의정부지방법원 2025타경70767. 남양주시 진접읍 장현리 솔마루빌3차 2층 202호 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 임차보증금입니다. 김영목은 2022.03.10. 전입·점유를 시작했고 2022.02.07. 확정일자를 갖췄으며, 보증금은 190,000,000원입니다. 2024.03.12.에는 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 이는 말소기준으로 잡힌 2024.11.25. 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로, 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 부족분을 매수인이 인수합니다.
현재 최저매각가는 45,619,000원으로 감정가 190,000,000원의 24.01%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보이지만, 이 가격에서 임차인에게 예상되는 배당은 44,397,858원뿐입니다. 따라서 보증금 잔액 145,602,142원이 남고, 낙찰대금과 합친 실질취득 부담은 191,221,142원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 임차인 미배당액이 늘기 때문에 총 부담은 계속 보증금 190,000,000원 수준에 묶이는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경70767 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 진접읍 장현천로24번길 29, 2층202호 (솔마루빌3차) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(방2, 거실, 주방, 욕실겸화장실, 다용도실, 현관) |
| 전용 / 층 | 49.65㎡ · 5층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 방성호 · 2022.03.23. 매매 · 거래가액 190,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 45,619,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 195,355,616원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
2019.11.13. 설정된 진접농업협동조합 근저당권 240,500,000원은 2020.03.19. 등기부상 이미 말소됐습니다. 이후 김영목이 2022.03.10. 전입·점유했고, 2024.03.12. 보증금 190,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준은 2024.11.25. 주택도시보증공사 가압류이며, 그 뒤 강제경매개시결정과 남양주시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김영목 | 부동산 전부 · 주거(임차권등기) | 190,000,000원 | 2022.03.10 / 2022.02.07 | 대항력 있음 | 우선변제 승계 아님 |
김영목은 배당요구를 했고, 확정일자와 배당요구에 따라 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 그러나 현재 최저가 45,619,000원만으로는 보증금 190,000,000원을 전액 회수할 수 없습니다. 집행비용 1,221,142원을 제외하면 임차인 예상배당은 44,397,858원이고, 145,602,142원이 남습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
솔마루빌3차 실거래는 6건이며 전체 평균은 163,583,333원입니다. 그러나 과거 183,000,000원, 185,000,000원, 190,000,000원 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래가 더 중요합니다. 최신 거래는 2026.02. 138,500,000원이고, 최근 12개월 평균 역시 138,500,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 -17.9%로 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 45.75㎡ | 3 | 138,500,000원 |
| 2025.01 | 45.75㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2023.02 | 49.65㎡ | 3 | 145,000,000원 |
| 2022.05 | 46.26㎡ | 4 | 183,000,000원 |
| 2022.03 | 46.56㎡ | 4 | 185,000,000원 |
| 2022.03 | 49.65㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 163,583,333원 |
현재 회차 최저가 45,619,000원은 최근 12개월 평균의 32.9%에 불과하지만, 이 비율은 인수보증금을 제외한 낙찰가만 비교한 숫자라 투자 판단에 사용할 수 없습니다. 실제 부담 191,221,142원을 최근 12개월 평균 138,500,000원과 비교하면 약 138.1%입니다. 최신 거래보다 52,721,142원 높고, 과거 실거래 최고 190,000,000원도 웃돕니다.
④ 예상배당표 (매각가 45,619,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,221,142원 |
| 1. 임차인 김영목 보증금 | 190,000,000원 | 44,397,858원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,025,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 195,355,616원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 매각대금이 집행비용과 임차인 일부 배당으로 모두 소진됩니다. 임차보증금 부족분 145,602,142원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 장현초등학교 동측 인근이며 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물, 사용승인일 2019.10.22.이며 승강기와 난방설비가 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 4미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당합니다.
- 거래. 솔마루빌3차는 9세대이며 실거래 6건의 전체 평균은 163,583,333원, 최근 12개월 평균은 138,500,000원입니다.
- 가격 흐름. 최근 거래 구간은 이전 거래 대비 -17.9%로 낮아졌습니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.9회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 않기. 45,619,000원이 아니라 임차인 미배당액을 합친 실질취득 부담을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 현재 배당 가정의 매수인 인수액은 145,602,142원입니다. 배당 결과에 따라 실제 잔액을 확인해야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 5회·6회 유찰로 낙찰가가 내려가도 인수액은 각각 159,041,500원, 168,449,051원으로 증가합니다.
- 현재 점유 확인. 감정요항의 임대 및 점유관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 배당관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “24% 최저가”가 아니라 “190,000,000원 보증금”을 본다
이 사건은 감정가 190,000,000원이 4회 유찰돼 최저가 45,619,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 김영목의 보증금도 190,000,000원입니다. 현재 배당 가정에서는 그중 145,602,142원이 미배당으로 남아 매수인이 인수하고, 실질취득 부담은 191,221,142원이 됩니다.
반면 최신 실거래와 최근 12개월 평균은 138,500,000원이고, 최근 가격 흐름은 -17.9%입니다. 따라서 현재 회차는 낙찰가가 싸 보이지만 실질적으로는 최근 시세를 크게 웃도는 구조입니다. 추가 유찰도 해결책이 되기 어렵습니다. 낙찰가가 낮아지면 임차인 인수액이 커져 총 부담이 보증금 190,000,000원 수준에 계속 머물기 때문입니다. 표면가는 낮지만 실질가격은 높은 인수형 경매라는 점이 이 사건의 핵심입니다.