264,000,000원
수원지방법원 2025타경101341. 안양시 만안구 석수동 삼성타운2 제에이동 2층 201호, 공동주택인 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 남아 있는 보증금 298,000,000원의 주택임차권입니다. 임차인 이성열은 2021.02.19 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 2023.04.07 주택임차권등기를 마쳤습니다. 강제경매개시결정일인 2025.08.20보다 앞선 권리라 기본 구조만 보면 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 임차권입니다.
하지만 이 사건은 그 기본 결론에서 한 번 더 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 2026.06.01 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당에서 보증금을 전액 변제받지 못해도 매수인에게 잔액 반환을 청구하지 않고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 이성열 임차권에 한해서는 실질 인수액을 0원으로 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101341 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 석수동 146-1 삼성타운2 제에이동 2층 201호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 57.931㎡ · 지하1층·지상4층 건물 내 2층 201호 |
| 현재 소유자 | 박대현 (2021.02.01 매매, 거래가액 298,000,000원 · 2021.02.22 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 330,000,000원 / 264,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 328,453,150원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약으로 인수 해소
등기상 과거 농협은행 근저당권은 2021.02.19 이미 말소됐고, 2017년·2020년·2022년 압류도 각각 해제·말소됐습니다. 현재 경매의 기준이 되는 2025.08.20 강제경매개시결정보다 앞서 존재하는 핵심 권리는 이성열의 주택임차권입니다. 이후 2026.03.04 안양시 압류는 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이성열 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.02.19 | 2021.02.19 | 298,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계: 주택도시보증공사 실질 인수 0 |
실제 임차인은 1명, 이성열입니다. 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아니라 매각물건명세서상 이 주택임차권의 승계인으로 확약을 제출한 주체입니다. 보증금을 별도로 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 2.64억’으로 본다
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 298,000,000원에 가까워지는 구조입니다. 그러나 이 사건은 확약으로 해당 임차인의 인수가 실질 0원이므로, 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 264,000,000원으로 봅니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 57.93㎡ | 1 | 290,000,000원 |
| 2025.02 | 58.69㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 282,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 290,000,000원 |
가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균 282,500,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 290,000,000원을 우선하는 것이 맞습니다. 현재 실질취득 264,000,000원은 이 기준의 91.0%로, 최신 시세보다 26,000,000원 낮습니다. 최근 가격은 과거 거래 대비 5.5% 상승한 흐름으로 집계돼 있어 하락장 보정으로 가격 메리트를 깎아야 할 상황도 아닙니다. 다만 최근 12개월 거래 표본은 1건뿐입니다.
③ 예상배당표 (매각가 264,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,496,000원 |
| 1. 임차보증금 우선변제 · 이성열 | 298,000,000원 | 259,504,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 328,453,150원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 38,496,000원입니다. 다만 매각물건명세서의 확약에 따라 해당 부족분에 대한 매수인 반환의무는 실질 0원으로 봅니다. 집행비용은 약 매각가의 1.7% 추정치이며, 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 공동주택인 다세대주택으로 이용 중이며, 삼성타운(2차)은 16세대입니다.
- 입지. 안양시 만안구 석수동 삼막IC 남측 인근으로, 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상4층 규모이며 사용승인일은 2015.10.29입니다. 위생·급배수·난방·지하주차장·보안설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 대체로 사다리형 평지의 다세대주택 부지이며, 북서측으로 폭 약 10~12m 도로에 접합니다. 토지면적은 559.0㎡, 공시지가는 2,078,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함되고 토지거래계약에관한허가구역에도 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 확인된 실거래는 2건으로 275,000,000원과 290,000,000원입니다. 대단지 아파트처럼 거래 표본이 풍부한 유형은 아니므로 매도가격 산정 시 보수적인 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 대항력 포기, 미배당 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 이 사건 매각조건에 정확히 반영됐는지 매각물건명세서와 확약서 원문을 대조해야 합니다.
- 실질취득 기준 유지. 이 사건은 확약 적용 시 실질취득이 264,000,000원이지만, 확약 효력이 달라지면 기본 배당모형상 38,496,000원의 인수 문제가 다시 살아납니다.
- 최근 시세 우선. 가격 판단은 전체 평균 282,500,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 290,000,000원을 우선하세요. 현재 가격은 그 91.0%입니다.
- 표본 부족 감안. 실거래가 2건, 최근 12개월 표본은 1건이라 층·내부상태·개별 호수 조건에 따른 오차를 크게 잡아야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하는 물건이므로 실제 점유상태와 인도 가능 시점을 현장에서 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 세금·관리비 확인. 배당표에 반영되지 않은 당해세와 공용부분 관리비 등 별도 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권보다 중요한 것은 확약의 효력”
등기부만 보면 이 물건은 보증금 298,000,000원의 선순위 임차권이 있어 경계해야 할 물건입니다. 현재 매각가 264,000,000원 기준 단순 배당모형에서는 38,496,000원이 남아 매수인 인수 문제가 발생하기 때문입니다. 하지만 이 사건에는 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 대항력과 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약을 제출했습니다. 그 조건을 반영하면 실질 인수는 0원, 실질취득은 264,000,000원으로 정리됩니다.
가격도 나쁘지 않습니다. 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 290,000,000원보다 26,000,000원 낮은 91.0%이고, 최근 거래 추세는 과거 대비 5.5% 상승입니다. 다만 삼성타운(2차)은 16세대 다세대주택이고 거래 표본도 적습니다. 따라서 결론은 “확약 원문 확인을 전제로 권리위험은 상당 부분 해소, 가격은 최근 시세 대비 할인 구간이나 환금성은 보수적으로 평가”입니다.
