의정부지방법원 2025타경71278. 남양주시 화도읍 묵현리 마석건영아파트 8층 810호, 전용 59.76㎡ 아파트입니다. 현 소유자는 김현주이며 2007.10.17 매매를 원인으로 거래가액 90,000,000원에 취득했고 2008.01.15 소유권이전등기가 접수됐습니다. 현재 등기상 핵심 기준은 2023.05.11 국의 압류입니다. 이후 국세 압류, 국민건강보험공단 압류, 중랑구 압류, 한송희의 전세권과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기보다 점유관계입니다. 한송희는 2022.02.28 전입했고, 2025.03.19 배당요구를 했습니다. 전입 시점은 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사람을 단순히 “대항력 있는 1억5천만원 임차인”으로 단정하는 것도, 반대로 “인수 0원”으로 단정하는 것도 모두 위험합니다. 이 사건은 임대차보증금의 실체를 확인해야 비로소 실질취득가가 계산되는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71278 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 42-1 마석건영아파트 8층 810호 · 비룡로158번길 19 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.76㎡ · 철근콘크리트조 평슬라브 19층 중 8층 |
| 사용승인 | 1994.01.15 |
| 소유자 | 김현주 · 2007.10.17 매매 · 거래가액 90,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 152,000,000원 / 36,495,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한송희 / 150,687,900원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 선순위 점유는 별도 확인
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한송희 | 2022.02.28 | 미상 | 미상 | 2025.03.19 | 가능·미상 | 미상 | 미배당 승계 가능 |
한송희는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 동시에 등기부의 전세권자이자 이 사건 강제경매 신청채권자이기도 합니다. 임차인과 등기상 권리자가 동일하다는 점 때문에 관계와 채권의 실체를 원문으로 확인할 필요가 있습니다. 특히 자료에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 경고돼 있으므로, 전입세대·임대차계약서·배당요구 서류를 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 24.2%라는 숫자는 ‘표면가격’일 뿐
마석건영 동일 면적 59.76㎡의 실거래는 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 150,375,000원, 최근 12개월 평균은 150,833,333원, 최신 거래는 2026.05의 175,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세는 +0.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 59.76㎡ | 5 | 175,000,000원 |
| 2026.03 | 59.76㎡ | 18 | 135,000,000원 |
| 2025.12 | 59.76㎡ | 18 | 165,000,000원 |
| 2025.09 | 59.76㎡ | 13 | 147,000,000원 |
| 2025.07 | 59.76㎡ | 14 | 148,000,000원 |
| 2025.06 | 59.76㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2025.05 | 59.76㎡ | 11 | 130,000,000원 |
| 2025.04 | 59.76㎡ | 10 | 155,000,000원 |
| 2025.02 | 59.76㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2025.02 | 59.76㎡ | 16 | 159,500,000원 |
| 2025.02 | 59.76㎡ | 14 | 150,000,000원 |
| 2024.10 | 59.76㎡ | 18 | 155,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.76㎡ | 6건 | 150,833,333원 |
현재 최저가 36,495,000원은 최근 12개월 평균의 24.2%입니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 이 사건에서는 그 비율을 가격 메리트로 바로 사용할 수 없습니다. 선순위 점유자의 보증금이 아직 확인되지 않았기 때문입니다.
중요한 점은 위 150,000,000원 비교가 조건부라는 것입니다. 확인된 임차인 보증금 자체는 미상입니다. 따라서 실제 보증금이 전세권 전세금과 같은지, 임대차계약이 유효한지, 점유와 주민등록이 유지됐는지를 확인하기 전에는 실질취득가를 숫자로 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 36,495,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,056,910원 |
| 2. 을구 11번 전세권 · 한송희 | 150,000,000원 | 35,438,090원 |
| 3. 갑구 15번 경매개시결정 · 한송희 | 150,687,900원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
시뮬레이션상 채권총액은 300,687,900원, 채권자 배당액은 35,438,090원, 미배당액은 265,249,810원입니다. 동일인 한송희의 전세권 150,000,000원과 신청채권 150,687,900원이 각각 반영돼 있으므로 실제 채권관계의 중복 여부는 원문 확인이 필요합니다. 또한 국세·지방세 압류가 있어 당해세가 존재하면 배당순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 36,495,000원 | 35,438,090원 | 265,249,810원 |
| 5회 유찰 시 | 25,546,500원 | 24,686,663원 | 276,001,237원 |
| 6회 유찰 시 | 17,882,550원 | 17,160,664원 | 283,527,236원 |
이 표에서도 유찰이 더 진행될수록 배당액은 줄고 미배당액은 늘어납니다. 만약 실제 임대차보증금이 150,000,000원이고 대항력이 인정되는 경우에는, 낙찰가가 더 내려가더라도 줄어든 낙찰가만큼 미배당 승계액이 커지는 구조가 될 수 있으므로 실질취득가는 약 150,000,000원 수준에서 크게 달라지지 않는다는 점을 먼저 봐야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 마석하늘공원 남동쪽 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·다세대주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브 19층 중 8층 810호, 사용승인일은 1994.01.15입니다. 위생·난방·도시가스·옥내소화전·승강기 설비가 탐문됐습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·자연녹지지역·성장관리계획구역, 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 토지. 토지면적 7,855㎡, 지목 대, 공시지가 849,700원/㎡이며 부정형·완경사, 소로한면 조건입니다.
- 환금성. 마석건영은 213세대, 동일면적 거래 표본은 12건입니다. 거래가는 130,000,000원에서 175,000,000원까지 확인되고 최근 12개월 평균은 150,833,333원입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 한송희의 실제 임대차보증금이 얼마인지, 등기상 전세금 150,000,000원과 동일한 채권인지 반드시 확인해야 합니다.
- 대항력 성립요건 확인. 2022.02.28 전입만으로 최종 결론내리지 말고, 실제 점유와 주민등록 유지, 임대차의 진정성을 확인해야 합니다.
- 배당요구·확정일자 확인. 배당요구는 2025.03.19 접수됐지만 확정일자는 미상입니다. 우선변제권과 배당순위를 원본 문서로 확인해야 합니다.
- 동일인 채권 구조 확인. 한송희가 임차인·전세권자·신청채권자로 동시에 나타납니다. 전세권 150,000,000원과 신청채권 150,687,900원의 관계 및 중복 여부를 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 관련 압류가 존재하므로 당해세 여부와 실제 체납액을 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 경계. 최근 12개월 평균 대비 최저가 비율은 24.2%지만, 선순위 임차보증금이 승계되면 실질취득가는 낙찰가와 전혀 다른 수준이 될 수 있습니다.
- 유찰 추가 진행의 효과 점검. 5회 유찰 시 25,546,500원, 6회 유찰 시 17,882,550원까지 내려가지만 대항력 있는 보증금이 승계된다면 가격 하락분만큼 인수액이 늘 수 있으므로 최저가만으로 입찰가를 정하면 안 됩니다.
- 관리비·명도 확인. 실제 점유자의 명도 조건과 공용부분 관리비 체납 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구서·임대차계약서 및 조세채권 자료를 직접 대조한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “3,649만원”이 이 물건의 진짜 가격인지부터 확인해야 한다
감정가 152,000,000원이 4회 유찰돼 최저가 36,495,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 강한 가격 메리트가 있는 것처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 2022.02.28 전입한 한송희의 임대차보증금과 대항력입니다. 보증금과 확정일자가 미상이므로 지금 단계에서 매수인 인수액은 확정할 수 없습니다.
특히 등기상 전세금 150,000,000원이 실제 임대차보증금과 동일하고 대항력이 인정된다면, 낙찰가가 보증금보다 크게 낮은 현재 구조에서는 미배당액이 승계돼 실질취득가가 약 150,000,000원 수준이 될 수 있습니다. 그 가격은 최근 12개월 실거래 평균 150,833,333원과 거의 같은 범위입니다. 따라서 이 사건은 “24.2% 할인 아파트”가 아니라 “선순위 임차권의 실체를 확인해야 가격이 결정되는 경매”로 보는 것이 맞습니다. 등기 후순위 권리는 소멸하지만, 임차권 불확실성·조세채권·4회 유찰이 겹쳐 권리확인 전 공격적인 가격평가는 보류가 적절합니다.
