수원지방법원 2024타경5959. 동탄역삼정그린코아더시티 201동 5층 508호입니다. 사건상 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 업무시설(사무소)입니다. 소유자는 김영인이며, 2022.12.05 접수된 국민은행 근저당권 114,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 우리카드·서영개발·온씨엔씨의 가압류와 국·화성시 압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기 구조만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 형태지만, 이 사건의 핵심은 점유관계입니다. 현황조사에는 스타츠인터내셔날코리아(주)(박지헌)가 2023.06.30 전입, 보증금 5,000,000원·차임 550,000원으로 기재되어 있고 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 판정됩니다. 반면 매각물건명세서의 ‘스타츠’와 ‘박지’ 기재는 전입일 등이 불명확해 대항력을 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경5959 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄광역환승로 62, 201동 5층508호 (오산동,동탄역삼정그린코아더시티) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(사무소)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조 · 24층 건물 중 5층 508호 |
| 소유자 | 김영인 · 거래가액 177,710,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 72,030,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 99,227,640원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 말소, 점유는 별도 확인
말소기준은 2022.12.05 국민은행 근저당권 114,000,000원입니다. 이후 가압류 3건과 압류 4건, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당 순서와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
② 임차·점유 분석 — 1건은 대항력 없음, 2건은 미상
| 점유자 | 점유부분·용도 | 전입 | 보증금·차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 스타츠인터내셔날코리아(주)(박지헌) | 동탄역 삼정그린코아 201동 508호 39.7600㎡ | 2023.06.30 | 5,000,000원 / 550,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 스타츠 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 박지 | 주거 | 미상 | 0원 기재 · 보증금 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
③ 가격 판단 — 유찰률과 시세는 다른 문제
현재 최저매각가는 72,030,000원으로 감정가 210,000,000원의 34.3% 수준입니다. 그러나 이 사건은 동일 면적 실거래가와 직접 비교할 수 있는 근거가 확인되지 않은 상태이므로, 3회 유찰 또는 34.3%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 않습니다.
특히 감정평가 이용상태가 아파트가 아니라 업무시설(사무소)이고, 사건상 용도도 근린시설입니다. 따라서 주거용 아파트 시세처럼 단순 비교하기보다 실제 해당 호실의 용도·임대수익·거래사례를 별도로 확인해야 가격 판단이 가능합니다.
④ 예상배당표 (매각가 72,030,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,696,540원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 114,000,000원 | 70,333,460원 |
| 갑구 3번 가압류 · 주식회사 우리카드 | 7,898,029원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 서영개발주식회사 | 242,692,755원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 주식회사온씨엔씨 | 64,856,463원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 429,447,247원 중 70,333,460원이 배당되고, 미배당은 359,113,787원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 오산동 여울초등학교 북측 인근으로, 주위는 아파트 단지·근린생활시설·업무시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 SRT 동탄역이 소재합니다.
- 이용상태. 업무시설(사무소)로 이용중이며, 건물은 24층 중 5층 508호입니다.
- 도로. 북측 약 27m, 동측 약 20m, 남측 약 15m 도로가 각각 소재합니다.
- 토지. 중심상업지역(동탄2지구)·지구단위계획구역(화성동탄(2))·택지개발지구이며, 공시지가는 6,992,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 동일성 확인. 스타츠인터내셔날코리아(주)(박지헌), 스타츠, 박지 기재 사이의 실제 점유관계를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 대조해야 합니다.
- 대항력 미상 2건 확인. 전입일·확정일자·보증금이 확정되지 않은 점유자는 대항력 가능·미상으로 보고 보수적으로 접근해야 합니다.
- 세금압류 확인. 동화성세무서장·수원세무서장·안양세무서장·화성시 관련 압류의 당해세 여부와 배당순위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 72,030,000원이 감정가의 34.3%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 동일 용도·면적의 실제 거래 및 임대 조건을 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이고 감정평가 이용상태는 업무시설(사무소)이므로 실제 사용·임대·환금성을 주거용 아파트와 동일하게 평가하지 않아야 합니다.
맺으며 — “34.3%보다 먼저 볼 것은 점유”
감정가 210,000,000원이 3회 유찰돼 72,030,000원까지 내려온 숫자만 보면 눈에 띄는 물건입니다. 그러나 권리분석의 결론은 유찰률이 아니라 인수 가능성에서 갈립니다. 국민은행 근저당권 이후 등기권리는 소멸하고 배당 시뮬레이션상 인수액도 0원이지만, 임차·점유 기재 3건 중 2건은 대항력 여부가 불명확합니다.
따라서 현재 단계의 결론은 “등기권리는 정리되지만 점유 확인 전까지 보수적 접근”입니다. 동일 용도 실거래 검증 없이 72,030,000원을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거도 없습니다. 가격은 검증 전 보류, 권리는 점유와 세금 확인이 선행 조건인 사건입니다.
