89,180,000원
의정부지방법원 2025타경6802. 고양시 덕양구 원흥동 고양아크비즈지식산업센터 9층 F915호입니다. 사건 용도 표기는 대지이며, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 공부상 공장(지식산업센터)으로 기재돼 있습니다. 감정가는 182,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 89,180,000원, 감정가의 49%입니다.
권리구조의 중심은 2022년 6월 28일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 720,000,000원이며, F916호·F917호·F918호가 함께 공동담보로 기재돼 있습니다. 이 근저당권이 말소기준이 되고, 이후 설정된 가압류 5건과 세무서 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 채권자들의 미배당이 크더라도 그 미배당액을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경6802 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 원흥동 704 고양아크비즈지식산업센터 9층 F915호 도로명: 경기도 고양시 덕양구 삼원로 63 |
| 용도 | 사건 용도 표기 대지 · 공부상 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층, 지상 15층 · 대상 호실 9층 · 사용승인일 2022.06.08 |
| 소유자 | 황원철 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 89,180,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 615,172,273원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸한다
2022년 6월 15일 케이비부동산신탁주식회사 명의로 소유권보존 신탁등기가 이뤄졌고, 2022년 6월 28일 신탁등기가 말소되면서 황원철 명의로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 국민은행의 채권최고액 720,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다.
2025년 8월 이후 기술보증기금, 국민은행, 황건부, 박정관, 박상희의 가압류가 차례로 설정됐으며, 2025년 11월 24일 국민은행의 임의경매개시결정, 2026년 2월 3일 동고양세무서장의 압류가 이어졌습니다. 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저가는 89,180,000원으로 감정가 182,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 동일 건물이나 유사 호실의 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래가가 확인되지 않아 실질취득 89,180,000원이 현재 시세보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 감정가 비율 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 89,180,000원 | 49% | 938,503,943원 |
| 3회 유찰 시 | 62,425,999원 | 34% | 964,776,372원 |
| 4회 유찰 시 | 43,698,199원 | 24% | 983,167,072원 |
유찰이 늘어날수록 채권자 미배당액은 커지지만, 이 미배당은 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 가격 판단의 핵심은 채권 부족액이 아니라 지식산업센터 F915호의 실제 거래·임대수익·공실 상태입니다. 이 자료가 확인되지 않은 상태에서는 “감정가 대비 반값이므로 싸다”는 결론도, 가격 가점도 줄 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 89,180,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,005,240원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 720,000,000원 | 87,174,760원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 68,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 153,635,824원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 황건부 | 26,408,427원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 박정관 | 26,890,708원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 박상희 | 30,743,744원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,025,678,703원 중 집행비용을 제외한 87,174,760원이 국민은행 근저당에 배당되고, 후순위 채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다. 예상 미배당은 938,503,943원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 국민은행 근저당은 F916호·F917호·F918호와 공동담보로 기재돼 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 고양바이오매스 에너지시설 서측 인근으로, 아파트단지·지식산업센터·근린생활시설·물류창고가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황도 보통으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 2022년 6월 8일 사용승인된 지하 2층·지상 15층 건물로, 위생·급배수·승강기·화재탐지 및 경보·주차장 설비를 갖췄습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 20m의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역, 원흥보금자리 지구단위계획구역, 원흥공공주택지구, 벤처기업육성촉진지구 및 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 이용상태는 공부상 공장(지식산업센터)입니다.
- 환금성 신호. 2회 유찰된 사실과 공장 용도를 감안해 동일 건물의 공실, 임대료, 관리비 및 실제 거래가를 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 대조. 동일 건물 F동 유사 면적·층의 최근 매매가격을 확인해 실질취득 89,180,000원이 실제 시세보다 낮은지 검증하세요.
- 점유·임대 확인. 임차인 신고는 없지만 임대 관계가 미상입니다. 현장 점유자, 사업자등록, 전입 및 임대차계약 존재 여부를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당은 F916호·F917호·F918호와 공동담보입니다. 다른 공동담보 물건의 매각 진행과 배당 영향을 함께 확인하세요.
- 세금·배당 확인. 동고양세무서 압류가 있으므로 당해세와 교부청구액, 배당요구 내역을 원본에서 확인하세요.
- 지식산업센터 사용 조건. 공부상 공장 용도와 실제 사용 가능 업종, 입주 자격, 사업 목적 적합성을 점검하세요.
- 수익성 확인. 현재 공실 여부, 예상 임대료, 관리비, 부가가치세 및 취득 후 보유비용을 반영해 응찰 상한을 계산하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당요구 종기 관련 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 소멸형이지만 가격은 검증 전”
이 물건은 등기상 채권자가 많고 예상 미배당액도 938,503,943원에 이르지만, 말소기준인 국민은행 근저당 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원이고, 최저가 기준 실질취득도 89,180,000원입니다.
그러나 권리가 정리된다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 이 물건은 공부상 공장(지식산업센터)이고 이미 두 차례 유찰됐지만, 최근 실거래나 임대수익 비교가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 49%만 보고 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 권리는 소멸형, 가격은 검증 전. 실제 거래가와 공실·임대 조건을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하는 물건입니다.