대전지방법원 2026타경24. 보령시 죽정동 대우아파트 103동 18층 1802호 아파트입니다. 감정가는 101,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 70,700,000원입니다. 등기상 소유자는 황미자이며 2009.06.17. 거래가액 63,500,000원으로 소유권을 취득했습니다.
권리분석의 기준점은 2022.03.29. 을구 12번 모기지론두리대부 근저당권 30,000,000원입니다. 이후 2022.06.08. 같은 채권자의 근저당권 15,000,000원, 2025.04.08. 현대카드 가압류 14,940,591원, 2026.01.23. 하나은행의 임의경매개시결정이 이어지며 이들 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 산정돼 있습니다. 현재 회차 예상 배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경24 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 보령시 죽정동 743 대우아파트 103동 18층 1802호 |
| 도로명 | 충청남도 보령시 봉황로 116 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일 면적 실거래 기준 59.95㎡ · 철근콘크리트조 20층 중 18층 |
| 소유자 | 황미자 · 2009.06.17. 소유권이전 · 거래가액 63,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 101,000,000원 / 70,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 7,540,716원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 분석의 말소기준은 을구 12번 근저당권입니다. 2022.03.29. 주식회사모기지론두리대부가 채권최고액 30,000,000원으로 설정했고, 이후 같은 채권자의 15,000,000원 근저당권과 현대카드 가압류 14,940,591원, 하나은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 낮은 70% 회차
대우아파트 동일 면적의 최근 거래를 보면 최신 거래는 2026.08. 100,000,000원, 최근 12개월 평균은 94,727,272원입니다. 현재 최저가 70,700,000원은 최근 12개월 평균의 74.6%입니다. 최근 거래군과 과거 거래군을 비교한 추세도 +5.3%로, 하락 추세가 아니라 최근 거래가격이 이전보다 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.95㎡ | 6 | 100,000,000원 |
| 2026.05 | 59.95㎡ | 5 | 102,000,000원 |
| 2026.04 | 59.95㎡ | 1 | 89,000,000원 |
| 2026.04 | 59.95㎡ | 9 | 100,000,000원 |
| 2026.04 | 59.95㎡ | 1 | 90,000,000원 |
| 2026.04 | 59.95㎡ | 2 | 90,000,000원 |
| 2026.02 | 59.95㎡ | 17 | 94,000,000원 |
| 2026.02 | 59.95㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 2026.02 | 59.95㎡ | 1 | 91,000,000원 |
| 2025.09 | 59.95㎡ | 3 | 83,000,000원 |
| 2025.09 | 59.95㎡ | 16 | 93,000,000원 |
| 2025.08 | 59.95㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.95㎡ | 11건 | 94,727,272원 |
전체 12건 평균은 94,333,333원이지만 가격 판단에는 더 최근 표본인 최근 12개월 평균 94,727,272원과 최신 거래 100,000,000원을 우선하는 편이 적절합니다. 현재 최저가 70,700,000원은 두 기준 모두보다 낮고, 전체 실거래 범위 83,000,000원~110,000,000원의 최저값보다도 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,672,600원 |
| 2. 을구 12번 근저당권 · 주식회사모기지론두리대부 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 3. 을구 13번 근저당권 · 주식회사모기지론두리대부 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 4. 갑구 12번 가압류 · 현대카드 주식회사 | 14,940,591원 | 14,940,591원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 9,086,809원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액 59,940,591원이 전액 배당되고, 부족액은 0원, 소유자 잔여는 9,086,809원, 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 실제 배당은 당해세·임차인 최우선변제 등 추가 요소에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 70% | 70,700,000원 | 59,940,591원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 49,490,000원 | 48,199,180원 | 11,741,411원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 34,643,000원 | 33,619,426원 | 26,321,165원 | 0원 |
2회 유찰 시에는 채권자 미배당이 11,741,411원, 3회 유찰 시에는 26,321,165원으로 늘지만, 제공된 시나리오상 매수인이 승계하는 금액은 각 회차 모두 0원입니다. 채권자의 배당 부족과 매수인 인수는 별개의 문제라는 점이 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 대천여자중학교 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 대단위 아파트단지·연립주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 20층 중 18층이며 위생·급배수·소방·승강기·도시가스·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 폭 약 8m의 소로와 접해 진출입합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 363,900원/㎡, 토지이용상황은 아파트입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·하수처리구역·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 환금성 참고. 대우아파트는 466세대, 1997.02.28. 준공이며 동일 면적 최근 거래가는 83,000,000원~110,000,000원 범위입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 별도 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자를 확인하세요.
- 말소기준 재대조. 을구 12번 2022.03.29. 근저당권을 기준으로 등기 원본과 매각물건명세서를 최종 대조하세요.
- 가격 기준. 현재 최저가 70,700,000원은 최근 12개월 평균 94,727,272원의 74.6%, 최신 거래 100,000,000원보다 낮습니다.
- 고층 비교. 대상은 18층이고 최근 동일 면적 거래에는 17층 94,000,000원, 16층 93,000,000원의 거래가 포함돼 있습니다.
- 추가 부담 확인. 미납 관리비·세금·명도비용 등 등기 외 비용은 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 최근 시세 아래
이 물건의 현재 핵심은 명확합니다. 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸하고 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 1회 유찰을 거치며 70,700,000원까지 내려와, 최근 12개월 동일 면적 평균 94,727,272원의 74.6% 수준입니다. 최신 거래도 2026.08. 100,000,000원이고 최근 거래 추세는 +5.3%여서, 현재 가격은 최근 시장가격보다 낮은 구간에 있습니다.
다만 권리표만 보고 바로 결론낼 수는 없습니다. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 등기상 인수 0원이라는 장점과 실제 점유관계 확인을 분리해서 보는 것이 중요합니다. 이 사건은 가격 메리트가 보이는 1회 유찰 아파트지만, 최종 응찰 전에는 점유·명도와 원본 서류 확인이 마지막 관문입니다.
