수원지방법원 2025타경1164. 화성시 영천동 자유드림힐스 7층 722호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 요항과 매각물건명세서 비고에서는 오피스텔로 이용 중인 것으로 확인됩니다. 소유자는 주식회사케믹스산업이며, 2022.06.10 거래가액 156,400,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 하나은행이 채권최고액 120,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다.
현재 최저매각가는 106,400,000원으로 감정가의 70%입니다. 숫자만 보면 감정가보다 내려왔지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 “1회 유찰됐으니 싸다”는 결론은 금물입니다. 권리상 인수 위험은 낮지만, 실제 입찰 판단에서는 오피스텔의 개별 임대수익·공실·관리비·환금성을 따로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1164 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 영천동 679-6 자유드림힐스 7층 722호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사케믹스산업 |
| 소유권 취득 | 2022.06.10 · 거래가액 156,400,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 152,000,000원 / 106,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 88,071,971원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2022.06.10 하나은행 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 그 뒤에 들어온 서울보증보험·신용보증기금·중소벤처기업진흥공단의 가압류, 국의 압류, 하나은행의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매수인에게 승계되는 등기상 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰가만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 152,000,000원, 현재 최저가는 106,400,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 2회 유찰 시 74,480,000원(49%), 3회 유찰 시 52,136,000원(34.3%)입니다.
하지만 이 사건에는 최근 12개월 평균, 최신 거래가, 가격 추세와 같은 실거래 비교값이 없습니다. 따라서 현재가 106,400,000원이 시장가보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 부족합니다. 감정가 대비 할인율은 시장가 대비 할인율과 같은 뜻이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 106,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,289,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 120,000,000원 | 104,110,400원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 199,310,390원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 427,096,763원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 1,603,371원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 748,010,524원에 대해 현재 회차 예상배당은 104,110,400원, 미배당은 643,900,124원입니다. 예상배당표의 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 106,400,000원 | 104,110,400원 | 643,900,124원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 74,480,000원 | 72,739,360원 | 675,271,164원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 52,136,000원 | 50,797,552원 | 697,212,972원 | 0원 |
이 사건의 특징은 유찰되어 매각가가 내려가도 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원이라는 점입니다. 즉 권리구조상 낙찰가 하락이 별도 보증금 인수 증가로 상쇄되는 사건은 아닙니다. 다만 가격이 내려가는 것과 시장가 대비 싸지는 것은 별개의 문제이므로, 실제 시세 확인이 선행돼야 합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물 중 7층 722호입니다.
- 주위환경. 영천초등학교 북동측 인근으로 오피스텔, 근린생활시설, 아파트단지, 각급 학교, 공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 20m~25m 중로1류, 동측 및 북동측으로 폭 12m~15m 중로3류에 접합니다.
- 토지. 근린상업지역, 화성동탄(2) 지구단위계획구역이며 공시지가는 4,892,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 신고 임차인은 없지만 현장조사 당시 폐문부재였고 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 오피스텔 이용 확인. 매각물건명세서 비고와 감정평가에서 오피스텔 이용이 확인되므로 실제 내부상태와 현재 사용 형태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 실거래·임대료 확인. 현재 자료에는 비교 가능한 실거래 시세가 없으므로 106,400,000원이 싼 가격인지 별도 검증이 필요합니다.
- 관리비·공실 비용. 오피스텔은 보유기간의 관리비·공실이 수익성에 직접 영향을 줄 수 있으므로 관리주체와 현황을 확인하는 편이 안전합니다.
- 압류·조세 확인. 갑구 10번 국 압류가 존재하므로 실제 배당과 관련된 조세채권의 내용은 입찰 전 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 매력”은 별개
이 사건은 하나은행 근저당을 말소기준으로 이후 가압류·압류·경매개시결정이 소멸하고, 매수인 인수액도 0원입니다. 권리분석만 놓고 보면 큰 인수 함정은 드러나지 않습니다. 그러나 감정평가상 실제 이용은 오피스텔이고 임대관계·현장 내부가 충분히 확인되지 않았으며, 실거래 시세 자료도 없습니다. 따라서 1회 유찰·70%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 점유와 실제 거래·임대 수준을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
