의정부지방법원 2025타경71315. 남양주시 화도읍 녹촌리 비전힐하우스 102동 4층 401호, 전용 38.96㎡ 다세대주택입니다. 최초 소유권보존은 2011년 7월 5일 박창열 명의로 이뤄졌고, 같은 달 19일 정혁에게 소유권이 이전된 뒤 한국양봉농업협동조합이 채권최고액 102,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 설정된 손삼영의 근저당권, 국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 주거 임차인 노원래의 전입일은 2016년 7월 4일로, 2011년 7월 19일 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고, 보증금이 확인되지 않았더라도 낙찰자가 미배당 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71315 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 녹촌리 244-15 비전힐하우스 제102동 제4층 제401호 |
| 도로명주소 | 경기도 남양주시 화도읍 경춘로1842번길 16-1 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 38.96㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 4층 |
| 사용승인일 | 2011.06.30 |
| 소유자 | 정혁 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 102,000,000원 / 49,980,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국양봉농업협동조합 / 90,308,751원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리관계의 기준은 2011년 7월 19일 한국양봉농업협동조합 근저당권입니다. 2020년 설정된 손삼영 근저당권 8,580,000원, 2023년 국민건강보험공단 압류, 2025년 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 노원래 | 주거 | 2016.07.04 | 미상 | 미상 | 2025.04.29 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
노원래의 전입일은 말소기준권리보다 약 5년 늦어 대항력이 성립하지 않습니다. 배당요구는 2025년 4월 29일 접수됐지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 확정할 수 없습니다. 다만 배당 여부와 별개로 매수인이 미배당 보증금을 인수하지는 않습니다.
③ 시세 비교 — 45.4%라는 숫자보다 표본을 먼저 봐야 한다
비전힐하우스 102동은 총 11세대이며, 대상 면적은 전용 38.96㎡입니다. 확인되는 동일면적 실거래는 2022년 3월 3층 110,000,000원 한 건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 38.96㎡ | 3 | 110,000,000원 |
| 표본 | 38.96㎡ | 1건 | 110,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 49,980,000원은 이 거래가의 45.4%입니다. 금액 차이는 60,020,000원입니다. 수치만 보면 할인 폭이 크지만, 해당 거래는 매각기일보다 오래된 2022년 거래이고 표본도 한 건뿐입니다. 따라서 현재 시세의 절반 이하라고 확정하거나 가격 가점을 과도하게 부여할 근거는 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 49,980,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,299,640원 | - |
| 1. 근저당 · 한국양봉농업협동조합 | 102,000,000원 | 48,680,360원 | 53,319,640원 |
| 2. 근저당 · 손삼영 | 8,580,000원 | 0원 | 8,580,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
| 채권 합계 | 110,580,000원 | 48,680,360원 | 61,899,640원 |
채권최고액 기준 자동 추정입니다. 신청채권자의 실제 청구액은 90,308,751원이며, 당해세와 임차인의 최우선변제 가능성은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 채권자의 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다.
⑤ 유찰 회차별 배당 부족액
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49,980,000원 | 48,680,360원 | 61,899,640원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34,986,000원 | 33,956,252원 | 76,623,748원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24,490,200원 | 23,649,376원 | 86,930,624원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 선순위 근저당의 미배당액은 커지지만, 이는 채권자와 채무자 사이의 잔존채무 문제입니다. 말소기준 이후 권리와 대항력 없는 임차인의 미배당액이 낙찰자에게 이전되는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 전용 38.96㎡ 다세대주택으로 이용 중이며, 공용부분과 발코니 확장부분을 포함하여 평가됐습니다.
- 입지. 남양주세무서 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 다세대주택·근린생활시설·일반주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 북동측 경춘로변에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 5미터의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물로, 사용승인일은 2011.06.30입니다.
- 설비. 위생설비·상하수도설비·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 평지의 다세대주택 건부지이며, 제1종일반주거지역·지구단위계획구역에 해당합니다.
- 제한사항. 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 11세대 소규모 건물이며 확인되는 동일면적 거래가 1건에 그쳐, 거래가격 검증과 향후 매도기간 판단에 보수적 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 임차인 노원래의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구 서류를 대조해 최우선변제 가능성을 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 대항력은 없지만 실제 점유 상태와 인도 협의 여부는 별개입니다. 현황조사 이후 점유 변동 여부를 확인하세요.
- 실거래 보완. 110,000,000원 거래는 2022년 3월 한 건입니다. 인근 유사 다세대의 최근 거래와 현재 매물을 추가로 비교해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 내부 마감은 탐문조사로 확인됐습니다. 최상층인 4층의 누수 여부와 발코니 확장부분 상태를 현장에서 점검하세요.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역과 각종 환경·수도 관련 제한사항이 포함돼 있으므로 취득 목적에 따른 적용 여부를 확인하세요.
- 배당표 구분. 채권자 미배당 61,899,640원은 낙찰자 인수액이 아닙니다. 다만 당해세와 최우선변제는 실제 배당에서 우선 반영될 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원의 기일 진행 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 검증은 단순하지 않다
이 물건은 권리분석만 놓고 보면 구조가 명확합니다. 2011년 한국양봉농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·압류·경매개시결정은 소멸합니다. 임차인 노원래도 2016년 전입으로 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
최저가 49,980,000원은 감정가 102,000,000원의 49%이고, 확인되는 실거래 110,000,000원의 45.4%입니다. 다만 그 실거래는 2022년 3월 한 건뿐입니다. 권리는 합격이지만 시세 판단은 추가 확인이 필요한 물건입니다. 낮아진 최저가보다 실제 매도 가능 가격, 점유 상태와 내부 수리 범위를 먼저 검증해야 현재 가격이 진짜 안전마진인지 판단할 수 있습니다.
