서울중앙지방법원 2025타경102370. 관악구 봉천동 수팰리스에프티 102동 최상층 601호, 전용 40.59㎡의 도시형생활주택-단지형다세대입니다. 등기 흐름에서 가장 먼저 확인할 부분은 2020년 설정된 냉동냉장수산업협동조합의 공동담보 근저당 6,071,000,000원입니다. 금액만 보면 치명적으로 보이지만, 해당 근저당은 2021.01.13. 일부포기를 원인으로 이 호실 등기에서 말소됐습니다. 따라서 현재 매수인이 인수할 근저당으로 볼 수 없습니다.
실제 권리분석의 핵심은 보증금 450,000,000원의 임차권자 이은유입니다. 임대차계약일은 2021.01.09., 확정일자는 2021.01.12., 점유개시는 2021.02.18., 전입은 2021.02.19.이며, 말소기준인 2023.06.16. 국세 압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 임차인이고, 최저가 437,000,000원 배당 시 집행비용을 제외한 배당액이 430,230,000원에 그쳐 19,770,000원의 미배당액이 남습니다.
그러나 2025.06.19. 신청채권자 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 매각조건대로 적용되면 을구 3번 임차권등기는 말소되고, 이은유 관련 매수인 인수는 실질 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102370 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 1535-52 수팰리스에프티 제102동 제6층 제601호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(도시형생활주택-단지형다세대) · 전용 40.59㎡ · 지상 6층 중 6층 |
| 소유자 | 유선옥 (2021.02.19. 거래가 450,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 437,000,000원 / 437,000,000원 (감정가의 100% · 6회 유찰 표기) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 건물 규모 | 수팰리스FT · 29세대 · 2020.09.01. 사용승인 |
① 권리 흐름 — 확약이 없으면 인수형, 확약이 유효하면 0원
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이은유 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 450,000,000원 | 전입 2021.02.19. 확정 2021.01.12. 점유 2021.02.18. | 대항력 있음 | 배당요구 있음 | 확약 시 0원* 룰상 19,770,000원 |
이은유는 실제 임차인 1명이며 보증기관의 중복 대위신고로 합산되는 별도 임차인이 아닙니다. 전입과 점유가 말소기준 압류보다 앞서므로, 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 따라서 확약을 제외한 단순 계산에서는 최저가만 낮아져도 실질취득비용이 같은 폭으로 내려가지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 적용 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (6회 유찰, 감정가 100%) | 437,000,000원 | 19,770,000원 | 0원* |
| 7회 유찰 시 (감정가 80%) | 349,600,000원 | 106,094,400원 | 0원* |
| 8회 유찰 시 (감정가 64%) | 279,680,000원 | 175,035,520원 | 0원* |
* 실질 0원은 2025.06.19. 제출된 대항력·잔존 보증금 청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 매각조건대로 유효하게 적용되는 경우입니다.
③ 시세 비교 — 4% 낮지만 표본은 한 건
수팰리스FT는 29세대의 소규모 도시형생활주택-단지형다세대입니다. 확인되는 최근 12개월 실거래는 2025년 2월 전용 43.04㎡, 3층의 455,000,000원 한 건입니다. 대상은 전용 40.59㎡, 6층이므로 면적과 층이 완전히 동일한 비교 사례는 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 43.04㎡ | 3 | 455,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 455,000,000원 |
확약 유효 시 실질취득 437,000,000원은 최근 실거래 455,000,000원의 96.0%입니다. 최근 거래보다 낮기는 하지만 차이는 4%에 불과하고, 비교 표본도 단 한 건입니다. 따라서 “시세보다 크게 싸다”거나 “6회 유찰에 걸맞은 급매 수준”이라고 평가하기는 어렵습니다. 특히 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 7.4회이고 낙찰률이 0.0%로 집계돼, 응찰 수요와 환금성을 보수적으로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 437,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,770,000원 |
| 1. 임차인 이은유 보증금(우선변제) | 450,000,000원 | 430,230,000원 |
| 2. 냉동냉장수산업협동조합 근저당 항목 | 6,071,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 신청채권 | 450,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 임차보증금 미배당액은 19,770,000원이지만, 제출된 확약에 따라 매수인에 대한 잔존 보증금 청구권을 포기하고 임차권등기가 말소되면 실질 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기준시점 현재 도시형생활주택-단지형다세대로 이용 중이며, 수팰리스FT는 29세대, 2020.09.01. 사용승인 건물입니다.
- 입지. 봉림중학교 남동측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 봉천역이 있어 대중교통 편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 6층 건물의 6층 601호이며 승강기·난방·위생·급배수·CCTV 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로·토지. 6필지 일단의 사다리형 공동주택 부지로 남동측과 남서측 도로에 접하며, 개별 토지는 완경사·세로장방·세로각지(가)로 조사됐습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 교육환경 절대·상대보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다.
- 상태. 위반건축물 표시와 공부상 차이는 없습니다.
- 환금성. 최근 12개월 비교 거래가 한 건에 그치고 단지 경매 낙찰률이 0.0%로 집계돼, 재매각 기간과 가격 변동성을 보수적으로 잡아야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2025.06.19. 제출된 확약서에 대항력 포기, 잔존 보증금 청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 모두 기재됐는지 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 매각조건 확인. 을구 3번 주택임차권등기가 매수인에게 인수되지 않고 말소된다는 문구가 최종 매각물건명세서에도 유지되는지 확인해야 합니다.
- 근저당 말소 확인. 6,071,000,000원 공동담보 근저당이 2021.01.13. 이 호실에서 말소된 상태인지 최신 등기사항전부증명서로 재확인하세요.
- 회차·최저가 원본 대조. 6회 유찰 표기에도 최저가가 감정가의 100%로 표시돼 있습니다. 법원 매각공고의 실제 최저매각가격과 매각기일 상태를 확인하세요.
- 실거래 표본 한계. 비교 거래는 전용 43.04㎡·3층 한 건이고 대상은 40.59㎡·6층입니다. 내부 상태·향·일조·누수·소음 등을 확인해 개별 가격을 조정하세요.
- 민간임대주택 표시. 2021.07.05. 민간임대주택 등기가 기재돼 있으므로 매각 후 처리와 관련 행정사항을 원본 서류로 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기 말소와 금전 인수 포기는 점유 이전 완료와 별개의 문제일 수 있으므로 현재 점유 상태와 인도 일정을 확인하세요.
- 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납과 당해세 등 배당표에 확정 반영되지 않은 비용을 관리주체와 관계기관에 확인하세요.
맺으며 — 권리는 확약으로 풀렸지만 가격은 아직 팽팽하다
이 물건은 확약서가 없었다면 보증금 450,000,000원의 대항력 임차인 때문에 낙찰가 하락분 상당액이 미배당 보증금 인수로 전환되는 구조였습니다. 현재는 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의해, 확약이 매각조건대로 적용되는 한 매수인 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다.
다만 권리 정리가 곧 가격 매력을 뜻하지는 않습니다. 실질취득 437,000,000원은 확인되는 최근 거래 455,000,000원의 96.0%로, 6회 유찰 물건이라는 숫자에 비해 할인폭이 작습니다. 비교 표본도 한 건이고 29세대 소규모 다세대, 평균 유찰 7.4회, 낙찰률 0.0%라는 환금성 지표가 겹칩니다. 확약 검증은 합격 조건이고, 낮은 응찰가는 수익 조건입니다. 권리만 확인하고 가격을 서두를 물건은 아닙니다.