의정부지방법원 2025타경71295. 남양주시 화도읍 창현리 ‘서원힐스’ 주1동 4층 402호, 감정상 공동주택(도시형생활주택-단지형연립주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 말소기준은 2021.06.21. 임인호의 근저당권 75,000,000원입니다. 그런데 임차인 신보배의 전입일과 확정일자는 모두 2020.11.12.로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 이 사건은 후순위 권리 소멸만 보고 끝내는 유형이 아니라, 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 구조가 핵심입니다.
신보배의 보증금은 251,000,000원이고 배당요구가 확인됩니다. 현재 최저매각가 71,001,000원을 기준으로 집행비용 1,678,018원을 제외한 69,322,982원이 임차인에게 배당되는 것으로 계산돼, 잔액 181,677,018원이 매수인 인수 예상액입니다. 최저가가 한 번 더 내려가더라도 미배당 보증금이 그만큼 커지므로, “71,001,000원짜리 물건”으로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71295 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 창현리 493-2 서원힐스주1동 4층 402호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-단지형연립주택) · 5층 건물 내 4층 |
| 면적 / 규모 | 대상면적 59.79㎡ · 서원힐스 16세대 · 사용승인일 2020.01.10 |
| 소유자 | 황인순 (2021.04.14. 매매 · 거래가액 251,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 71,001,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신보배 / 251,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
핵심 순서는 단순합니다. 신보배의 전입·확정일자 2020.11.12.가 임인호 근저당권 설정일 2021.06.21.보다 빠릅니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 강제경매개시결정, 남동구·미추홀구 압류는 말소기준 뒤의 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차권등기 자체의 등기상 처리와 별개로, 매각물건명세서에는 신보배의 임대차보증금 251,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수가 핵심
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 신보배 | 부동산(건물)전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2020.11.12 확정 2020.11.12 | 251,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
신보배는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 파악됩니다. 전입일이 말소기준권리보다 빠르고 확정일자와 배당요구도 있어 대항력과 우선변제권을 함께 갖습니다. 현재 회차에서 보증금 전액 배당이 불가능하므로, 미배당액이 매수인에게 넘어갑니다.
③ 시세 비교 — 71,001,000원이 아니라 약 251,000,000원으로 비교
서원힐스의 면적 매칭 실거래는 2025.02 전용 59.98㎡, 4층 205,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 동일한 205,000,000원입니다. 표면 최저가는 이 금액의 34.6%에 불과하지만, 이 사건에서는 그 비율로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 59.98㎡ | 4 | 205,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.98㎡ | 1건 | 205,000,000원 |
실질취득의 기준이 되는 보증금 251,000,000원은 최근 실거래 205,000,000원의 약 122.4%입니다. 즉 현재 자료만 놓고 보면 최근 거래가격보다 높은 수준입니다. 최저가 71,001,000원이 시세의 34.6%라는 사실은 이 물건의 실질 가격경쟁력을 설명하지 못합니다.
④ 예상배당표 (매각가 71,001,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,678,018원 |
| 1. 임차인 신보배 보증금(우선변제) | 251,000,000원 | 69,322,982원 |
| 2. 근저당권 · 임인호 | 75,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 신보배 | 251,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 251,000,000원 중 69,322,982원이 배당되고 181,677,018원이 미배당되는 계산입니다. 이 미배당액이 매수인 인수 예상액입니다. 국민건강보험공단·남동구·미추홀구 압류가 있으며, 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 공동주택(도시형생활주택-단지형연립주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다.
- 입지. 송라중학교 남동측 인근이며, 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장과 근거리에 경춘선 마석역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 402호이며, 사용승인일은 2020.01.10입니다. 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 확인됩니다.
- 도로. 동측 약 4m 포장도로와 남측 약 5m 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·준주거지역이 포함되며, 토지 일부는 공부상 지목이 답이나 현황은 대지로 이용 중입니다.
- 규모·환금성. 서원힐스는 16세대이고 동일 면적대 확인 실거래는 1건입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰횟수도 3.0회로 나타납니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 71,001,000원만 보고 시세 대비 34.6%라고 판단하면 안 됩니다. 실질취득 기준은 보증금 251,000,000원 부근입니다.
- 임차보증금 원본 확인. 신보배의 임대차계약, 보증금 지급내역, 전입·확정일자, 임차권등기명령 및 배당요구 내용을 원본으로 대조해야 합니다.
- 신보배의 이중 지위 확인. 임차권자이면서 경매신청 채권자로 등장하므로 두 채권관계가 어떻게 연결되는지 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 압류 3건 중 당해세가 있는지 확인해 실제 임차인 배당액과 인수액을 다시 계산해야 합니다.
- 유찰 추가 대기의 효과 점검. 4회·5회 유찰 시 매각가는 내려가지만 예상 인수액은 각각 202,593,913원·217,235,739원으로 증가합니다.
- 현황·공부 차이. 토지 일부가 공부상 답이지만 현황 대지로 이용 중인 점을 원본 지적·토지 관련 자료와 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “71,001,000원짜리 물건이 아니다”
이 사건은 최저가만 보면 감정가 207,000,000원에서 71,001,000원까지 떨어진 3회 유찰 물건입니다. 하지만 권리구조를 반영하면 결론이 완전히 달라집니다. 신보배는 말소기준보다 앞선 2020.11.12. 전입·확정일자를 가진 대항력 임차인이고, 보증금은 251,000,000원입니다. 현재 회차에서 181,677,018원이 미배당될 것으로 계산되며 그 잔액이 매수인 인수 대상입니다.
따라서 이 물건의 시세 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득가≈보증금 251,000,000원입니다. 확인 가능한 최근 12개월 실거래 205,000,000원과 비교하면 약 122.4% 수준으로, 현재 자료에서는 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 3회 유찰, 16세대 규모, 선순위 임차보증금 인수라는 조건을 함께 보면 가격과 환금성 모두 보수적으로 접근해야 합니다. 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라, 실제 인수해야 할 임차보증금 잔액과 그 권리의 진정성을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
