된 실거래가 1건뿐이라 가격 비교 표본이 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 허상순 임대차 원본 확인. 임대차계약서, 실제 보증금, 보증금 지급내역, 점유개시 시점과 현재 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일은 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 현재 단계에서는 반드시 ‘대항력 가능·미상’으로 다뤄야 합니다.
- 채권자와 임차인의 동일성 확인. 허상순이 강제경매 채권자로도 나타나는 만큼 관계인 여부와 임대차의 실질을 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당순위와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 판단은 실질취득 기준. 최저가 2.56억이 실거래 3.00억보다 낮다는 사실만으로 응찰가를 정하지 말고, 확인된 인수액을 합친 총비용으로 판단해야 합니다.
- 내부상태 확인. 감정평가 당시 거주인의 폐문부재로 내부구조·이용상태 일부가 외부관찰·탐문에 의했습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금·실거래 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “85.3% 할인”보다 먼저 볼 숫자는 보증금이다
현재 최저가는 256,000,000원으로 확인된 최근 실거래 300,000,000원보다 낮습니다. 그러나 이 물건의 승부처는 할인율이 아닙니다. 허상순은 말소기준보다 먼저 전입했고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 실질취득액을 계산할 핵심 숫자 자체가 빠져 있습니다. 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 사실만으로 안전형으로 분류할 수 없고, 1회 더 유찰되어 가격이 내려가더라도 임차인 인수 위험이 자동으로 없어지는 것도 아닙니다. 가격은 매력적으로 보일 수 있으나, 보증금 확인 전에는 입찰 판단을 보류하는 사건입니다.
