수원지방법원 2025타경101349. 의왕시 삼동 로얄뷰 9층 902호로, 감정평가상 다세대주택-도시형생활주택으로 이용 중입니다. 이 사건은 단순히 “최저가가 292,000,000원이니 싸다”라고 판단해서는 안 됩니다. 실제 임차인 한승훈의 보증금은 337,000,000원이고, 주민등록·점유개시·확정일자가 모두 2021.04.12로 말소기준권리인 2021.10.26 이엘자산관리대부유한회사 가압류보다 빠릅니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 총 취득부담이 사실상 보증금 수준에 묶이는 구조입니다.
다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기했으며, 배당에서 임대차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔액 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 그리고 그 확약을 조건으로 매각합니다. 따라서 한승훈 임차권에 관한 현재 회차의 룰상 미배당액 49,888,000원은 존재하지만, 매수인이 실제 떠안을 금액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101349 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의왕시 삼동 192-544 9층 902호 · 부곡중앙북3길 11 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 다세대주택-도시형생활주택 · 전용 50.16㎡ · 지상10층 중 9층 |
| 소유자 | 김성은 · 2021.03.26 매매 · 거래가액 337,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 365,000,000원 / 292,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 337,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인일 | 2021.01.13 |
① 권리 흐름 — 핵심은 2021.04.12 임차인의 선순위성
말소기준권리는 2021.10.26 이엘자산관리대부유한회사 가압류 48,604,642원입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 서울특별시서초구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 의왕시 압류는 2025.02.28 해제되어 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 확약 전 계산과 실질 인수를 분리해서 봐야 한다
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 실질 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한승훈 | 전유부분 전부 · 2021.04.12 | 2021.04.12 | 337,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 0원 · 확약 |
임차권등기는 2023.05.18에 등기됐지만, 임대차계약일은 2021.03.26, 주민등록일·점유개시일·확정일은 모두 2021.04.12입니다. 배당요구도 2023.05.18에 이뤄졌습니다. 따라서 임차권 자체의 선순위 위험을 무시해서는 안 되며, 실질 인수 0원의 근거는 권리 순위가 아니라 주택도시보증공사의 확약입니다.
③ 시세 비교 — 확약 적용 후 실질취득 292,000,000원
로얄뷰 전용 50.16㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 전체 평균은 355,000,000원, 최신 거래이자 최근 12개월 거래는 360,000,000원입니다. 최근 거래는 과거 거래보다 2.9% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 50.16㎡ | 8 | 360,000,000원 |
| 2021.11 | 50.16㎡ | 10 | 350,000,000원 |
| 전체 평균 | 50.16㎡ | 2건 | 355,000,000원 |
| 최근 12개월 | 50.16㎡ | 1건 | 360,000,000원 |
확약을 적용하면 현재 회차의 실질취득은 최저가와 같은 292,000,000원입니다. 이는 최신 거래이자 최근 12개월 평균 360,000,000원의 81.1%입니다. 감정가 365,000,000원보다도 73,000,000원 낮습니다. 따라서 이 사건은 확약의 효력이 매각조건대로 확실히 적용된다는 전제에서 가격 메리트가 존재하는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 292,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,888,000원 |
| 1. 임차인 한승훈 보증금 | 337,000,000원 | 287,112,000원 |
| 2. 가압류 · 이엘자산관리대부유한회사 | 48,604,642원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 337,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 미배당액은 49,888,000원이지만, 주택도시보증공사의 확약으로 매수인에게 이를 청구하지 않는 조건입니다. 따라서 확약 적용 후 실질 인수는 0원입니다. 당해세에 해당하는 금액이 있다면 배당 순서와 임차인 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없었다면 낙찰가 하락이 이득이 아니다
| 회차 | 매각가 | 확약 전 룰상 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 292,000,000원 | 49,888,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 233,600,000원 | 107,470,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 51.2% | 186,880,000원 | 153,536,320원 | 0원 |
이 표가 이 사건을 이해하는 핵심입니다. 대항력 있는 보증금이 337,000,000원이므로 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가합니다. 즉 최저가만 보고 유찰될수록 싸진다고 볼 수 없는 사건입니다. 그러나 이 사건은 승계인 주택도시보증공사의 대항력·잔액청구 포기 확약을 조건으로 매각하므로, 표의 룰상 인수액과 달리 실질 인수는 각 회차 0원으로 정리됩니다.
⑥ 압류·배당 변수
등기 흐름에는 국민건강보험공단, 서울특별시서초구, 의왕시의 압류가 등장합니다. 의왕시 압류는 2025.02.28 해제로 말소됐고, 국민건강보험공단 및 서울특별시서초구 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 표시돼 있습니다. 다만 압류 관련 금액 중 당해세에 해당하는 부분이 존재한다면 배당에서 먼저 차감되어 임차인에게 돌아가는 금액이 줄 수 있습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택-도시형생활주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트트구조 평스라브지붕 지하1층·지상10층 건물의 9층 902호입니다.
- 입지. 의왕역 지하철 1호선 동측 인근으로, 주위에 아파트·다세대주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 의왕역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 도로. 토지는 북측 및 동측으로 폭 약 8m 내외 도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역이며 소로1류에 접하고, 과밀억제권역·비행안전제3구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 대 311.0㎡, 공시지가 3,077,000원/㎡, 주상용·부정형 토지입니다.
- 건물 상태. 사용승인일은 2021.01.13이고 위반건축물 사항은 없으며 공부와의 차이도 특이사항이 없습니다.
- 환금성. 로얄뷰는 8세대로 확인된 동일 면적 실거래가 2건에 그쳐, 최근 가격 할인폭과 별개로 거래 표본은 제한적입니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사가 대항력과 잔액 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기 말소에 동의한 내용 및 이를 조건으로 한 매각임을 확인해야 합니다.
- 확약 전 계산과 혼동 금지. 현재 회차의 배당계산상 미배당 보증금은 49,888,000원이지만, 확약 적용 후 실질 인수는 0원입니다.
- 임차인 선순위성 확인. 한승훈의 전입·점유·확정일 2021.04.12는 말소기준 2021.10.26보다 빠릅니다. 실질 안전성은 순위가 아니라 확약에 의존합니다.
- 압류·당해세 확인. 공공기관 압류가 있었으므로 실제 배당에서 우선 차감되는 금액이 있는지 확인해야 합니다.
- 시세 표본 주의. 최근 12개월 실거래는 360,000,000원 1건이고 전체 확인 거래도 2건이므로 호별 상태 차이를 점검해야 합니다.
- 가격 기준. 확약이 유효하게 적용되는 전제에서 현재 실질취득 292,000,000원은 최근 12개월 시세 360,000,000원의 81.1%입니다.
맺으며 — “대항력 인수형이지만, 확약이 판을 바꾼다”
이 사건을 최저가 292,000,000원만 보고 해석하면 핵심을 놓칩니다. 한승훈은 보증금 337,000,000원의 대항력 있는 임차인이고, 확약이 없다면 현재 회차에서도 49,888,000원의 미배당 보증금을 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다. 더 유찰되면 룰상 인수액은 107,470,400원, 153,536,320원으로 오히려 커집니다.
하지만 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력과 매수인에 대한 잔액 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의했고, 그 확약을 조건으로 매각합니다. 따라서 이 사건에서는 실질 인수 0원, 현재 실질취득 292,000,000원으로 판단하는 것이 핵심입니다. 최근 12개월 실거래 360,000,000원 대비 81.1%이므로 가격 측면도 유리합니다. 다만 8세대 규모와 적은 실거래 표본, 압류 관련 배당 변수를 감안해 확약 원문과 배당 우선순위 확인이 입찰의 최종 관문입니다.
