의정부지방법원 2025타경70552. 가평군 청평면 대성리 ‘디에스하우스’ C동 1층 102호, 전용 50.66㎡의 다세대주택입니다. 2017년 9월 사용승인된 4층 건물에 있으며 방 3개, 거실, 주방·식당, 욕실, 현관 등으로 이용 중입니다. 소유자 이숙희는 2023년 8월 24일 매매를 원인으로 같은 해 9월 18일 170,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 군자농업협동조합 앞으로 채권최고액 163,200,000원의 근저당권을 설정했습니다.

이 2023년 9월 18일 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후의 임의경매개시결정과 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조이고, 해당 근저당권은 2026년 1월 6일 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 등기부만 보면 매수인이 그대로 떠안을 후순위 권리는 확인되지 않습니다. 문제는 등기부 밖에 있습니다. 현황조사에서 성명불상 50대 남성이 점유자로 조사됐지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기부는 소멸형, 점유관계는 미확정

과거 주식회사국민은행의 채권최고액 504,000,000원 근저당권은 2019년 8월 16일 말소됐고, 가평군산림조합의 채권최고액 102,000,000원 근저당권도 2023년 9월 18일 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 같은 날 설정된 군자농업협동조합 근저당권이며, 이후의 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 근저당권 이전등기는 말소기준 근저당권의 채권자 변경으로, 별도의 선순위 인수권리를 새로 만드는 등기는 아닙니다.

임차인·점유자 현황

* 확정 인수 0원과 실질취득 70,560,000원은 현재 확인된 배당 항목만 반영한 값입니다. 성명불상 점유자의 전입·보증금·점유 원인이 확인되면 실제 부담은 달라질 수 있습니다.

② 시세 비교 — 숫자상 할인은 크지만 표본과 점유위험을 함께 봐야 한다

동일 건물·동일 면적의 확인된 실거래는 2건입니다. 최신 거래는 2023년 8월 170,000,000원, 이전 거래는 2021년 7월 155,000,000원입니다. 전체 평균은 162,500,000원, 집계된 최근 12개월 평균은 1건 기준 170,000,000원입니다.

최저가 70,560,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래가 170,000,000원의 41.5%, 전체 평균 162,500,000원의 43.4%입니다. 최근 거래는 이전 거래보다 9.7% 높은 흐름으로 집계돼, 이 자료에서는 하락 추세가 나타나지 않습니다. 다만 거래 표본이 2건뿐이고 최신 거래도 2023년 8월이므로, 현재 환금가치를 170,000,000원으로 단정하기에는 표본이 제한적입니다.

③ 예상배당표 (매각가 70,560,000원 가정)

채권최고액 163,200,000원 중 예상배당은 68,889,920원으로, 94,310,080원의 미배당이 발생합니다. 신청채권자의 청구액 136,959,225원도 전액 충족되지 않습니다. 근저당권은 2026년 1월 6일 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으며, 배당 부족분 자체가 매수인에게 자동 승계되는 것은 아닙니다. 다만 당해세와 점유자의 최우선변제·우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.

회차별 확정 인수 0원은 미상 점유자의 보증금 인수 가능성을 반영하지 않은 수치입니다. 당해세·임차인 최우선변제도 미반영돼 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대성초등학교 남서측 인근으로 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 수도권 전철 경춘선 대성리역이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 내 1층 102호로, 위생·급배수·승강기·전기·난방설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 북서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하며, 토지는 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 계획관리지역·자연보전권역·공장설립제한지역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역 등에 포함됩니다.
• 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택이고 확인된 동일 면적 거래가 2건에 그쳐, 실거래 가격의 신뢰구간과 매도 소요기간을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유자 신원과 점유 원인. 성명불상 50대 남성이 소유자·가족·임차인 중 누구인지, 어떤 부분을 언제부터 점유했는지 확인해야 합니다.
• 대항력 기준일. 주민등록 전입세대 열람과 현장조사를 통해 전입일이 말소기준일인 2023.09.18.보다 앞서는지 확인해야 합니다.
• 보증금·확정일자·배당요구. 임대차계약서, 확정일자, 배당요구 종기 내 신고 여부를 매각물건명세서 및 법원 기록과 대조해야 합니다.
• 실질취득액으로 입찰가 산정. 최저가가 아니라 낙찰가와 인수 가능 보증금을 합산한 금액을 최근 거래가 170,000,000원과 비교해야 합니다.
• 국의 압류와 세금. 등기상 압류는 소멸 대상이지만 당해세 등 실제 배당순위와 미납 세액을 별도로 확인해야 합니다.
• 소규모 다세대 환금성. 총 8세대, 실거래 2건인 점을 반영해 금융기관 담보평가와 향후 매도 가능 가격을 확인해야 합니다.
• 1층·현장 상태. 내부 상태, 채광, 습기, 소음, 도로 접근성과 수리비를 현장에서 확인해야 합니다.
• 명도·관리비. 점유자가 인도를 거부할 경우의 인도명령·명도 절차와 공용부분 관리비 체납 가능성을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “가격은 매력적, 권리는 조건부”

최저가 70,560,000원은 감정가의 49%이고, 집계된 최근 12개월 평균 및 최신 거래가 170,000,000원의 41.5%입니다. 미상 점유자가 대항력 없는 점유자로 확인된다면 수치상 가격차는 큽니다. 그러나 현재는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 확정 인수 0원을 최종 결론으로 사용할 수 없습니다.

등기부는 말소기준 이후 권리가 소멸하는 비교적 단순한 구조지만, 경매의 승부처는 성명불상 점유자의 실제 지위입니다. 대항력 있는 임차인과 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가가 내려가도 실질취득액은 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 따라서 이 물건은 가격만 보면 관심 대상, 점유관계가 확인되기 전에는 입찰 보류가 맞습니다. 권리는 조건부, 가격 판단도 조건부입니다.