의정부지방법원 2025타경71362. 남양주시 평내동 대명아파트 108동 9층 906호입니다. 등기상 소유자는 지만규이고, 말소기준권리는 2021.07.20. 이봉학 근저당권 130,000,000원입니다. 이후의 이봉학 근저당권 100,000,000원, 남양주시·국·국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 김연규의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기 순서만으로 끝나지 않습니다. 김연규는 2021.05.20. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.04.19.로, 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다. 보증금은 265,000,000원이고 배당요구도 했습니다. 원칙적으로 배당 부족분이 생기면 매수인 인수 문제가 발생할 수 있지만, 이 사건에는 이를 뒤집는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71362 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 평내동 107-1 대명아파트 108동 9층 906호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트)로 이용 중 · 철근콘크리트조 20층건 내 9층 906호 |
| 소유자 | 지만규 · 2020.06.15. 소유권이전 · 거래가액 189,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 300,000,000원 |
| 유찰 | 4회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있지만 특별매각조건이 핵심
말소기준은 2021.07.20. 이봉학 근저당권입니다. 김연규의 임차권등기 자체는 2023.07.05.로 기준권리 이후지만, 실제 전입·점유는 2021.05.20.로 더 빠릅니다. 따라서 김연규는 보증금 265,000,000원에 대해 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춘 우선변제권자입니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김연규 | 2021.05.20 / 2021.04.19 | 265,000,000원 | 있음 | 있음 | 실질 0원 |
| 지이슬 | 2025.01.02 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
배당 시나리오만 기계적으로 계산하면 최저가가 240,000,000원일 때 29,160,000원, 192,000,000원일 때 76,488,000원의 인수액이 산출되지만, 특별매각조건을 적용하면 김연규 관련 잔액은 매수인에게 실질 승계되지 않는 것으로 분석합니다.
② 시세 비교 — 3억원은 최근 거래 평균보다 높다
대명아파트 동일 평형 59.85㎡의 최근 거래 12건 평균은 279,500,000원입니다. 현재 최저가 300,000,000원은 그 평균의 107.3%입니다. 최신 거래는 2026.08. 265,000,000원이며, 같은 달에는 310,000,000원 거래도 있습니다. 거래 범위는 260,000,000원에서 310,000,000원까지입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.85㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2026.08 | 59.85㎡ | 16 | 310,000,000원 |
| 2026.07 | 59.85㎡ | 1 | 285,000,000원 |
| 2026.07 | 59.85㎡ | 9 | 295,000,000원 |
| 2026.06 | 59.85㎡ | 7 | 278,000,000원 |
| 2026.06 | 59.85㎡ | 7 | 278,000,000원 |
| 2026.06 | 59.85㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 2026.05 | 59.85㎡ | 13 | 280,000,000원 |
| 2026.04 | 59.85㎡ | 6 | 275,000,000원 |
| 2026.03 | 59.85㎡ | 10 | 293,000,000원 |
| 2026.03 | 59.85㎡ | 12 | 265,000,000원 |
| 2026.03 | 59.85㎡ | 9 | 260,000,000원 |
| 평균 | 59.85㎡ | 12건 | 279,500,000원 |
현재 가격을 시세보다 싸다고 평가하기 어렵습니다. 특별매각조건으로 인수액이 0원이므로 실질취득 기준도 현재는 300,000,000원이고, 이는 최근 12개월 평균 279,500,000원보다 높습니다. 동일 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 3.1회인데 이 사건은 이미 4회 유찰로 표시되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 300,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,000,000원 |
| 1. 임차인 김연규 보증금 | 265,000,000원 | 265,000,000원 |
| 2. 근저당 · 이봉학 | 130,000,000원 | 30,000,000원 |
| 3. 근저당 · 이봉학 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 265,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 김연규 보증금 265,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류가 있어 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위 차감으로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평내초등학교 북동측 인근으로, 아파트 단지·일반주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 용이하고 인근에 다수의 대중교통시설이 있어 종합적인 교통상황은 대체로 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 20층건 내 9층 906호이며 관리상태는 양호한 편입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·준주거지역·정비구역·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 2,101,000원/㎡입니다.
- 단지. 대명아파트는 664세대이며 사용승인 기준 준공일은 2000.05.08.입니다.
- 거래. 동일 평형 최근 거래는 260,000,000원에서 310,000,000원 범위이며 최근 12개월 평균은 279,500,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영됐는지 확인해야 합니다.
- 현재 가격 점검. 최저가 300,000,000원은 최근 12개월 평균의 107.3%로 최근 시세 이상입니다.
- 지이슬 점유관계 확인. 대항력은 없지만 보증금·확정일자·점유상태는 추가 확인이 필요합니다.
- 세금 압류 확인. 남양주시와 국의 압류가 있어 당해세 여부와 금액을 확인해야 합니다.
- 4회 유찰과 현재 최저가 확인. 사건은 4회 유찰로 표시되지만 현재 최저가는 감정가와 같은 300,000,000원입니다. 실제 매각기일의 최저매각가격을 입찰표 작성 전에 다시 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·매각기일 공고를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 확약이 풀고, 가격은 아직 풀리지 않았다
이 사건은 겉으로 보면 보증금 265,000,000원의 대항력 임차인이 있어 부담스러워 보이지만, 특별매각조건이 핵심 위험을 크게 줄입니다. 배당받지 못하는 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 실질 인수는 0원입니다. 하지만 권리가 정리됐다고 가격까지 매력적인 것은 아닙니다.
현재 최저가 300,000,000원은 최근 12개월 동일 평형 평균 279,500,000원의 107.3%이고, 최신 거래 265,000,000원도 웃돕니다. 더구나 사건 자체가 4회 유찰로 표시되어 있습니다. 따라서 결론은 권리 위험은 확약으로 낮아졌지만, 현재 가격은 최근 시세보다 높아 보수적으로 접근할 구간입니다.
