의정부지방법원 2025타경71351. 남양주시 호평동 ‘호평마을동원로얄듀크’ 1704동 10층 1002호 아파트입니다. 감정가는 426,000,000원이지만 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 102,283,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 등기와 임차관계를 함께 보면 결론이 완전히 달라집니다. 임차인 이다혜는 2021.10.05 전입·점유했고, 말소기준권리인 리드코프 근저당은 2021.12.08 설정됐습니다. 임차인이 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 구조입니다.

이다혜의 임차보증금은 430,000,000원, 확정일자는 2021.08.03이며 배당요구도 되어 있습니다. 현재 최저가 102,283,000원을 기준으로 집행비용 2,231,962원을 먼저 제외하면 임차인에게 예상 배당되는 금액은 100,051,038원이고, 나머지 329,948,962원은 매수인이 인수합니다. 즉 낙찰대금만 보고 판단하면 이 사건의 경제적 실체를 놓치게 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다

현재 권리분석의 기준이 되는 권리는 2021.12.08 을구 15번 주식회사리드코프 근저당권 39,000,000원입니다. 그런데 임차인 이다혜의 전입·점유일은 2021.10.05로 더 빠릅니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 있는 선순위 임차인이며, 배당에서 보증금 전액을 돌려받지 못하면 그 부족액이 매수인에게 넘어옵니다.

리드코프 근저당 이후의 하나은행 가압류 34,817,928원, 에스비아이저축은행 가압류 25,564,827원, 2025.03.17 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 선순위 임차보증금의 미배당분은 별개입니다. 실제 임차인은 이다혜 1명입니다.

② 4회 유찰의 착시 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 그대로

이 사건에서 가장 중요한 계산입니다. 현재 회차 최저가가 102,283,000원이지만, 매수인이 떠안을 임차보증금 잔액이 329,948,962원이므로 두 금액을 합친 부담은 432,231,962원입니다. 임차보증금 430,000,000원이 최저가보다 훨씬 크기 때문에 유찰이 더 진행되면 낙찰대금은 줄어드는 대신 미배당 보증금 인수액이 늘어납니다.

③ 시세 비교 — 실질취득은 평균 아래지만 최신 거래 위

호평마을동원로얄듀크 동일 전용면적 84.99㎡의 최근 거래 12건 평균은 446,833,333원입니다. 최신 거래는 2026.08의 415,000,000원입니다. 현재 회차의 매각가+예상 인수액 432,231,962원은 최근 12개월 평균보다는 약간 낮지만, 최신 거래 415,000,000원보다는 높습니다. 따라서 ‘최저가가 감정가의 24%이니 싸다’는 평가는 성립하지 않습니다.

거래 범위는 375,000,000원~530,000,000원으로 넓습니다. 현재 구조상 실질취득은 보증금 430,000,000원 수준으로 수렴하고, 현재 회차의 매각가+인수액은 432,231,962원입니다. 이는 최근 평균 446,833,333원보다 낮지만 최신 거래 415,000,000원보다 높은 수준입니다. 취득세·명도·체납관리비 등 부대비용까지 고려하면 가격 여유가 크다고 평가하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 102,283,000원 가정)

현재 회차에서 임차인 이다혜에게 100,051,038원이 배당되고, 보증금 미변제액 329,948,962원은 매수인이 인수하는 계산입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 구룡초등학교 서측 인근으로 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하며, 각급 학교·공공시설·생활편익시설이 인근에 있습니다. 공동주택 입지조건과 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 무난합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물의 10층이며 사용승인일은 2005.07.21입니다. 급배수·위생·도시가스·개별난방·화재탐지·옥내소화전·승강기·지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 단지 남측과 북측으로 각각 폭 약 20미터 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(호평택지지구)·과밀억제권역·택지개발지구 등에 해당하며 공시지가는 2,023,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가 대신 실질취득가로 판단. 현재 102,283,000원에 낙찰돼도 예상 인수액 329,948,962원을 더하면 총부담은 432,231,962원입니다.
• 추가 유찰 효과 제한. 5회 유찰 시 매각가+인수는 431,688,766원, 6회 유찰 시 431,302,136원으로 여전히 430,000,000원 수준입니다.
• 임차인 배당 결과 확인. 이다혜 보증금 430,000,000원의 실제 배당액이 달라지면 매수인 인수액도 달라집니다.
• 시세 상한 확인. 최근 12개월 평균은 446,833,333원이지만 최신 거래는 415,000,000원입니다. 평균 하나만 보고 가격 여유를 크게 잡지 않는 것이 안전합니다.
• 명도·임차권 처리. 임차권등기와 실제 점유·인도 상황을 매각 전 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 당해세 등 배당 및 인도 과정에서 추가 부담이 될 수 있는 항목을 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “1.02억 낙찰”이 아니라 “4.3억대 취득”

이 사건은 유찰 횟수와 최저가 할인율만 보면 매우 싸 보입니다. 하지만 권리분석의 결론은 정반대입니다. 이다혜의 보증금 430,000,000원이 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차보증금이기 때문에, 현재 예상 배당으로는 329,948,962원을 낙찰자가 인수합니다. 현재 회차의 실질부담은 432,231,962원이고, 추가 유찰이 진행돼도 총부담은 430,000,000원 부근에 머뭅니다.

최근 12개월 동일 면적 거래 평균은 446,833,333원이어서 평균 대비로는 다소 낮지만, 최신 거래 415,000,000원보다 현재 실질부담이 높습니다. 이미 4회 유찰됐다는 사실까지 감안하면 큰 할인폭 자체를 투자 메리트로 평가해서는 안 되는 물건입니다. 이 사건의 핵심은 “얼마에 낙찰받느냐”보다 “낙찰 후 얼마의 임차보증금을 추가로 떠안느냐”입니다.