수원지방법원 2024타경50690. 수원시 팔달구 인계동 248-9의 토지와 신축 중인 더원빌딩을 함께 매각하는 사건입니다. 토지는 369.0㎡, 지목은 대, 일반상업지역이며 지상 건물은 지하 2층·지상 13층, 연면적 2,858.50㎡의 제2종근린생활시설·업무시설로 계획됐습니다. 다만 건물은 골조공사를 마친 뒤 내·외부 마감공사 과정에서 공사가 중단됐고, 평가에는 2023.09.07. 공정률 확인서의 70.67%가 반영됐습니다.
권리구조에서도 주의할 대목이 분명합니다. 이 사건의 말소기준으로 계산된 권리는 2024.10.15. 강제경매개시결정인데, 그보다 앞선 2024.09.24. 동대문동부새마을금고의 가처분이 말소기준권리 이전 → 매수인 인수로 표시돼 있습니다. 따라서 배당표상 금전 인수액이 0원이라는 사실과 별개로, 낙찰자가 아무 권리도 떠안지 않는 깨끗한 사건으로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경50690 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 248-9 더원빌딩 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 |
| 토지 | 369.0㎡ · 대 · 일반상업지역 · 업무용 · 평지 · 사다리형 · 중로한면 |
| 건물 | 지하2층 / 지상13층 · 연면적 2,858.50㎡ · 철근콘크리트조 · 제2종근린생활시설·업무시설 |
| 공사상태 | 골조공사 완료 후 내·외부 마감공사 중단 · 평가 적용 공정률 70.67% |
| 소유자 | 박준희 · 박철희 · 최지연, 각 지분 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 6,682,072,700원 / 4,677,451,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구액 | 1,461,934,860원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 금액 인수 0원과 ‘권리 인수 없음’은 다르다
가장 중요한 것은 2024.09.24. 가처분입니다. 피보전권리는 2022.07.29. 추가 근저당권설정계약을 원인으로 한 추가근저당권 설정등기 청구권이고, 매매·증여·전세권·저당권·임차권 설정 등 처분행위를 금지하는 내용입니다. 데이터상 이 가처분은 말소기준인 2024.10.15. 강제경매개시결정보다 앞서므로 매수인 인수로 분류됩니다.
반면 이후 수원시 압류 3건, 국 압류 2건, 2025.09.30. 임의경매개시결정, 2025.09.15. 등기된 동대문동부새마을금고 근저당권 2건은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 두 근저당의 채권최고액은 각각 1,738,800,000원, 4,033,200,000원이며, 2026.03.17. 근저당권자는 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전 등기됐습니다.
② 중단공사·유치권 — 이 사건의 실무 핵심
매각물건명세서 비고에 따르면 건물은 건축허가 후 공사가 중단된 상태이며, 골조공사는 완료됐지만 내·외부 마감공사가 진행되던 중 멈춘 것으로 보입니다. 평가 역시 2023.09.07.자 공정률 확인서에 기재된 70.67%를 기준으로 이뤄졌습니다.
| 점검 항목 | 확인 내용 |
|---|---|
| 공사 상태 | 골조공사 완료 · 내외부 마감공사 중 공사 중단 |
| 평가 공정률 | 70.67% |
| 표준도급계약서 | 5,302,818,973원(부가가치세 포함) |
| 유치권 신고 | 주식회사 부광개발 · 2024.12.24. · 공사대금 430,000,000원 |
| 유치권 상태 | 성립 여부 불분명 |
| 배제 의견 | 2026.07.13. 신청채권자가 유치권은 성립하지 않는다는 의견서 제출 |
유치권은 신고됐다고 곧바로 성립하는 것도, 배제 의견서가 제출됐다고 자동으로 사라지는 것도 아닙니다. 현재 자료가 보여주는 결론은 명확하게 “성립 여부 불분명”입니다. 신청채권자 측에서는 시공사 그랜드건설(주)의 책임준공확약서·유치권포기각서·공사현장 명도확인서· 시공권포기각서 등과 소유자들의 유치권포기 및 현장명도각서, 사업시행권 포기·양도 관련 서류를 제출했습니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,677,451,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 49,174,510원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 동대문동부새마을금고 | 1,738,800,000원 | 1,738,800,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 동대문동부새마을금고 | 4,033,200,000원 | 2,889,476,490원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 두 근저당권의 총 채권최고액 5,772,000,000원 중 4,628,276,490원이 배당되고 1,143,723,510원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며 금액상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 0순위에서 차감돼 후순위 배당은 더 줄어들 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 미배당 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 4,677,451,000원 | 1,143,723,510원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 3,274,215,700원 | 2,532,926,457원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 2,291,950,990원 | 3,505,368,520원 |
④ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원공업고등학교 북동측 인근이며 공동주택·단독주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통조건은 무난한 편입니다.
- 토지. 369.0㎡, 지목 대, 업무용, 평지, 사다리형, 중로한면이며 공시지가는 3,382,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며 비행안전제6구역(전술), 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 건물. 지하2층·지상13층, 연면적 2,858.50㎡, 철근콘크리트조, 제2종근린생활시설·업무시설로 건축 중 공사가 중단됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 가처분. 2024.09.24. 가처분이 매수인 인수로 표시됩니다. 피보전권리·본안소송·말소 가능성을 원본 사건기록으로 확인해야 합니다.
- 유치권. 주식회사 부광개발이 공사대금 430,000,000원으로 신고했고 성립 여부는 불분명합니다. 2026.07.13. 배제 의견서까지 함께 대조해야 합니다.
- 공사재개 비용. 공정률 70.67%에서 중단된 건물입니다. 미완성 부분, 준공 요건, 추가 공사비를 별도 산정해야 합니다.
- 시행·시공권. 책임준공확약서, 시공권포기각서, 사업시행권 포기·양도각서, 시행자·시공자 명의변경 동의서 등이 제출된 만큼 실제 권리정리 상태를 확인해야 합니다.
- 세금. 수원시 압류 3건과 국 압류 2건이 있습니다. 당해세 해당 여부에 따라 배당순위와 부족액이 달라질 수 있습니다.
- 점유·임대. 별도 임차인은 확인되지 않았지만 감정자료상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 명도 가능성을 직접 확인해야 합니다.
- 일괄매각. 토지와 건물은 일괄매각으로 기재돼 있습니다. 제시외 건물의 소유관계와 일괄매각 범위를 원본과 재확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 권리정리가 먼저다
현재 최저가는 감정가 6,682,072,700원에서 한 차례 유찰돼 4,677,451,000원, 즉 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 판단축은 할인율이 아닙니다. 말소기준 이전 가처분이 인수로 남고, 공사는 70.67%에서 중단됐으며, 430,000,000원 유치권 신고도 성립 여부가 정리되지 않았습니다. 여기에 국세·지방세 압류도 5건 존재합니다.
실거래 시세 자료가 없으므로 현재 최저가가 시장가보다 싸다고 판단할 근거도 없습니다. 따라서 이 물건은 “유찰돼서 싸진 물건”이 아니라, “선순위 가처분·유치권·중단공사의 법적·사업적 정리가 선행돼야 가격을 평가할 수 있는 물건”으로 보는 것이 데이터에 맞습니다.
