158,400,000원
수원지방법원 2025타경101366. 군포시 당동 비씨팰리스3차 9층 901호입니다. 등기상 소유자는 장연순으로, 2019.06.13 매매를 원인으로 거래가액 197,000,000원에 취득했습니다. 감정평가상 현재 이용상태는 오피스텔이며, 사건상 용도는 다세대입니다. 이 사건은 일반적인 근저당 실행형이 아니라 주택도시보증공사가 신청한 강제경매이고, 말소기준권리는 2025.08.27 강제경매개시결정입니다.
권리분석의 중심은 두 사람입니다. 김수현은 2021.04.29 전입·점유, 2021.04.05 확정일자를 갖추고 2023.05.15 보증금 196,000,000원의 주택임차권등기를 마친 선순위 임차인입니다. 원래 배당표만 보면 현 회차에서 40,617,600원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 이 사건에는 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 확약이 붙어 있어 이 40,617,600원은 실질적으로 매수인에게 청구하지 않는 금액입니다. 반면 신선진은 이 확약의 대상이 아니므로 별도 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101366 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 당동 747-15 비씨팰리스3차 9층 901호 · 도로명 경기도 군포시 군포로580번길 28 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 · 전용 43.9㎡ |
| 건물 | 지하 1층·지상 17층 중 9층 · 사용승인 2019.03.22 |
| 소유자 | 장연순 · 2019.06.13 매매 · 거래가액 197,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 198,000,000원 / 158,400,000원 (1회 유찰, 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 196,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 1.96억 선순위 임차권은 확약, 미상 임차인은 별도
말소기준은 2025.08.27 강제경매개시결정입니다. 김수현의 전입·점유 2021.04.29 및 주택임차권등기 2023.05.15는 그보다 앞서므로 원칙적으로 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 권리입니다. 하지만 주택임차권을 승계한 주택도시보증공사가 2026.06.09 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당으로 보증금을 전액 받지 못하더라도 매수인에게 잔액 반환청구를 하지 않고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김수현 | 전유부분 전부 · 2021.04.29 | 196,000,000원 | 有 | 有 확정일자 2021.04.05 · 배당요구 | 실질 0원* 승계인 주택도시보증공사 확약 |
| 신선진 | 점유 부분 미상 · 2024.12.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 확약 대상 아님 |
주택도시보증공사는 실제 추가 임차인이 아니라 김수현 주택임차권의 승계인입니다. 따라서 보증금 196,000,000원을 별도의 임차보증금으로 다시 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 가격은 낮아졌지만, 하락 추세와 미상 인수가 변수
비씨팰리스3차의 확인된 실거래 6건 전체 평균은 210,833,333원이지만, 과거 고가 거래가 섞여 있어 가격 판단의 중심으로 삼기 어렵습니다. 더 중요한 최근 지표는 최근 12개월 평균 202,500,000원, 최신 거래 170,000,000원, 그리고 최근 가격이 이전 구간보다 5.8% 하락했다는 점입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 43.9㎡ | 7 | 170,000,000원 |
| 2025.12 | 39.58㎡ | 5 | 235,000,000원 |
| 2025.03 | 43.9㎡ | 8 | 200,000,000원 |
| 2024.04 | 43.63㎡ | 5 | 205,000,000원 |
| 2023.12 | 43.63㎡ | 2 | 235,000,000원 |
| 2023.02 | 39.58㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 202,500,000원 |
현 최저가 158,400,000원은 최근 12개월 평균의 78.2%이고, 최신 거래 170,000,000원보다 11,600,000원 낮습니다. 다만 이 비교는 김수현 확약을 반영해 해당 임차권 인수를 0원으로 본 최소 취득비용 기준입니다. 신선진에게 실제 인수할 보증금이 존재한다면 실질취득가는 158,400,000원 + 그 인수액으로 올라갑니다.
④ 예상배당표 (매각가 158,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,017,600원 |
| 1. 임차인 김수현 보증금 | 196,000,000원 | 155,382,400원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 196,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체의 룰상 계산에서는 김수현 보증금 미배당액 40,617,600원이 매수인 인수로 잡히지만, 주택도시보증공사의 확약 조건 때문에 이 임차권에 관한 실질 인수액은 0원입니다. 이 확약은 신선진에게 적용되지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 김수현 인수액은 늘어도 확약으로 실질 0원*
| 회차 | 매각가 | 룰상 김수현 미배당·인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 158,400,000원 | 40,617,600원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 · 64% | 126,720,000원 | 71,854,080원 | 실질 0원* |
| 3회 유찰 시 · 51.2% | 101,376,000원 | 96,843,264원 | 실질 0원* |
보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 임차인이라면 일반적으로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 총 실질취득비용이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 그러나 김수현 임차권은 이번 사건의 확약 때문에 그 일반 원칙의 예외입니다. 유찰되어 룰상 미배당액이 71,854,080원, 96,843,264원으로 커져도 김수현 임차권에 관한 매수인 실질 인수는 0원으로 처리됩니다. 다시 말해 가격 하락 효과가 실제로 살아납니다. 단, 신선진의 보증금이 별도로 존재한다면 그 부분은 그대로 추가 위험입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군포역(지하철 1호선) 북서측 인근. 주변은 아파트·오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근 버스정류장과 남동측 군포역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 17층, 사용승인 2019.03.22. 개별난방·승강기·기계식주차설비가 있습니다.
- 용도. 사건상 다세대이나 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재됐습니다.
- 토지. 일반상업지역·도시지역·과밀억제권역 등이며 동측 약 7m 포장도로에 접합니다. 공시지가는 3,070,000원/㎡입니다.
- 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역이 기재되어 있으며 대상은 외국인 등, 용도는 단독·다가구·아파트·연립·다세대입니다.
- 환금성. 비씨팰리스3차는 20세대 규모이고 경매 평균 유찰횟수 4.9회·매각률 3.7%로 집계돼 경매시장 환금성은 보수적으로 보는 편이 안전합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신선진 보증금 확인이 최우선. 전입일만으로 인수액을 계산할 수 없습니다. 보증금·점유 범위·확정일자·배당요구 여부를 원본에서 반드시 대조해야 합니다.
- 확약서 문구 원본 확인. 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·잔액청구 포기·임차권등기 말소 동의가 매각조건에 그대로 반영되는지 원본을 확인해야 합니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 주택도시보증공사는 김수현 주택임차권의 승계인이므로 별도의 196,000,000원 임차보증금으로 더하면 안 됩니다.
- 최근 시세 하락 반영. 최근 12개월 평균은 202,500,000원이지만 최신 거래는 170,000,000원이고 최근 추세는 -5.8%입니다. 과거 전체 평균 210,833,333원을 입찰 상한의 주된 근거로 삼지 마세요.
- 용도·환금성 확인. 다세대 사건이면서 실제 이용은 오피스텔이고 20세대 규모입니다. 실수요·임대수요·대출 가능 조건을 일반 아파트와 동일하게 가정하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 확인하고, 체납관리비·조세 등 별도 부담 가능성도 점검해야 합니다.
맺으며 — “큰 위험 하나는 풀렸지만, 작은 미상 하나가 결론을 막는다”
이 사건의 첫인상은 보증금 196,000,000원의 선순위 임차권 때문에 낙찰가를 내려도 실질취득비용이 보증금 수준에서 고정되는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 그러나 주택도시보증공사의 확약으로 김수현 임차권에 관한 인수는 실질 0원이어서 그 구조가 깨집니다. 따라서 현 최저가 158,400,000원은 최근 12개월 평균 202,500,000원과 최신 거래 170,000,000원보다 낮다는 가격상 여지가 실제로 존재합니다.
문제는 그 다음입니다. 신선진이 2024.12.12 전입했지만 보증금·확정일자 등이 확인되지 않아 대항력 가능·인수액 미상이고, 김수현에 관한 확약은 신선진에게 적용되지 않습니다. 여기에 최근 실거래 추세 -5.8%, 건물 경매 평균 유찰 4.9회, 20세대 규모 및 오피스텔 이용이라는 환금성 요소까지 겹칩니다. 그래서 이 물건은 “1.96억 인수형”도 아니고 “완전 무인수 안전형”도 아닙니다. 확약으로 큰 위험은 제거됐지만, 남은 미상 임차인을 확인하기 전에는 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
