의정부지방법원 2025타경71242. 경기도 남양주시 다산동 6143 다산현대프리미어캠퍼스 1층 에이씨01-048호 근린시설입니다. 감정가는 589,000,000원이었지만 현재는 141,419,000원까지 내려왔고, 시나리오상 감정가의 24% 수준입니다. 권리 측면에서는 2022.07.05 설정된 신한은행 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현재 회차 배당에서는 집행비용 2,779,866원과 신한은행 근저당권 138,639,134원이 전부 매각대금에서 지급되고, 소유자 잔여금은 0원입니다. 신한은행 근저당은 채권최고액 720,000,000원으로, 현재 회차 배당 후 581,360,866원의 미배당이 남습니다. 그러나 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71242 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6143 다산현대프리미어캠퍼스 1층에이씨01-048호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제1종근린생활시설(휴게음식점)로 이용중 |
| 소유자 | 전예옥 |
| 감정가 / 최저가 | 589,000,000원 / 141,419,000원 |
| 신청채권액 | 633,715,176원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 등기 | 집합건물 |
| 임대관계 | 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
2022.06.23 갑구 1번 신탁은 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 2022.07.05 소유권이전으로 소유자는 전예옥이 되었고, 같은 날 을구 1번 신한은행 근저당권이 설정되었습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 2025.02.19 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 제공된 권리자료상 매수인에게 승계되는 배당외 권리는 확인되지 않으며, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 현재 회차 가격 — 감정가 589,000,000원에서 141,419,000원까지
현재 회차는 4회 유찰로 표시되어 있고, 시나리오에는 현재 회차 최저매각가가 141,419,000원, 감정가 대비 24%로 기재되어 있습니다. 따라서 숫자상 가격 인하 폭은 매우 크지만, 제공된 데이터에는 실거래나 비교 매매가격이 없어 시장 대비 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰) | 24% | 141,419,000원 | 581,360,866원 |
| 5회 유찰 시 | 17% | 98,993,300원 | 623,188,579원 |
| 6회 유찰 시 | 12% | 69,295,310원 | 652,352,006원 |
③ 예상배당표 (매각가 141,419,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,779,866원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 720,000,000원 | 138,639,134원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 기준 신한은행에는 채권최고액 720,000,000원 중 138,639,134원이 지급되고, 581,360,866원이 미배당으로 남습니다. 다만 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 잔여는 변동 가능하다고 기재되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 입지. 경기도 남양주시 다산동 소재 도농고등학교 동측 인근이며, 지식산업센터·대형아울렛·아파트단지·관공서·공원 등이 혼재하는 지역으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 무난한 편으로 기재되어 있습니다.
- 이용상태. 제1종근린생활시설(휴게음식점)로 이용중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하4층 지상10층이며 사용승인일은 2022.06.03일입니다.
- 도로·토지. 4방위로 포장도로가 개설되어 있고, 토지는 인접필지 대비 등고평탄한 2필 일단의 사다리형으로 지식산업센터 건부지로 이용중입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역 등에 해당하며 과밀억제권역, 공공주택지구, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 각종 지정사항이 기재되어 있습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상이며, 기타 참고사항에는 별도 사항이 없음으로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 확인. 2022.07.05 신한은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 가격 확인. 현재 회차는 4회 유찰, 감정가 대비 24% 수준입니다. 다만 실거래 데이터가 없어 시세 대비 저렴하다고 단정하지 마세요.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유·임대차·운영 현황을 확인해야 합니다.
- 배당 확인. 신한은행 채권최고액 720,000,000원 대비 현재 회차 예상배당은 138,639,134원이고 미배당은 581,360,866원입니다.
- 회차 시나리오. 5회 유찰 시 98,993,300원, 6회 유찰 시 69,295,310원으로 시나리오가 제시되어 있으므로 다음 회차 가격 변화를 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 현장 확인. 휴게음식점으로 이용중이라는 감정평가 내용과 실제 현황이 일치하는지 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서와 현장 상태를 직접 대조하세요.
맺으며 — “4회 유찰 = 무조건 저렴”은 아니다
이 물건의 핵심은 4회 유찰과 인수액 0원입니다. 감정가 589,000,000원에서 현재 최저매각가 141,419,000원까지 내려왔고, 배당자료상 매수인이 별도로 인수할 금액도 0원입니다. 반면 제1종근린생활시설(휴게음식점)로 이용중이고 임대관계는 미상이며, 실거래 비교값은 확인되지 않습니다. 따라서 권리분석 측면에서는 구조가 비교적 단순하지만, 가격 메리트는 시장가격과 임대·운영 현황 확인 후 판단하는 것이 맞습니다. 현재 수치만 놓고 보면 가격은 크게 낮아졌고, 권리는 인수 0원이지만, 최종 입찰가는 현황과 시장성을 함께 보고 결정해야 합니다.
