서울중앙지방법원 2025타경102370. 관악구 봉천동 수팰리스에프티 102동 601호, 도시형생활주택-단지형다세대로 이용 중인 물건입니다. 소유자 유선옥은 2021.02.19. 거래가액 4.5억원으로 소유권을 취득했고, 2023.04.04. 이은유 명의의 주택임차권이 등기됐습니다. 임차보증금은 4.5억원이며 전입신고 2021.02.19., 확정일자 2021.01.12.로 대항력과 우선변제권이 인정되는 임차권입니다.
다만 이 사건의 핵심은 일반적인 임차인 인수형과 다르다는 점입니다. 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고, 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의하는 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차권등기 자체는 매각으로 정리되고, 이 임차인에 대한 매수인 실질취득액은 0원으로 판단하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102370 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 1535-52 수팰리스에프티 102동 6층601호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 40.59㎡ · 건물 6층 601호 |
| 소유자 | 유선옥 · 2021.02.19. 거래가액 450,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 437,000,000원 / 279,680,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 이용상태 | 도시형생활주택-단지형다세대 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있었지만, 확약으로 인수는 정리된다
핵심 권리는 2023.06.16. 갑구 3번 압류입니다. 해당 압류는 매각으로 소멸합니다. 이후 2025.03.11. 서울특별시 압류와 2025.03.17. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
을구 1번 근저당권은 2021.01.13. 일부포기에 따라 이미 말소됐고, 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 따라서 현재 등기상 남아 있는 핵심 임차권은 이은유의 을구 3번 주택임차권입니다. 이 임차권은 원래라면 말소기준권리 이전에 성립한 대항력으로 매수인 인수 가능성이 있지만, 제출된 확약서가 해당 임차인에 대해 대항력 포기·잔존 보증금 청구권 포기·임차권등기 말소에 관한 내용을 정하고 있어 실질 인수위험이 해소됩니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 이은유 | 450,000,000원 | 有 2021.02.19. | 有 확정일자 2021.01.12. + 배당요구 | 실질 0원 확약서에 따라 임차권등기 말소 |
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래의 61.5%
수팰리스FT의 비교거래는 최근 12개월 1건으로 확인되며, 전용 43.04㎡·3층 거래가 2025.02 · 455,000,000원입니다. 비교면적은 43.04㎡이고 대상물건은 40.59㎡이므로 완전히 동일한 전용면적은 아니지만, 현재 확인되는 비교거래 기준으로 최저가 279,680,000원은 최근 거래의 61.5% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 43.04㎡ | 3 | 455,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 43.04㎡ | 3 | 455,000,000원 |
현재 최저매각가 279,680,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 455,000,000원의 61.5%입니다. 이 사건은 과거 거래보다 낮은 가격이라는 점이 분명하고, 특히 8회 유찰을 거친 현재 회차에서 가격이 크게 내려온 것이 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 279,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,715,520원 |
| 1. 임차인 이은유 보증금 (우선변제) | 450,000,000원 | 274,964,480원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 450,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금 배당은 274,964,480원으로 부족액이 175,035,520원 발생합니다. 그러나 제출된 확약서에 따라 이은유는 대항력을 포기하고 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기를 말소하는 데 동의하므로, 해당 부족액은 매수인 인수액으로 연결되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 변동 가능성이 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 관악구 봉천동 소재 봉림중학교 남동측 인근으로, 주위는 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 위치하는 주거지역입니다.
- 교통. 본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역(봉천역)이 소재하는 등 대중교통편의도는 보통입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조, 석재붙임 마감, 벽지도배 및 타일 붙임 마감, 샷시 창호이며 기본적인 위생·급배수·난방·승강기·CCTV 설비가 구비되어 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 소규모주택정비 관리지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 절대·상대보호구역, 도시지역, 토지거래계약에관한허가구역, 중점경관관리구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 물건상태. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항 없음. 토지는 6필지 일단의 사다리형 토지이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 수팰리스FT 총 29세대 규모로, 확인된 비교거래가 최근 12개월 1건입니다. 최근 거래표본이 적어 대단지 아파트보다 거래 유동성 판단에는 보수적인 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 이번 사건의 가장 중요한 문서는 2025. 6. 19. 제출된 확약서입니다. 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구를 원문으로 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 분리. 보증금 450,000,000원 중 274,964,480원이 배당되지만 부족액 175,035,520원이 매수인 인수로 넘어가지 않는 구조인지 매각물건명세서와 배당절차를 함께 확인하세요.
- 가격. 현재 최저가 279,680,000원은 최근 12개월 거래 455,000,000원의 61.5%입니다. 다만 비교거래가 1건이고 면적이 43.04㎡이므로 실제 입찰 상한은 현장상태를 반영해 별도로 정해야 합니다.
- 유찰 8회. 현재 가격이 낮아진 직접적인 배경이 8회 유찰입니다. 수팰리스FT 자체 평균 유찰횟수도 8.3회이므로 시장 반응이 약했던 사건군이라는 점을 고려하세요.
- 점유·명도. 임대관계는 감정요항표상 미상입니다. 임차권등기와 확약이 존재하므로 실제 점유관계와 열쇠·인도 상태는 현황조사와 현장 확인이 필요합니다.
- 관리비·세금. 당해세 및 임차인 최우선변제 관련 실제 배당관계는 달라질 수 있으므로 관리비와 세금 체납 여부를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당관계 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “대항력 임차인”보다 중요한 것은 “확약의 효력”이다
이 사건은 표면적으로는 보증금 4.5억원의 대항력 임차권 때문에 위험해 보입니다. 실제로 임차권등기는 말소기준권리 이전에 성립했고 우선변제권도 갖추고 있습니다. 그러나 이 사건에는 일반적인 대항력 인수형과 다른 결정적 장치가 있습니다. 주택도시보증공사가 제출한 확약서가 대항력 포기와 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의를 함께 담고 있기 때문입니다.
그 결과 현재 최저매각가 279,680,000원에서 매수인이 추가로 떠안을 임차보증금은 실질 0원으로 보는 것이 핵심입니다. 반면 최근 확인 거래는 455,000,000원으로, 현재 가격은 그 61.5%입니다. 즉 이 물건의 승부처는 권리 자체가 아니라 확약의 원문 효력과 현재 시세 대비 가격의 지속 가능성입니다. 8회 유찰이 이어진 만큼 가격 메리트는 이미 충분히 내려와 있지만, 비교거래가 1건뿐이라는 점 때문에 마지막 판단은 현장·원본 확인에 달려 있습니다.
