수원지방법원 2024타경3281. 화성시 장지동 동탄2아이파크 제3421동 16층 1604호 아파트입니다. 감정가는 679,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 475,300,000원입니다. 소유자는 설승욱이며 2019.07.16 소유권이전 등기가 접수됐고 거래가액은 438,880,000원입니다. 권리분석의 기준이 되는 등기는 같은 날 접수된 농협은행주식회사 근저당권 357,600,000원입니다.
임차인은 없습니다. 예상배당에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다. 따라서 현재 회차의 실질취득금액은 최저매각가와 같은 475,300,000원입니다. 다만 가격 측면에서는 별도의 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 평가하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경3281 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄대로4길 123, 3421동 16층1604호 (장지동,동탄2아이파크) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방3·욕실2·거실·주방 및 식당·알파룸·드레스룸·발코니·현관 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층 지상20층 중 16층 · 사용승인일 2019.03.20 |
| 소유자 | 설승욱 · 2019.07.16 소유권이전 등기 · 거래가액 438,880,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 679,000,000원 / 475,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나저축은행 / 343,394,962원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후를 본다
말소기준은 2019.07.16 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 357,600,000원입니다. 그 뒤 2021.08.27 애큐온저축은행 근저당권 325,200,000원, 2021.11.18 에스비아이저축은행 근저당권 385,200,000원, 2022.07.01 하나저축은행 근저당권 406,800,000원이 설정됐습니다. 애큐온저축은행과 에스비아이저축은행 관련 근저당은 등기상 말소 내역이 확인됩니다.
2024.03.18에는 주식회사 하나저축은행이, 2024.05.17에는 농협은행 주식회사가 각각 임의경매개시결정을 등기했습니다. 말소기준 근저당은 이후 2025.08.27 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 이는 기존 말소기준 근저당권의 이전으로, 별도의 선순위 권리가 새로 생긴 것으로 보지는 않습니다.
② 가격 판단 — 1회 유찰만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 회차는 감정가 679,000,000원의 70%인 475,300,000원입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 332,710,000원, 3회 유찰 시 232,897,000원으로 잡혀 있습니다. 그러나 감정가 대비 할인율과 실제 시장가격은 같은 개념이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 475,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,153,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 357,600,000원 | 357,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 110,547,000원 |
현재 회차에서는 말소기준 근저당권 357,600,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 110,547,000원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 475,300,000원 | 357,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 332,710,000원 | 327,252,060원 | 30,347,940원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 232,897,000원 | 228,836,442원 | 128,763,558원 | 0원 |
주목할 점은 낙찰가가 내려갈수록 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니라는 것입니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수금액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 장지동 소재 서연초등학교 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 혼재하는 아파트지대입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 지하3층 지상20층 철근콘크리트구조 건물의 16층으로, 사용승인일은 2019.03.20입니다. 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·도시가스·난방·지하주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 20-25미터 아스팔트포장도로, 서측으로 폭 약 10-12미터 보행자전용도로에 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(화성동탄(2))·택지개발지구이며, 공시지가는 2,003,000원/㎡입니다.
- 단지. 동탄2아이파크1단지 470세대, 사용승인일 2019.03.20입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2019.07.16 농협은행주식회사 근저당권 357,600,000원이 기준입니다.
- 근저당권 이전 확인. 말소기준 근저당권은 2025.08.27 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
- 임차관계. 현재 확인되는 임차인은 없고 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
- 가격 검증. 1회 유찰·감정가 70%만을 근거로 저가매수라고 판단하지 말고 실제 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 배당구조. 2회·3회 유찰 시 근저당 미배당은 증가하지만 세 시나리오 모두 매수인 인수는 0원입니다.
- 관리비·세금. 당해세·최우선변제와 관리비 체납 여부는 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부는 가격
이 사건의 권리분석 핵심은 간단합니다. 2019.07.16 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준이고 임차인은 없으며, 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수금액은 모두 0원입니다. 현재 최저매각가는 475,300,000원으로 감정가 679,000,000원의 70%입니다.
다만 여기서 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 할인율로 바꾸어 해석해서는 안 됩니다. 권리 측면에서는 비교적 단순하고 명확하지만, 입찰가의 적정성은 실제 시장가격 확인이 선행돼야 합니다. 이 물건은 ‘권리 위험을 얼마나 피하느냐’보다 ‘475,300,000원이 실제 시장에서 어떤 가격이냐’를 검증하는 것이 핵심입니다.
