수원지방법원 안양지원 2025타경101356. 군포시 당동 비씨팰리스3차 16층 1604호입니다. 감정가 252,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가가 161,280,000원까지 내려왔습니다. 감정평가상 이용상태는 오피스텔이며, 등기부에는 2019년 김기용 씨가 225,000,000원에 취득한 사실이 확인됩니다.
이 물건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 임차보증금의 인수 여부입니다. 박병훈 씨는 2019년 점유와 전입을 마쳤고, 2023년 압류보다 먼저 대항력 요건을 갖췄습니다. 보증금은 230,000,000원으로 현재 최저매각가보다 큽니다. 확약서가 없었다면 낙찰가가 낮아져도 매수인이 보증금 부족분을 떠안아 실질취득 비용이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다.
다만 이 사건은 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사의 확약이 제출된 경우입니다. 공사는 우선변제권만 주장하고, 대항력과 미변제 보증금 잔액에 대한 매수인 상대 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에도 동의했습니다. 매각물건명세서는 이를 조건으로 매각한다고 명시합니다. 따라서 단순한 선순위 보증금 인수형으로 판단해서는 안 되며, 확약의 적용 범위와 조건을 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 안양지원 2025타경101356 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 당동 747-15 비씨팰리스3차 16층 1604호 도로명: 경기도 군포시 군포로580번길 28 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 전용면적 / 층수 | 55.7282㎡ · 지상 17층 중 16층 |
| 소유자 | 김기용 (2019.10.18 소유권 취득 · 거래가액 225,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 252,000,000원 / 161,280,000원 (2회 유찰 · 64%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 임차 현황 | 실제 임차인 1명 · 박병훈 · 보증금 230,000,000원 |
| 실질 인수액 | 0원 (2026.05.26 확약에 따른 조건부) |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력과 확약서가 핵심
등기상 말소기준은 2023.02.28 국(인천세무서장)의 압류입니다. 이후 등기된 임차권, 강제경매개시결정, 안양시 압류는 매각으로 말소될 예정입니다. 다만 임차권등기의 등기일이 말소기준보다 늦다는 사실만으로 기존 임차인의 대항력이 사라지는 것은 아닙니다. 박병훈 씨의 점유개시일과 전입일은 모두 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 보증금 2.3억, 확약 후 인수 실질 0원
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리 판정 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 박병훈 건물의 전부 |
점유 2019.10.19 전입 2019.10.21 확정 2019.09.26 |
230,000,000원 |
대항력 有
우선변제 有 배당요구 확인 |
확약 조건부 인수 0원 룰상 부족분 71,777,920원 |
임대차계약은 2019.09.18 체결됐으며, 최초 보증금 220,000,000원에서 2021.10.07에 10,000,000원이 증액돼 총 230,000,000원이 됐습니다. 최초 확정일자는 2019.09.26, 증액분 확정일자는 2021.10.07입니다. 주택임차권등기는 2023.11.02에 마쳐졌습니다.
주택도시보증공사는 박병훈 씨의 주택임차권 승계인으로서 등장한 신청채권자입니다. 따라서 보증기관의 230,000,000원 청구와 박병훈 씨의 보증금을 별도 임차보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명이고, 동일 보증금에 관한 승계관계입니다.
이 확약을 조건으로 매각하므로 해당 보증금의 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 등기상 임차권의 소멸 처리와 대항력 포기의 효력을 혼동하지 않는 것이 중요합니다.
일반적인 대항력 인수형에서는 낙찰가 161,280,000원과 부족분을 합친 부담액이 233,057,920원에 이릅니다. 낙찰가가 추가 하락하면 부족분이 늘어나므로 보증금 수준의 실질취득 비용이 유지됩니다. 그러나 이 사건은 확약으로 그 인수위험이 해소되는 조건이 붙어 있어, 두 계산을 명확히 구분해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만, 최근 거래는 하락세
비씨팰리스3차는 20세대 규모이며, 준공일은 2019.03.22입니다. 동일·유사 면적의 실거래 7건이 확인됩니다. 전체 평균은 242,000,000원이지만 과거 높은 거래가격이 섞여 있으므로, 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균 215,000,000원과 최신 거래 200,000,000원을 우선 적용합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 55.73㎡ | 14 | 200,000,000원 |
| 2026.02 | 55.73㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2025.03 | 56.05㎡ | 4 | 265,000,000원 |
| 2024.06 | 55.73㎡ | 9 | 229,000,000원 |
| 2023.12 | 55.73㎡ | 7 | 240,000,000원 |
| 2023.09 | 56.05㎡ | 5 | 280,000,000원 |
| 2022.01 | 55.73㎡ | 13 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 215,000,000원 |
최저가 161,280,000원은 최근 12개월 평균 215,000,000원의 75.0%입니다. 최신 거래인 2026년 6월의 200,000,000원보다도 낮습니다. 확약 효력을 전제로 인수액을 제외할 수 있다면 매수가격 측면에서 차이가 존재합니다.
다만 최근 거래와 과거 거래를 비교한 가격 추세는 -15.0%입니다. 2025년 3월 265,000,000원에 거래된 유사 면적이 2026년 6월에는 200,000,000원에 거래됐다는 점도 확인됩니다. 감정가 252,000,000원이나 전체 평균 242,000,000원을 현재의 확정적인 시세로 간주해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 161,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,057,920원 |
| 1. 박병훈 임차보증금(우선변제) | 230,000,000원 | 158,222,080원 |
| 2. 주택도시보증공사(신청채권자) | 230,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
신청채권자 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인이므로 임차보증금과 신청채권을 독립적인 보증금으로 합산하지 않습니다. 표는 제공된 예상배당 항목을 그대로 구분한 추정치이며, 실제 배당은 배당요구·승계관계·조세채권 등에 따라 확정됩니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 별도 반영되지 않았습니다.
⑤ 추가 유찰 시 — 낙찰가가 낮아져도 확약 확인은 필수
확약이 없는 일반적인 대항력 보증금 인수형이라면, 유찰로 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어납니다. 따라서 실질취득 비용을 단순히 최저매각가만으로 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 룰상 인수 추정 | 확약 조건부 실제 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (64%) | 161,280,000원 | 71,777,920원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (51.2%) | 129,024,000원 | 103,582,336원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (40.96%) | 103,219,200원 | 129,025,869원 | 0원 |
룰상 인수액은 확약을 적용하지 않은 회차별 추정값입니다. 실제 인수액 0원은 주택도시보증공사의 확약이 해당 매각에서 유효하게 적용된다는 조건부 판단입니다. 회차별 추정액은 집행비용 및 배당 조건에 따라 달라질 수 있습니다.
확약이 없는 경우라면 추가 유찰에 따른 최저가 하락만으로 보증금 인수 부담이 실질적으로 해소되지는 않습니다. 반대로 본 사건처럼 확약이 유효하게 적용되면 해당 보증금의 부족분은 매수인에게 승계되지 않습니다. 다만 이후 매각조건이 변경된다면 확약의 적용 여부도 다시 대조해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군포중학교 남동측 인근에 위치합니다. 업무시설, 다세대·연립·단독주택 및 근린생활시설이 혼재한 지역이며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근 노선버스정류장 및 전철 1호선 군포역까지의 거리 등을 고려할 때 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 17층 건물 중 16층 1604호입니다. 위생·급배수, 승강기, 소방방재, 주차 및 도시가스 설비가 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 표시된 물건종류와 실제 이용상태를 구분해 관련 공부와 현황을 확인해야 합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 과밀억제권역 및 과밀억제지역에 해당합니다. 동측 소로3류에 접하며, 토지거래계약 허가구역 지정 사항이 기재돼 있습니다. 해당 지정의 기간·대상·적용 여부는 입찰 시점에 확인해야 합니다.
- 공부상 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 20세대 소규모 단지로 거래 표본이 제한적입니다. 최근 가격 추세는 -15.0%, 단지 경매물건 평균 유찰은 4.9회로 나타나므로 낙찰 이후 매도 기간과 거래가격의 불확실성을 고려할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 최우선 확인. 2026.05.26 제출된 대항력 포기·잔액 청구권 포기·임차권등기 말소 동의의 내용과 해당 매각조건을 직접 대조하세요. 인수 0원 판단의 전제입니다.
- 임차권 승계관계 확인. 박병훈 씨의 임차권과 주택도시보증공사의 승계 범위, 원임차인에게 남는 권리 여부, 임차권등기 말소 절차를 확인하세요. 동일 보증금의 중복 계산에 주의해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유자를 확인하고, 매각 후 인도 및 명도 절차를 점검하세요. 보증금 인수액이 0원이라는 사실이 점유 해소를 자동으로 보장하지는 않습니다.
- 최근 거래가격 우선. 전체 평균 242,000,000원보다 최근 평균 215,000,000원과 최신 거래 200,000,000원을 중심으로 가격을 검토하세요. 최근 추세 -15.0%도 반영해야 합니다.
- 환금성 검토. 20세대 규모, 최근 실거래 2건, 평균 유찰 4.9회를 감안해 유사 면적의 실제 거래 수요와 재매각 가능성을 확인하세요.
- 체납 관리비·조세 확인. 공용부분 관리비 체납 여부와 세금채권의 법정기일·배당순위를 확인하세요. 국 및 안양시 압류의 등기 말소와 실제 배당순위는 구분해야 합니다.
- 이용상태 및 공법상 제한. 현황 오피스텔의 적법한 이용 여부, 건축물대장, 토지이용계획과 입찰 당시 적용되는 규제를 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 확약서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 매각조건을 확인한 후 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “보증금보다 확약서, 할인율보다 실질취득”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 230,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고, 현재 최저매각가가 161,280,000원에 불과해 미배당 보증금을 인수할 수 있는 전형적인 위험 구조입니다. 실제로 확약을 적용하지 않은 현재 회차의 추정 부족분은 71,777,920원입니다.
그러나 주택도시보증공사가 2026.05.26 대항력 및 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했으며, 법원은 이를 조건으로 매각합니다. 확약이 유효하게 적용된다면 해당 보증금의 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
가격은 최근 12개월 평균 215,000,000원의 75.0%로 내려왔지만, 최신 거래는 200,000,000원이고 가격 추세는 -15.0%입니다. 또한 20세대 소규모 단지에 평균 유찰 4.9회라는 환금성 부담이 있습니다. 확약서의 권리 해소 효과는 중요한 긍정 요소지만, 이를 근거로 가격과 유동성 위험까지 없다고 판단해서는 안 됩니다.
핵심은 확약 조건의 유효성 확인, 실제 인수액 기준의 취득비용 계산, 그리고 하락 중인 최근 시세와 환금성을 고려한 입찰가 판단입니다.
