수원지방법원 2025타경101371. 안양 동안구 호계동 한스하임 2층 201호로, 집합건축물대장상 제1종근생(일반음식점)입니다. 감정 조사시점에는 폐문 상태로 공실로 보였고 일부에 내부 칸막이가 설치된 것으로 외부 관찰됐습니다. 등기상 말소기준권리는 2022.09.16. 설정된 안양북부새마을금고의 근저당권 1,020,000,000원입니다. 이후 2025.08.29. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기보다 점유관계입니다. 자연나무에스엘피 주식회사는 201호 일부를 점유하고 2021.12.02. 전입한 것으로 조사돼 말소기준일보다 앞섭니다. 이 임차인의 보증금이 확인되지 않아 낙찰자가 실제로 부담할 금액을 현재 최저가만으로 계산할 수 없습니다. 여기에 ‘무에스’라는 점유자도 주거 용도로 기재돼 있으나 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 여부가 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101371 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 동안구 호계동 903-4 한스하임 2층201호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 집합건축물대장상 제1종근생(일반음식점) · 대상면적 159.58㎡ |
| 현재 상태 | 폐문 상태로 공실로 보이며 일부 내부 칸막이 설치로 외부 관찰 |
| 소유자 | 이한선 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,200,000,000원 / 960,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 안양북부새마을금고 / 886,281,630원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 임차인이 앞선다
2018.02.28. 국제자산신탁주식회사 명의의 소유권보존 신탁이 있었고, 2018.11.16. 신탁등기가 말소되면서 이한선에게 소유권이 이전됐습니다. 이후 2022.09.16. 안양북부새마을금고 근저당권이 설정됐으며 이것이 말소기준권리입니다. 2025.08.29. 임의경매개시결정은 이보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유관계 — 보증금 미상이 핵심 리스크
| 점유자 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 자연나무에스엘피 주식회사 | 201호 일부 | 2021.12.02 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 무에스 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차·점유자로 확인되는 대상은 2명입니다. 자연나무에스엘피 주식회사는 말소기준권리보다 앞선 전입으로 대항력 있는 임차인으로 조사됐지만 보증금이 확인되지 않았습니다. ‘무에스’는 전입신고일 자체가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 두 점유자 모두 보증금이 확인되지 않으므로 단순 합산이나 인수액 확정은 불가능합니다.
③ 시세 비교 — 670.2%라는 숫자를 그대로 믿으면 안 된다
확인되는 한스하임 실거래 12건은 모두 16.81㎡ 거래인데, 대상 물건의 비교 면적은 159.58㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 최근 12개월 평균 143,250,000원, 최신 거래 140,000,000원, 전체 평균 143,125,000원과 현재 최저가 960,000,000원을 직접 비교해 “비싸다” 또는 “싸다”고 단정하는 것은 적절하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 16.81㎡ | 9 | 140,000,000원 |
| 2025.09 | 16.81㎡ | 8 | 148,000,000원 |
| 2025.08 | 16.81㎡ | 5 | 140,000,000원 |
| 2025.05 | 16.81㎡ | 3 | 145,000,000원 |
| 2025.03 | 16.81㎡ | 9 | 146,000,000원 |
| 2025.03 | 16.81㎡ | 7 | 145,000,000원 |
| 2025.01 | 16.81㎡ | 4 | 144,000,000원 |
| 2025.01 | 16.81㎡ | 3 | 142,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 16.81㎡ | 4건 | 143,250,000원 |
수치상 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 670.2%, 전체 평균의 670.7%입니다. 그러나 이는 대상 면적과 거래 표본 면적이 다르기 때문에 가격평가 근거로 곧바로 사용할 수 없습니다. 최근 거래 추세는 이전 대비 0.1%로 큰 방향성도 없습니다. 이 사건은 무엇보다 대상과 면적이 맞는 근린시설 실거래 또는 임대수익 자료를 별도로 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 960,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,000,000원 |
| 1. 근저당 · 안양북부새마을금고 | 1,020,000,000원 | 948,000,000원 |
| 미배당 | - | 72,000,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 12,000,000원을 제외한 948,000,000원이 근저당권에 배당되는 계산이며 근저당 채권최고액 기준 72,000,000원이 미배당됩니다. 다만 임차인 보증금과 우선변제 여부가 확인되지 않았으므로 이 배당표만으로 매수인 인수액을 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차 리스크는 그대로
| 회차 | 최저가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 960,000,000원 | 948,000,000원 | 72,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 768,000,000원 | 757,920,000원 | 262,080,000원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 614,400,000원 | 605,856,000원 | 414,144,000원 |
낙찰가가 내려가면 근저당 미배당액은 72,000,000원 → 262,080,000원 → 414,144,000원으로 커집니다. 그러나 더 중요한 것은 선순위 임차인의 보증금입니다. 보증금이 낙찰가를 넘어서는 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에 고정될 수 있으므로, 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 싸다고 판단할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 범계 사거리 북서측 인근으로, 노선 상가지대와 아파트 단지가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 단지 내 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장과 북서측 범계역이 있어 제반 교통사정은 양호합니다.
- 이용. 집합건축물대장상 제1종근생(일반음식점)이며 조사 당시 폐문 상태로 공실로 보였습니다. 일부 내부 칸막이가 외부에서 관찰됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·소화·승강기·주차시설과 내부 천정형 에어컨이 설치된 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 준주거지역, 평지의 가로장방형 토지로 북동측 광로2류에 접하며 공시지가는 4,840,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차인 보증금. 자연나무에스엘피 주식회사의 보증금과 배당요구 여부, 실제 점유 상태를 반드시 확인해야 합니다.
- 미상 점유자. ‘무에스’의 전입일·보증금·점유범위를 확인하기 전에는 대항력 없음으로 처리하면 안 됩니다.
- 실거래 면적. 확인된 16.81㎡ 거래는 대상 비교면적 159.58㎡와 맞지 않으므로 가격 상한 근거로 그대로 사용하지 마십시오.
- 공실·칸막이. 폐문 상태와 내부 칸막이의 실제 현황, 원상복구 필요 여부와 이용 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성. 단지 경매 평균 유찰 4.0회, 매각률 9.09%라는 수치를 감안해 근린시설의 매수층과 임대수요를 보수적으로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임차관계, 실제 면적이 맞는 실거래·임대자료를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “80% 유찰가보다 먼저 볼 것은 보증금”
이 물건은 감정가 1,200,000,000원에서 한 차례 유찰돼 960,000,000원까지 내려왔습니다. 하지만 할인율만 보고 접근하기에는 핵심 정보가 비어 있습니다. 말소기준권리보다 앞선 자연나무에스엘피 주식회사의 보증금이 확인되지 않았고, 다른 점유자 ‘무에스’도 전입일과 보증금이 미상입니다. 여기에 시세 자료는 대상 159.58㎡와 맞지 않는 16.81㎡ 거래여서 670.2%라는 숫자도 직접적인 가격판단 근거로 쓸 수 없습니다.
등기 자체는 단순하지만 실질취득액과 적정가격은 모두 미확정. 평균 유찰 4.0회, 매각률 9.09%인 근린시설이라는 점까지 겹칩니다. 이 사건은 다음 유찰가를 계산하기보다 먼저 선순위 임차인 보증금·점유관계·동일 면적 근린시설의 실제 시장가격을 확인해야 하는 물건입니다.
