의정부지방법원 2025타경71364. 남양주시 다산동 다산안강럭스나인 1층 근린시설입니다. 소유자는 주식회사삼호개발이고, 말소기준권리는 2022.10.31. 설정된 광명새마을금고 근저당권 1,608,000,000원입니다. 이 근저당권은 2024.10.31. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 느티나무제삼차유한회사를 채권자로 하는 근질권이 설정됐습니다. 이후 엠씨아이대부 주식회사의 임의경매개시결정과 남양주시 압류가 이어졌습니다.
권리분석만 보면 매수인이 추가로 떠안는 금액은 0원입니다. 다만 투자 판단의 중심은 권리보다 가격과 물건 형태입니다. 감정가 1,660,100,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 398,590,000원까지 내려왔고, 감정평가상 제108호와 제109호는 벽체 구분 없이 하나의 호실로 되어 있으며 현재 공실입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71364 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6073-2 다산안강럭스나인 1층 108호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제108호와 제109호 벽체 구분 없이 하나의 호실 · 공실 |
| 매각 형태 | 목록1,2 일괄매각 |
| 소유자 | 주식회사삼호개발 |
| 감정가 / 최저가 | 1,660,100,000원 / 398,590,000원 (4회 유찰) |
| 경매 채권자 / 청구 | 엠씨아이대부 주식회사 / 1,503,396,369원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 근저당 이후 인수 0원
말소기준은 2022.10.31. 광명새마을금고의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,608,000,000원이고 채무자는 주식회사삼호개발입니다. 이후 이 근저당권은 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 근저당권부채권에 느티나무제삼차유한회사의 근질권이 설정됐습니다. 2025.03.13. 임의경매개시결정과 2025.04.14. 남양주시 압류는 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
별도 임차인 신고는 없습니다. 감정평가 당시 제108호·제109호는 공실 상태로 확인됐습니다. 다만 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 입찰 전 점유관계와 매각물건명세서를 다시 대조하는 것이 필요합니다.
② 가격 판단 — 감정가의 24.01%라도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 398,590,000원으로 감정가 1,660,100,000원의 24.01% 수준입니다. 이미 4회 유찰됐다는 것은 이전 회차 가격에서 낙찰이 성립하지 않았다는 뜻입니다. 할인폭은 매우 커졌지만, 감정가 대비 할인율 자체는 현재 시장가치를 증명하지 않습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 398,590,000원 | 392,209,740원 | 1,215,790,260원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 279,013,000원 | 274,306,818원 | 1,333,693,182원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 195,309,100원 | 191,774,773원 | 1,416,225,227원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 398,590,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,380,260원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 광명새마을금고 | 1,608,000,000원 | 392,209,740원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 근저당 채권 미배당액은 1,215,790,260원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수도권8호선 다산역 서측 약 200m 지점. 주변은 학교·아파트단지·오피스텔·근린생활시설·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 일반 노선버스 정류장과 수도권8호선 다산역이 있어 대중교통 상황은 양호합니다.
- 이용상태. 제108호와 제109호는 벽체 구분 없이 하나의 호실로 되어 있으며 현재 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하6층·지상12층 건물의 1층으로, 기본 위생·급배수·전기·소화전·화재탐지·지하주차장·승강기 3대가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측 약 30m, 동측 약 10m 내외 도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구)이며 토지는 상업용으로 이용 중입니다.
- 토지. 토지면적 2,478.1㎡, 공시지가 6,709,000원/㎡, 평지의 가로장방형 토지입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 목록1·2는 벽체 구분 없이 하나의 호실로 되어 있으므로 108호·109호의 매각 범위와 현황을 원본 서류에서 대조하세요.
- 점유 확인. 감정평가 당시 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 입찰 직전 실제 점유자와 사업자 사용 여부를 재확인해야 합니다.
- 말소기준권리 확인. 2022.10.31. 근저당권이 기준이며, 이후 엠씨아이대부로의 근저당권 이전과 근질권 설정 내용을 최신 등기부에서 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 24.01%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고 실제 임대료·공실기간·근린시설 매매사례를 별도로 확인하세요.
- 환금성 검증. 4회 유찰된 근린시설인 만큼 재매각 가능성과 임차수요를 주거용 물건보다 보수적으로 판단해야 합니다.
- 세금·배당 원본 대조. 남양주시 압류가 존재하므로 당해세 등 실제 배당순위와 금액은 배당요구종기 이후 서류에서 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 안전”은 다른 문제
이 물건의 권리 핵심은 단순합니다. 2022.10.31. 근저당권이 말소기준이고, 현재 회차 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 판단까지 단순한 것은 아닙니다. 감정가 1,660,100,000원에서 4회 유찰돼 398,590,000원까지 내려왔고, 제108호·제109호가 하나의 호실로 사용되는 일괄매각 근린시설이며 현재 공실입니다. 감정가 대비 할인폭이 크다는 사실보다 실제 임대수요·매매가·일괄매각 구조를 확인하는 것이 우선입니다. 권리 인수는 0원, 가격 판단은 보수적으로.
