의정부지방법원 2025타경71209. 가평읍 두밀리 508-21·508-23의 토지와 주1동 건물을 함께 매각하는 물건입니다. 등기상 소유자는 유준하이며, 2025년 1월 7일 상속을 원인으로 2025년 2월 13일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 말소기준은 2023년 2월 15일 설정된 가평축산업협동조합의 채권최고액 194,400,000원 근저당권입니다. 이 근저당은 이후 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만 동일한 을구 1번 권리의 승계이므로 말소기준 순위는 바뀌지 않습니다.
말소기준 이후 등기된 강인영의 강제경매개시결정과 가평축산업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 권영복 명의의 채권최고액 120,000,000원 근저당권은 2024년 1월 24일 이미 말소됐습니다. 임차인 신고도 없어 현재 배당 시나리오상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71209 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 가평읍 두밀리 508-21, 508-23 주1동 · 태봉두밀로596번길 38-38 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 이용상태 | 공부상 제2종근린생활시설 · 현황 주거기타 |
| 건물구조 | 일반철골구조 판넬경사지붕 지상 2층 |
| 토지 | 대 594.0㎡ · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 유준하 (2025.01.07 상속, 2025.02.13 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 357,208,300원 / 122,522,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 강인영 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다
임차인 없음·매수인 인수 0원. 말소기준인 을구 1번 근저당권보다 뒤에 등기된 두 건의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 권영복의 후순위 근저당권은 경매 이전인 2024년 1월 24일 이미 말소됐습니다. 따라서 낙찰자가 등기상 채무를 승계하는 구조는 아닙니다.
② 가격 판단 — 34.3%는 감정가 할인율이다
감정가 357,208,300원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 122,522,000원입니다. 최저가는 감정가의 34.3%로 내려왔고, 매수인 인수액이 없어 현재 회차의 실질취득금액도 122,522,000원입니다.
그러나 이 숫자를 곧바로 시장 할인율로 해석하면 안 됩니다. 이 물건은 근린시설과 토지가 함께 매각되는 비표준 물건이고, 공부상 용도와 실제 이용상태가 다르며, 일부 목록은 지분매각입니다. 세 차례 유찰됐다는 사실 자체도 감정가 수준에서 수요가 형성되지 않았다는 신호입니다. 따라서 감정가 대비 싸다와 시장가격 대비 싸다를 구분해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰(감정가 34%) | 122,522,000원 | 120,006,692원 | 374,393,308원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(감정가 24%) | 85,765,400원 | 83,821,623원 | 410,578,377원 | 0원 |
| 5회 유찰 시(감정가 17%) | 60,035,779원 | 58,555,135원 | 435,844,865원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 122,522,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,515,308원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 가평축산업협동조합 | 194,400,000원 | 120,006,692원 |
| 2. 갑구 4번 경매개시결정 · 강인영 | 150,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 5번 경매개시결정 · 가평축산업협동조합 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 120,006,692원이 선순위 근저당권에 배당되고, 후순위 신청채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다. 총 채권액 대비 미배당은 374,393,308원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 물건 구성 — 권리보다 현물 확인이 어렵다
건물은 공부상 제2종근린생활시설이지만 현황은 주거기타로 이용 중입니다. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 정리돼 있으나, 실제 이용목적과 공부상 용도가 다르므로 입찰 전 건축물대장, 현황도면, 용도변경 여부와 사용 가능 범위를 직접 확인해야 합니다.
특히 목록 4·5는 지분매각입니다. 지분의 정확한 대상과 범위, 다른 공유자의 사용관계, 진입로와 토지 이용에 미치는 영향을 매각목록과 지적도에서 확인해야 합니다. 일괄매각이라는 문구만 보고 모든 토지의 완전한 단독소유권을 취득한다고 단정하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 두밀숲캠핑장 북동측 인근의 농촌지역으로, 펜션·전원주택·주거나지·농지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 남동측 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 일반철골구조 판넬경사지붕 지상 2층으로 외벽은 징크판넬, 내부는 벽지·타일·강마루 등이 사용됐고 LPG가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지형상. 완경사의 사다리형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 보전관리지역·가축사육제한구역·준보전산지·자연보전권역에 해당합니다.
- 공시지가. 73,200원/㎡입니다.
- 환금성. 아파트처럼 동일 평형 거래가 반복되는 표준 물건이 아니고, 근린시설·토지·제시외 건물·일부 지분이 결합돼 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 508-21·508-23 토지와 주1동, 제시외 건물의 정확한 포함 범위를 매각목록과 감정평가서 도면에서 대조하세요.
- 지분매각 확인. 목록 4·5의 지분율, 공유자, 현실적인 사용 범위와 공유물분할 가능성을 확인하세요.
- 용도 확인. 공부상 제2종근린생활시설과 현황 주거기타 이용의 차이가 향후 사용·대출·매각에 미치는 영향을 확인하세요.
- 경계와 제시외 시설. 조경수·축대·제시외 건물의 위치, 상태, 소유관계와 토지 경계를 현장에서 확인하세요.
- 도로와 규제. 실제 진입로의 법적 권원과 보전관리지역·준보전산지·자연보전권역의 행위 제한을 확인하세요.
- 근저당권 승계. 농업협동조합자산관리회사로 이전된 을구 1번 근저당권의 최신 등기 상태를 확인하세요.
- 배당 외 우선채권. 당해세와 법정우선채권이 배당 및 명도 비용에 미치는 영향을 별도로 확인하세요.
- 현장점유. 임차인 신고는 없지만 실제 점유자, 사용 형태, 인도 가능 시기를 현장에서 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다
이 사건의 등기상 결론은 명확합니다. 말소기준 근저당권 이후의 경매개시결정은 소멸하고, 임차인과 매수인 인수금도 없습니다. 권리만 보면 안전한 편입니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 권리 밖에 있습니다. 감정가 357,208,300원에서 122,522,000원까지 내려온 이유를 단순한 할인 기회로만 볼 수 없습니다. 세 차례 유찰, 근린시설과 토지의 일괄매각, 제시외 건물, 일부 지분매각, 공부상 제2종근린생활시설과 현황 주거기타 이용이라는 요소가 동시에 존재합니다. 권리는 합격이지만, 가격과 환금성 판단은 현장·도면·공부 확인 전까지 보류하는 것이 맞습니다.
