수원지방법원 2025타경101407. 안양시 만안구 안양동 더베이타운 2층 203호의 단지형 다세대주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하1층·지상5층이며, 해당 호는 방3·욕실2·거실·주방 및 식당·발코니 등으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 이상덕으로, 2020.06.30 매매를 원인으로 2020.07.28 소유권을 취득했고 거래가액은 259,000,000원입니다.
등기 흐름에서 가장 중요한 날짜는 2025.02.26입니다. 서인천세무서장의 압류가 이 사건의 말소기준으로 제시돼 있습니다. 그런데 임차권자 김현우는 2021.06.04 주민등록을 마쳤고 2021.06.03부터 점유를 시작했습니다. 즉 말소기준보다 훨씬 앞섭니다. 등기된 임차보증금은 259,000,000원이며, 제공된 권리판정도 대항력 있음으로 분류되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101407 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 752-2 더베이타운주건축물제1동 2층203호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 단지형다세대주택 · 방3·욕실2·거실·주방 및 식당·발코니 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상5층 · 해당 호 2층 |
| 소유자 | 이상덕 (2020.06.30 매매 · 2020.07.28 소유권이전 · 거래가액 259,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 305,000,000원 / 305,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 259,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차권
2020.07.13 설정된 여수수산업협동조합 근저당권은 채권최고액 4,092,000,000원의 공동담보였으나 2020.07.28 일부포기로 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준은 2025.02.26 압류입니다. 이후 2025.09.11 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현우 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 259,000,000원 | 2021.06.04 | 대항력 有 | 확인 필요 | 미변제 잔액 인수 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인은 김현우 1명입니다. 임차권등기에는 확정일자 2021.04.09가 기재돼 있으나 제공된 임차인 판정상 우선변제 여부는 확정되지 않았고, 예상배당에서는 대항력은 있으나 우선변제권은 없는 것으로 처리되어 매수인 인수액 259,000,000원이 반영돼 있습니다.
③ 가격 비교 — 최저가 3.05억도 이미 시세 위
더베이타운의 비교 실거래는 2024.07 전용 51.34㎡, 3층의 285,000,000원 1건입니다. 시장 비교 대상면적은 51.51㎡로 면적 매칭되어 있고, 최근 시세 지표와 최신 거래가 모두 285,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 51.34㎡ | 3 | 285,000,000원 |
| 시세 지표 | 51.51㎡ | 1건 | 285,000,000원 |
신건 최저가 305,000,000원부터 이미 시세 지표 285,000,000원의 107.0%입니다. 즉 임차보증금 인수를 빼고 최저가만 비교해도 시세보다 높은 가격입니다. 여기에 제공된 매수인 인수액 259,000,000원을 반영하면 현재 회차의 실질취득 부담은 564,000,000원이 됩니다. 따라서 이 사건을 “신건 3.05억짜리 다세대”로만 보면 가격 판단이 완전히 달라집니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 보증금 아래로 가면 총부담의 성격이 바뀐다
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 부족액 | 인수 기준 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 305,000,000원 | 259,000,000원 | 0원 | 259,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 244,000,000원 | 239,784,000원 | 19,216,000원 | 259,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 195,200,000원 | 191,667,200원 | 67,332,800원 | 259,000,000원 |
정확도 규칙상 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커지는 구간에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 늘어 실질취득 부담이 임차보증금 수준으로 고정되는 구조로 봐야 합니다. 이 사건에서는 1회 유찰 시 매각가 244,000,000원, 2회 유찰 시 195,200,000원으로 모두 임차보증금 259,000,000원보다 낮아집니다. 따라서 그 구간의 시세 비교 기준은 낮아진 최저가가 아니라 실질취득 약 259,000,000원입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 305,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,070,000원 |
| 인수 · 임차인 김현우 보증금 | 259,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 김현우 | 259,000,000원 | 259,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 40,930,000원 |
예상배당 기준 집행비용 5,070,000원, 경매개시결정 채권자 김현우에게 259,000,000원, 소유자 잔여 40,930,000원으로 구성됩니다. 별도로 임차인 김현우의 보증금 259,000,000원은 매수인 인수 항목으로 제시되어 있습니다. 동일인·동액 채권이므로 실제 배당과 인수의 관계는 원본 채권원인 확인이 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 단지형다세대주택으로 방3·욕실2·거실·주방 및 식당·발코니 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 안양예술고등학교 남동측 인근이며 다세대주택·단독주택·아파트단지·근린생활시설·학교·임야 등이 혼재하는 일반 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근 및 주정차가 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 약 8미터 장내로와 약 4미터 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·상대보호구역·대기관리권역·도시교통정비지역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 토지. 6필 일단의 부정형 평지로 단지형다세대주택 건부지로 이용 중이며 공시지가는 1,977,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 시장 표본. 더베이타운은 40세대, 2020.06.25 준공이며 비교 실거래는 285,000,000원 1건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 확인. 임차권등기명령 2025카임86과 매각물건명세서 원문에서 배당요구·우선변제·미변제 인수 범위를 다시 대조해야 합니다.
- 동일인 채권 구조 확인. 임차권자 김현우와 강제경매 채권자 김현우가 동일하고 금액도 259,000,000원입니다. 두 채권의 원인이 같은지 확인이 최우선입니다.
- 현재 회차 가격 금지선. 최저가 305,000,000원은 비교 실거래 285,000,000원보다 이미 높습니다. 인수액을 제외해도 신건은 저렴하지 않습니다.
- 유찰 후 기준 변경. 낙찰가가 259,000,000원 아래로 내려가면 단순 최저가가 아니라 실질취득 약 259,000,000원을 시세와 비교해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 2022.10.06 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 상태를 확인해야 합니다.
- 세금·관리비. 2025.02.26 압류의 실제 체납세액과 미납 관리비를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령·배당요구 관련 문건을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “3.05억 경매”가 아니라 “선순위 임차권 구조”를 사는 사건
이 사건은 최저가 숫자만 보면 감정가 305,000,000원의 신건입니다. 그러나 권리의 중심은 2021.06.04 전입한 김현우의 대항력 있는 259,000,000원 임차보증금입니다. 현재 회차에서는 제공된 인수액까지 반영한 실질취득 부담이 564,000,000원으로 비교 실거래 285,000,000원을 크게 웃돕니다. 게다가 임차권자와 강제경매 채권자가 같은 김현우이고 두 금액도 259,000,000원으로 일치해, 채권의 동일성 여부를 해소하기 전에는 배당과 인수 구조를 단정하기 어렵습니다.
반대로 유찰되어 낙찰가가 임차보증금보다 낮아지면 정확도 규칙상 실질취득 부담은 259,000,000원 수준으로 보는 것이 맞습니다. 따라서 이 물건은 “유찰되면 무조건 싸진다”가 아니라, 보증금 259,000,000원이 가격의 바닥을 형성하는 대항력 인수형 사건입니다. 현재 신건은 권리 확인 전제·가격 보류가 결론입니다.
