수원지방법원 2025타경101488. 안양시 동안구 호계동 현대제우스타워 7층 708호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 소유자 고명미는 2022.08.12. 거래가액 482,829,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 주식회사피케이퓨쳐 명의 채권최고액 130,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그런데 임차인 진연경은 전입일이 2022.07.25., 확정일자가 2022.08.08.이고 보증금은 365,000,000원입니다. 매각물건명세서에는 이 임차권에 대해 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 2회 유찰된 최저가만 보고 감정가의 64%라고 평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101488 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 동안구 호계동 949-3 현대제우스타워 7층 708호 · 경수대로 563 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 주거용 오피스텔로 이용중 · 14층 건물 내 7층 |
| 소유자 | 고명미 (2022.08.12. 거래가액 482,829,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 466,000,000원 / 298,240,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 진연경 / 365,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력이 핵심
말소기준은 2022.08.12. 설정된 주식회사피케이퓨쳐의 근저당권 130,000,000원입니다. 이후의 한일에셋대부 가압류, 현재 강제경매개시결정, 근저당권부채권 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 진연경은 전입일 2022.07.25.로 말소기준보다 앞서고, 매각물건명세서에서도 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로 명시돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 진연경 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 365,000,000원 | 2022.07.25 / 2022.08.08 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 71,735,360원 |
진연경은 배당요구를 했고, 배당요구일은 2024.10.15.입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 현재 예상매각가에서 보증금 전액이 배당되지 않으므로, 부족액은 매수인의 인수영역으로 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 298,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,975,360원 |
| 1. 임차인 진연경 보증금 | 365,000,000원 | 293,264,640원 |
| 2. 근저당 · 주식회사피케이퓨쳐 | 130,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 한일에셋대부 | 33,809,687원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 진연경 | 365,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차보증금 미배당액은 71,735,360원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 실질취득은 거의 고정
| 회차 | 예상 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 298,240,000원 | 71,735,360원 | 369,975,360원 |
| 3회 유찰 시 | 238,592,000원 | 130,548,288원 | 369,140,288원 |
| 4회 유찰 시 | 190,873,600원 | 177,598,630원 | 368,472,230원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 2회 유찰에서 낙찰가가 298,240,000원이지만 실질취득은 369,975,360원입니다. 3회 유찰 시 낙찰가는 238,592,000원으로 떨어져도 인수액이 130,548,288원으로 늘어 실질취득은 369,140,288원, 4회 유찰 시에도 368,472,230원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건 용도는 근린시설이며 실제 이용은 주거용 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 14층 건물의 7층 708호입니다.
- 주위환경. 호원초등학교 남동측 인근으로 아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측으로 광대로, 서측으로 중로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·도시지역·시가지경관지구이며 토지 공시지가는 5,833,000원/㎡입니다.
- 토지이용. 토지는 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중이고 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가 계산 기준. 현재 최저가 298,240,000원이 아니라 예상 인수액 71,735,360원을 더한 실질취득 369,975,360원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 추가 유찰 착시. 3회 유찰 시 실질취득 369,140,288원, 4회 유찰 시 368,472,230원으로 낙찰가만큼 총 부담이 내려가지 않습니다.
- 임차권 원본 확인. 진연경의 전입일 2022.07.25., 확정일자 2022.08.08., 점유개시일 2022.08.12., 임차보증금 365,000,000원과 배당요구 내용을 매각물건명세서 원본과 다시 대조해야 합니다.
- 신청채권자 관계 확인. 임차인과 현재 강제경매 신청채권자가 모두 진연경으로 표시된 만큼 임대차계약 및 채권관계의 실질을 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 미배당 인수액이 변동할 수 있습니다.
- 이용상태 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중이므로 현황·건축물대장·용도 관계를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — 최저가가 아니라 ‘보증금에 묶인 실질취득’을 봐야 한다
이 사건은 감정가 466,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 298,240,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 64%입니다. 하지만 대항력 있는 임차인 진연경의 보증금이 365,000,000원이고, 현재 배당 후 71,735,360원을 매수인이 인수하므로 실제 부담은 369,975,360원입니다.
더 중요한 것은 유찰이 이어져도 구조가 크게 바뀌지 않는다는 점입니다. 3회 유찰 시 실질취득은 369,140,288원, 4회 유찰 시에도 368,472,230원으로 계산됩니다. 즉 이 물건은 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 미배당액이 증가해 총 취득부담을 떠받치는 인수형 경매입니다. 따라서 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 되며, 입찰 판단의 출발점은 언제나 실질취득액이어야 합니다.
