수원지방법원 2024타경50690. 수원시 팔달구 인계동 248-9 소재 더원빌딩과 토지가 경매에 나왔습니다. 토지면적은 369.0㎡, 신축 중인 건물은 지하 2층·지상 13층, 연면적 2,858.50㎡ 규모입니다. 주용도는 제2종근린생활시설과 업무시설로, 일반적인 완공 상가가 아니라 골조공사 완료 후 내외부 마감공사 도중 중단된 건물입니다. 소유자는 박준희·박철희·최지연으로 각 3분의 1씩 공유하고 있습니다.
이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 2024.09.24 설정된 가처분이 2024.10.15 말소기준권리보다 앞선다는 점, 그리고 건축현장에 대한 유치권 주장이 정리되지 않았다는 점입니다. 후순위 근저당과 압류가 배당으로 소멸하더라도, 그 사실만으로 선순위 가처분과 공사현장 점유 문제까지 해결되지는 않습니다. 여기에 잔여 공사비와 건축허가 관련 검토까지 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경50690 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 248-9 더원빌딩 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 건축중인 제2종근린생활시설 및 업무시설 |
| 토지 | 369.0㎡ · 지목 대 · 일반상업지역 · 업무용 · 평지·사다리형 · 중로한면 |
| 건물 | 지하 2층·지상 13층 · 연면적 2,858.50㎡ · 철근콘크리트조 · 공정률 70.67% 기준 평가 |
| 소유자 | 박준희·박철희·최지연 (각 3분의 1 공유) |
| 감정가 | 6,682,072,700원 |
| 최저매각가 | 3,274,216,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 청구금액 | 1,461,934,860원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 건축중단 상태 · 유치권 신고 존재 |
| 말소기준권리 | 2024.10.15 강제경매개시결정 · 안수민 |
① 권리 흐름 — 선순위 가처분이 핵심
을구의 근저당권은 2025.09.15 설정되었으며, 채권최고액은 각각 1,738,800,000원과 4,033,200,000원입니다. 두 근저당권은 이후 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전되었습니다. 이들은 말소기준권리 이후 등기된 근저당권으로 매각에 따른 소멸 대상으로 분류되지만, 선순위 가처분은 별도로 판단해야 하는 권리입니다.
갑구에는 수원시의 공유지분 압류 3건과 국세 관련 압류 2건도 있습니다. 압류 등기는 말소 대상으로 분류되더라도, 국세·지방세 중 당해세 등이 확인되면 실제 배당순위와 후순위 채권자의 배당액이 달라질 수 있습니다.
임차인. 확인된 임차인 신고는 없으며, 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 보증금 인수액을 추가로 산정할 근거는 없지만, 현장 점유자 및 실제 임대차관계가 없다고 확정할 수는 없습니다. 특히 공사가 중단된 건물이므로 점유관계는 유치권 문제와 함께 확인해야 합니다.
② 가격 검토 — 감정가의 49%가 곧 저가매수는 아니다
현재 최저매각가는 3,274,216,000원으로 감정가 6,682,072,700원의 약 49%입니다. 금액 차이는 3,407,856,700원입니다. 하지만 이 차액을 곧바로 할인 이익으로 판단해서는 안 됩니다. 완공된 근린시설이나 업무시설의 거래가격과 달리, 이 물건은 공정률과 잔여 공사비, 권리분쟁 및 인허가 조건을 함께 고려해야 하는 건축중단 부동산입니다.
| 토지 평가 기준시점 | 2024.01.12 |
|---|---|
| 건물 평가 기준시점 | 2025.05.28 |
| 건물 공정률 근거 | 2023.09.07 공정률 확인서(제6회) · 70.67% |
| 표준도급계약서 금액 | 5,302,818,973원 (부가가치세 포함) |
| 토지 개별공시지가 | 3,382,000원/㎡ |
| 현재 상태 | 골조공사 완료 · 내외부 마감공사 도중 중단 |
특히 건물의 평가에는 2023.09.07 공정률 확인서에 기재된 70.67%가 활용되었습니다. 이 수치만으로 현시점의 정확한 잔여 공사비나 즉시 완공 가능성을 계산할 수는 없습니다. 표준도급계약서 금액 5,302,818,973원 역시 남아 있는 공사비를 의미하는 금액이 아니므로, 이를 근거로 단순 차감해 완공비용을 추정하는 것은 부적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,274,216,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 35,142,160원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 동대문동부새마을금고 | 1,738,800,000원 | 1,738,800,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 동대문동부새마을금고 | 4,033,200,000원 | 1,500,273,840원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 총 매각대금 | — | 3,274,216,000원 |
근저당권 채권최고액 기준의 예상배당이며 집행비용은 추정치입니다. 근저당권 이전에 따른 권리자 변동, 실제 피담보채권액, 당해세 및 배당순위 변동은 최종 배당에서 확인해야 합니다.
근저당권 채권최고액 합계는 5,772,000,000원이며, 현재 최저가를 기준으로 한 채권자 예상배당 합계는 3,239,073,840원입니다. 이에 따른 미배당액은 2,532,926,160원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.
다만 이 미배당액은 채권자가 배당받지 못하는 금액이지, 그 자체로 매수인이 인수해야 하는 금액은 아닙니다. 현재 배당모형의 매수인 금전 인수액은 모든 회차에서 0원으로 계산됩니다. 그러나 선순위 가처분의 효력과 유치권 성립 여부는 별도의 권리·점유 문제이므로, 이 숫자만으로 인수 위험이 없다고 단정해서는 안 됩니다.
| 유찰 시나리오 | 최저가 | 채권 미배당 | 매수인 금전 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 3,274,216,000원 | 2,532,926,160원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 2,291,951,200원 | 3,505,368,312원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 1,604,365,840원 | 4,186,077,818원 | 0원 |
④ 입지·건축상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 수원공업고등학교 북동측 인근입니다. 공동주택·단독주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통조건은 무난한 편입니다.
- 토지. 일반상업지역 내 369.0㎡ 대지이며, 평지의 사다리형 토지로 중로한면에 접합니다. 개별공시지가는 3,382,000원/㎡입니다.
- 규제. 방화지구·과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제6구역·상대보호구역 등이 확인됩니다. 토지거래계약에관한허가구역 해당 사항도 확인되므로 이용 및 거래 관련 조건을 점검해야 합니다.
- 건축현황. 제2종근린생활시설·업무시설 용도의 지하 2층, 지상 13층 건축중 건물입니다. 골조공사가 완료되었으나 내외부 마감공사 도중 중단되었습니다. 감정평가는 공정률 70.67%를 기준으로 했습니다.
- 매각범위. 매각물건명세서에는 일괄매각으로 기재되어 있습니다. 감정평가 참고사항에는 제시외 건물의 소유관계와 일괄매각 여부를 확인하라는 주의사항도 있습니다. 따라서 토지·건물의 실제 소유권 및 매각 포함 범위는 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 환금성. 완공된 상가나 업무시설과 달리 공사중단 건물을 취득할 수 있는 매수자는 건축 재개, 자금조달, 인허가 검토 및 권리분쟁 대응이 가능한 수요자로 제한될 수 있습니다. 실제 거래시세가 확인되지 않아 현재 최저가의 시장 경쟁력을 정량적으로 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 가처분. 동대문동부새마을금고의 2024.09.24 가처분 결정문, 피보전권리, 후속 근저당권 설정 및 이전등기와의 관계를 확인해야 합니다. 매수인이 어떤 효력을 인수하는지 판단하는 것이 최우선입니다.
- 부광개발 유치권. 430,000,000원 유치권 신고의 공사계약, 채권 발생 경위, 점유관계 및 성립요건을 확인해야 합니다. 신청채권자의 배제 의견서가 제출되었다는 사실만으로 소멸을 전제해서는 안 됩니다.
- 유치권 포기서류. 그랜드건설(주), 소유자 및 채무자 측의 유치권포기·현장명도·시공권포기 서류는 작성자와 효력 범위를 각각 확인해야 합니다. 부광개발의 주장과 구별하여 판단해야 합니다.
- 공사비와 준공 가능성. 공정률 확인서, 공사중단 시점, 실제 기성고, 미지급 공사비, 공사재개 견적 및 건축허가 관련 사항을 점검해야 합니다. 표준도급계약서 금액을 잔여 공사비로 간주해서는 안 됩니다.
- 건축주·시공권 명의. 사업시행권·시공권 양도양수계약서, 시행자·시공자 명의변경 동의서 및 건축허가서를 확인해야 합니다. 소유권 취득과 공사를 계속할 권한의 확보는 별개입니다.
- 토지·건물 일괄매각. 매각물건명세서의 일괄매각 조건과 감정평가서상 제시외 건물의 소유관계·평가범위를 확인해야 합니다.
- 세금과 배당. 국세·지방세 압류 5건 및 당해세 해당 여부를 검토해야 합니다. 세금의 우선배당 여부에 따라 근저당권자의 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 실제 점유·명도. 임대관계가 미상인 만큼 현장 출입·관리·점유 주체를 확인하고, 유치권 주장자 및 시공관계자의 실제 점유 여부를 조사해야 합니다.
- 가격 검증. 단순 감정가 할인율 대신 현재 상태의 토지·건물 가치, 잔여 공사비, 공사재개 가능성, 권리분쟁 비용과 처분 가능성을 반영한 별도 사업성 검토가 필요합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서, 가처분 결정문 및 유치권 관련 제출서류의 최신 내용을 입찰 전에 반드시 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값 낙찰”보다 중요한 것은 인수권리와 완공 가능성
수원 인계동 더원빌딩은 감정가 6,682,072,700원에서 현재 최저가 3,274,216,000원으로 낮아졌습니다. 그러나 감정가의 49%라는 숫자만으로는 투자 매력을 설명하기 어렵습니다. 공정률 70.67%를 기준으로 평가된 공사중단 건물이며, 말소기준보다 앞선 가처분과 430,000,000원의 유치권 신고까지 존재하기 때문입니다.
배당표상 금전 인수액은 0원이지만, 이는 선순위 가처분의 효력이나 유치권·점유 분쟁, 미확정 완공비용을 제거해 주는 수치가 아닙니다. 2회 유찰로 매각가격이 낮아졌다는 점도 실제 시세 또는 최종 취득비용과 비교하지 않고는 가격 메리트로 인정할 수 없습니다.
종합 판단은 고위험·입찰 보류 검토입니다. 선순위 가처분의 매각 후 효력, 부광개발 유치권의 성립 여부, 공사현장 인도 및 건축 재개 가능성을 확인한 다음, 잔여 공사비를 포함한 실질취득 총액을 산정해야 합니다. 이 물건의 승부처는 얼마나 싸게 낙찰받느냐가 아니라, 권리를 정리하고 건물을 실제로 완성·활용할 수 있느냐입니다.
