의정부지방법원 2025타경71305. 경기도 남양주시 이패동 569-2에 있는 주건축물제1동 및 토지 관련 경매입니다. 공부상 건물은 1·2·3층 단독주택이지만, 실제로는 1층이 공방(오브제108), 2층은 주거 2가구, 3층은 주거 1가구로 사용되고 있습니다. 즉 일반 아파트나 단순 단독주택과 달리 상가 점유와 주택 점유를 동시에 확인해야 하는 물건입니다.
등기상 최초 말소기준권리는 2020.03.12 설정된 동서울농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 324,000,000원이며, 이후 설정된 가압류·근저당권·압류 등은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기상 권리가 소멸한다는 사실과 점유자가 원활하게 퇴거한다는 사실은 별개입니다. 특히 이 사건은 동일인이 임차인과 후순위 근저당권자로 동시에 등장하고, 과거 경매개시결정이 여러 차례 말소된 이력까지 있어 신중한 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71305 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 이패동 569-2 주건축물제1동 |
| 물건 용도 | 기타 + 토지 · 공부상 단독주택 · 실제 1층 공방 및 2~3층 주거 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 브이엠징크마감지붕 · 지상 3층 |
| 사용승인일 | 2020.07.31 |
| 1층 이용상태 | 공방(오브제108) |
| 2층 이용상태 | 다가구주택 2가구 · 가구당 방 2개·거실·주방 및 식당·욕실 겸 화장실 2개 |
| 3층 이용상태 | 다가구주택 1가구 · 방 3개·거실·주방 및 식당·욕실 겸 화장실 2개·다락 |
| 토지 현황 | 지목 대 · 필지 면적 292.0㎡ · 완경사 · 사다리형 |
| 용도지역 | 제1종일반주거지역 · 지구단위계획구역 |
| 공시지가 | 1,357,000원/㎡ |
| 소유자 | 임미숙 (단독소유) |
| 감정가 | 1,405,966,520원 |
| 최저매각가 | 688,924,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 기록상 매각기일 | 2026.06.24 |
| 청구금액 | 48,514,169원 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 매각 포함 |
| 등기 확인일 | 2026.11.05 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 근저당
말소기준권리는 2020.03.12 동서울농업협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당은 이패동 569-2 토지 및 569-3 토지의 임미숙 지분과 관련한 공동담보 관계가 기재돼 있습니다.
후순위인 최기쁨·이주인의 가압류, 노은식의 근저당, 국민건강보험공단 압류 및 2026타경20559 임의경매개시결정은 제공된 분석에서 매각 소멸 대상으로 분류됩니다. 이채현·고용이의 과거 근저당권 등은 이미 등기상 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 3명 조사, 미상 보증금 2명
현황조사 및 매각물건명세서 등에 등장하는 실제 임차인 신고자는 박동윤·노은식·강민구 총 3명입니다. 보증기관의 대위변제 또는 승계신고로 중복 집계된 사람은 없습니다.
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 |
|---|---|---|---|
| 박동윤 점유 부분 미상 |
2023.01.13 | 미상 | 주거 전입 기준 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 아님 |
| 노은식 점유 부분 미상 |
2021.02.22 | 미상 | 주거 전입 기준 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 아님 |
| 강민구 1층 · 실제 사용관계 확인 필요 |
2021.06.10 | 35,000,000원 월세 1,000,000원 |
주거 전입 기준 대항력 없음 상가 대항요건 미확인 우선변제 미확인 승계 아님 |
대항력 표시는 2020.03.12 말소기준일과 주거 전입일을 비교한 제공 판정입니다. 확정일자와 실제 점유개시일이 확인되지 않았으며, 1층은 상가임대차에 관한 별도 대항요건 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 배당요구 | 배당요구일 | 핵심 확인사항 |
|---|---|---|---|
| 박동윤 | 확인되지 않음 | — | 보증금·확정일자·점유 부분 |
| 노은식 | 배당요구 | 2025.03.13 | 보증금·확정일자·근저당권자와 동일인 여부 |
| 강민구 | 배당요구 | 2025.05.19 | 1층 상가 사용관계·사업자등록·확정일자 |
동일인이라면 일반 임차인과는 다른 금전관계가 존재할 수 있습니다. 가장임차인 또는 소유자와의 특수관계인일 가능성을 검토할 필요가 있으나, 현재 자료만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없습니다.
임대차계약서·임차보증금 지급증빙·근저당권 설정원인·실제 점유 및 배당요구 내용을 함께 확인해야 합니다.
상가임대차 대항력은 주택 전입신고일만으로 판정할 수 없습니다. 사업자등록 신청일·상가 인도일·임차 부분·확정일자 등을 확인해야 하며, 해당 임차인이 실제 상가임차인인지도 구분해야 합니다.
인수 위험 종합. 제공된 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 그러나 강민구의 상가 대항요건과 박동윤·노은식의 미상 보증금 및 실제 점유관계가 확인되기 전까지 이 금액은 잠정 추정치입니다. 임차인의 권리상 인수액과 현실적인 명도비용은 구분해서 검토해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가 대비 49%, 시세 할인 여부는 별개
감정가 1,405,966,520원에서 2회 유찰되어 최저매각가격이 688,924,000원으로 낮아졌습니다. 감정가 대비 비율은 49%입니다.
| 구분 | 매각가격 | 감정가 대비 | 의미 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 1,405,966,520원 | 100% | 평가 기준 |
| 현재 회차 | 688,924,000원 | 49% | 2회 유찰 · 기록상 가격 |
| 3회 유찰 가정 | 482,246,799원 | 34.3% | 추가 유찰 시나리오 |
| 4회 유찰 가정 | 337,572,759원 | 24.01% | 추가 유찰 시나리오 |
따라서 감정가 대비 49%는 확인된 숫자지만, 최근 시세 대비 49%에 매입한다는 의미는 아닙니다. 가격 할인만을 근거로 투자 매력도를 높게 평가하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 688,924,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,289,240원 |
| 1. 근저당 · 동서울농업협동조합 | 324,000,000원 | 324,000,000원 |
| 2. 가압류 · 최기쁨 | 113,290,000원 | 113,290,000원 |
| 3. 가압류 · 이주인 | 51,500,000원 | 51,500,000원 |
| 4. 근저당 · 노은식 | 360,000,000원 | 190,844,760원 |
| 5. 경매개시결정 · 동서울농업협동조합 | 48,514,169원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치입니다. 채권최고액과 청구금액을 기준으로 계산했으며, 당해세·임차인의 최우선변제 등은 미반영되었습니다. 실제 배당액과 순위는 달라질 수 있습니다. 동서울농업협동조합의 근저당권과 경매신청 청구금액은 동일 채권자의 권리이므로 중복채권 계산 여부를 확인해야 합니다.
하지만 이는 매수인이 떠안아야 하는 금액을 뜻하지 않습니다. 후순위 근저당·가압류 등 매각으로 소멸하는 권리의 미배당 채권액은 원칙적으로 매수인에게 그대로 승계되지 않습니다. 별도로 인수되는 임대차 또는 법정 권리가 있는지가 핵심입니다.
⑤ 회차별 배당·인수 시나리오
| 구분 | 현재 회차 | 3회 유찰 | 4회 유찰 |
|---|---|---|---|
| 매각가격 | 688,924,000원 | 482,246,799원 | 337,572,759원 |
| 감정가 대비 | 49% | 34.3% | 24.01% |
| 채권자 총청구액 | 897,304,169원 | 897,304,169원 | 897,304,169원 |
| 채권자 예상배당 | 679,634,760원 | 475,024,331원 | 332,046,740원 |
| 미배당 채권액 | 217,669,409원 | 422,279,838원 | 565,257,429원 |
| 소유자 잔여 | 0원 | 0원 | 0원 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 | 0원 | 0원 |
제시된 시나리오에서는 최저가가 내려가더라도 매수인 인수 추정액은 모두 0원입니다. 이는 확인된 후순위 권리들이 매각으로 소멸한다고 계산한 결과입니다.
그러나 실제 인수금이 확정됐다는 뜻은 아닙니다. 1층 상가임차인의 사업자등록 및 점유관계와 보증금 미상 임차인의 실제 권리가 확인되지 않은 상태에서 회차별 가격만 보고 안전성을 확정하면 안 됩니다.
⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 남양주시 이패동 소재 남양주체육문화센터 동측 근거리에 위치합니다. 주변에는 다가구주택·단독주택·근린생활시설·중소규모 업체·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 292.0㎡이며 완경사·사다리형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(가)으로 표시됩니다. 지적상 필지 면적과 실제 낙찰자가 취득하는 토지·지분 범위는 구분해 확인해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 3층 건물로, 2020.07.31 사용승인을 받았습니다. 외벽은 치장벽돌, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 샷시 구조입니다.
- 설비. 기본 급배수설비와 위생설비가 있으며, 2·3층에는 도시가스보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 이용상태. 1층은 공방, 2층은 주거 2가구, 3층은 주거 1가구입니다. 주택·상가 혼합 사용에 따른 임대차 및 실제 수익구조 확인이 필요합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 속합니다. 도시지역·과밀억제권역·공장설립제한지역·배출시설설치제한지역 등 관련 규제도 표시돼 있습니다.
- 토지이용 규제. 소로3류(폭 8m 미만) 도로 저촉이 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 표시가 있습니다. 개발제한구역과 자연녹지지역은 접함으로 표시돼 있어 직접 편입 여부와 구분해야 합니다.
- 공부상 차이. 감정요항표의 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 다만 매각물건명세서는 1층의 실제 상가 이용을 별도로 명시합니다.
- 환금성. 아파트처럼 동일 단지·동일 평형의 거래가격으로 쉽게 비교할 수 없는 개별 건물과 토지입니다. 임대차 구성·상가 이용·토지 범위·개별 건물 상태에 따라 가격이 달라질 수 있어 매각가격의 적정성 검토에 주의가 필요합니다.
또한 등기부에는 569-2 및 569-3 토지에 관한 공동담보 관계가 기재돼 있습니다. 공동담보에 포함된 토지와 경매로 실제 매각되는 토지가 반드시 동일한 것은 아닙니다. 매각목록·토지대장·지적도·토지이용계획확인서를 대조해 취득 범위와 규제의 실질적 영향을 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 사건 진행상태 재확인. 2025타경71305의 경매개시결정 등기가 2026.10.19 취하로 말소됐습니다. 별도로 2026타경20559 임의경매가 등기돼 있으므로 현재 유효한 사건번호·매각기일·최저가부터 확인해야 합니다.
- 임차인 3명의 실제 점유 확인. 박동윤·노은식·강민구 각각의 점유 부분과 임대차계약 관계를 확인하고, 보증금이 미상인 임차인의 계약 내용을 대조해야 합니다.
- 1층 상가임대차 조사. 실제 공방 사용과 강민구의 1층 점유 신고를 대조하고, 사업자등록일·사업장 인도일·확정일자·계약서를 확인해야 합니다.
- 노은식의 이중 지위 확인. 임차인 신고와 360,000,000원 근저당권 설정 사이의 관계, 실제 금전거래 및 보증금 지급증빙을 검토해야 합니다.
- 배당요구 및 최우선변제 재확인. 배당요구한 노은식·강민구의 확정일자와 보증금을 확인하고, 임차인 최우선변제금이 예상배당표에 반영될 필요가 있는지 점검해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물이 매각에 포함돼 있습니다. 주건축물제1동과 토지·부속물의 구체적인 포함 범위를 확인해야 합니다.
- 공부상 주택과 실제 상가 이용. 1층 공방 이용이 건축물대장상 용도와 어떻게 관계되는지, 관련 행정적 문제나 변경 필요 사항이 있는지 확인해야 합니다.
- 토지이용계획. 도로 저촉, 토지거래허가구역 표시, 공동담보 토지와 실제 매각 범위를 관계 서류로 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 비율만으로 낙찰가가 저렴하다고 판단하지 말고, 유사한 토지·건물의 최근 거래와 임대수익·수선비·공실 위험을 검토해야 합니다.
- 명도·관리 부담. 임차인의 인수 보증금이 없더라도 상가·주택 점유자가 존재하면 인도 및 명도 협의가 필요할 수 있습니다. 체납 공과금과 건물 유지관리 비용도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·매각목록 및 법원 사건 진행내역을 확인한 후 입찰 여부를 결정해야 합니다.
⑧ 종합 판단 — 가격보다 선행해야 할 확인이 많다
- 감정가 1,405,966,520원 대비 기록상 최저가가 688,924,000원으로 낮아졌습니다.
- 말소기준권리인 2020년 근저당 이후의 담보권·압류권은 매각 소멸 대상으로 분류됩니다.
- 주거 전입일 기준으로 조사된 임차인 3명 모두 말소기준일 이후입니다.
- 제공된 배당 시뮬레이션의 매수인 인수 추정액은 0원입니다.
- 2025타경71305 경매개시결정 등기가 취하로 말소되어 현재 사건의 유효성과 입찰 가능 여부를 재확인해야 합니다.
- 임차인 3명이 존재하며 이 중 2명의 보증금이 확인되지 않습니다.
- 1층이 실제 상가로 사용되므로 주거 전입일만으로 모든 임차인의 대항력을 판단할 수 없습니다.
- 노은식이 임차인과 근저당권자로 동시에 등장합니다.
- 감정가 대비 할인율은 높지만 최근 실거래 시세와의 비교가 확인되지 않았습니다.
- 일괄매각·제시외 건물·토지 공동담보 및 용도 관련 확인이 필요합니다.
맺으며 — “감정가의 절반 ≠ 안전한 반값 매수”
이 사건의 가장 큰 매력은 숫자입니다. 1,405,966,520원으로 감정된 부동산의 기록상 최저가격이 688,924,000원까지 내려왔습니다. 하지만 감정가의 49%라는 수치는 가격이 싸다는 증거가 아니라, 감정가보다 크게 낮아졌다는 사실만 보여줍니다.
권리관계에서는 2020년 동서울농업협동조합 근저당을 말소기준으로 후순위 권리가 정리되는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 그러나 박동윤·노은식·강민구의 실제 임대차 관계를 확인해야 하고, 특히 1층 상가임대차의 대항요건은 주거 전입일과 별도로 검토해야 합니다.
여기에 결정적인 문제가 남습니다. 분석 대상인 2025타경71305의 경매개시결정 등기는 2026.10.19 취하로 말소됐으며, 별도 임의경매 사건이 등기돼 있습니다. 따라서 이 리포트의 688,924,000원은 현재 입찰 가능한 유효 최저가로 확정할 수 없습니다.
종합 판단은 C등급입니다. 감정가 대비 큰 가격 하락과 후순위 권리의 소멸 구조는 긍정적이지만, 실거래 시세 부재·혼합용도·임차관계 미확정·사건 취하 기록이라는 불확실성이 큽니다.
현재 결론은 입찰 보류 및 사실관계 재확인. 사건의 유효성, 실제 매각 범위, 임차인 대항요건, 현 시세가 확인된 이후에야 가격 경쟁력과 입찰 적정성을 판단할 수 있는 물건입니다.
