수원지방법원 2025타경101619. 안양시 만안구 안양동 우성그린빌라 비동 3층 301호의 다세대주택입니다. 감정가는 256,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 204,800,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 한정진이며, 2016.07.15 주식회사국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 이보람의 근저당권과 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격만 보면 1회 유찰의 효과가 큽니다. 최근 12개월 거래는 2025.10의 257,000,000원 1건이고, 현재 최저가는 이 금액의 79.7%입니다. 전체 3건 평균 250,666,666원과 비교해도 최저가는 81.7% 수준입니다. 최근 거래가 이전 거래보다 3.8% 높은 흐름이어서, 제공된 거래자료에서는 하락 추세가 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101619 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 873-221 비동 3층301호 |
| 도로명 | 경기도 안양시 만안구 양화로72번길 53-15 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 전용면적 | 59.6㎡ |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 중 3층 301호 |
| 소유자 | 한정진 · 2016.07.15 소유권이전 · 거래가액 205,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 256,000,000원 / 204,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2016.07.15 주식회사국민은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 144,000,000원으로 등기됐고, 2023.03.24 채권최고액 64,000,000원으로 변경된 등기도 있습니다. 그 뒤 2023.03.30 설정된 이보람 근저당권 130,000,000원과 2025.12.01 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 거래의 79.7%
우성그린빌라A동B동(873-221)의 면적 일치 거래는 총 3건입니다. 최근 12개월 거래는 2025.10의 257,000,000원 1건이며, 이전 거래는 2022.04 250,000,000원, 2021.08 245,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 59.6㎡ | 2 | 257,000,000원 |
| 2022.04 | 60.88㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2021.08 | 60.88㎡ | 3 | 245,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 250,666,666원 |
| 최근 12개월 | 59.6㎡ | 1건 | 257,000,000원 |
현재 최저매각가 204,800,000원은 최근 12개월 평균 257,000,000원의 79.7%입니다. 최신 거래 역시 257,000,000원으로 동일합니다. 전체 평균 250,666,666원과 비교한 비율은 81.7%입니다. 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 거래를 우선하면, 1회 유찰 후에는 가격 메리트가 확인되는 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 204,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,667,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 2. 근저당 · 이보람 | 130,000,000원 | 57,132,800원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 204,800,000원 가정 시 총 채권액 274,000,000원 중 201,132,800원이 배당되고 72,867,200원의 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 채권 미배당은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 204,800,000원 | 201,132,800원 | 72,867,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 163,840,000원 | 160,746,240원 | 113,253,760원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 51% | 131,072,000원 | 128,436,992원 | 145,563,008원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안양공업고등학교 북측 인근이며, 주변은 다세대주택 등으로 이루어진 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건물의 3층 301호이며, 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 토지는 인접필지와 등고평탄한 가로장방 형태이며 북측 및 동측으로 각각 세로변에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 소로3류에 접하고, 공시지가는 2,305,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 우성그린빌라A동B동은 15세대이고 사용승인일은 2000.05.09입니다. 확인된 실거래는 3건으로 거래 표본이 많지는 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 임차인 등재는 없지만 임대관계 미상이므로 실제 점유자, 전입관계와 매각물건명세서를 반드시 대조해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 204,800,000원은 최근 12개월 거래 257,000,000원의 79.7%입니다. 과거 전체 평균보다 최신 거래를 우선해 가격을 판단하는 것이 적절합니다.
- 표본 한계. 최근 12개월 실거래가 1건이므로 층·내부 상태 등 개별 차이를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 구조. 현재 회차에서는 이보람 채권에 57,132,800원이 배당되고 72,867,200원의 총 미배당이 발생하지만, 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 등기 대조. 국민은행 근저당권은 최초 채권최고액 144,000,000원으로 설정된 뒤 2023.03.24 채권최고액 64,000,000원 변경등기가 있으므로 원등기와 변경등기를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 유찰로 내려왔다
이 물건의 장점은 명확합니다. 말소기준권리는 2016.07.15 국민은행 근저당이고, 이후의 이보람 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 가격도 1회 유찰로 204,800,000원까지 내려와 최근 12개월 실거래 257,000,000원의 79.7%가 됐습니다.
다만 다세대 15세대 규모에 실거래가 3건, 최근 12개월 거래가 1건뿐이고 감정평가상 임대관계가 미상이라는 점은 남습니다. 따라서 이 사건은 말소권리보다 실제 점유·임대차 확인과 개별 호수의 가격 검증이 최종 판단을 좌우하는 물건입니다. 현재 자료만 놓고 보면 권리 구조와 가격은 우호적이지만, 무임차를 단정하지 않고 현장 확인을 거치는 접근이 맞습니다.
