수원지방법원 2025타경1331. 화성시 장지동 동탄호수자이 제3206동 제3층 제302호 아파트입니다. 소유자는 정유진이며, 2018.07.03 소유권이전 당시 거래가액은 353,465,000원입니다. 현재 경매의 말소기준은 2021.05.12 설정된 수협은행 근저당 468,000,000원이고, 같은 날의 수협은행 240,000,000원 근저당과 2022.01.13의 132,000,000원 근저당, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리구조만 보면 핵심은 단순합니다. 과거 하나은행 근저당 297,000,000원과 중소기업은행 근저당 468,000,000원은 이미 등기부상 말소됐고, 현재 살아 있는 말소기준권리는 수협은행 근저당입니다. 다만 감정평가 기타참고사항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로, 임차관계를 확인하지 않은 상태에서 대항력 여부까지 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1331 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 장지동 963 동탄자이파밀리에 3206동 3층302호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 동탄구 동탄대로2길 19 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용 중 · 철근콘크리트구조 · 20층 건물 내 3층 302호 |
| 소유자 | 정유진 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 822,000,000원 / 822,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 721,109,943원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 단지 | 동탄호수자이파밀리에 · 1,067세대 · 2018.03.12 사용승인 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2021.05.12 수협은행 근저당 468,000,000원입니다. 같은 날 설정된 수협은행 240,000,000원 근저당, 2022.01.13 수협은행 132,000,000원 근저당, 2025년 이후 보성외장·한라엔컴·롯데카드·미래에셋캐피탈 가압류, 경매개시결정, 2026.07.14 국 압류는 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 822,000,000원으로 신건입니다. 단지 정보는 동탄호수자이파밀리에 1,067세대, 사용승인일 2018.03.12로 확인되지만, 비교대상 면적은 84.98㎡이며 면적 일치 여부가 불일치로 표시돼 있습니다. 또한 이 자료에는 동일 조건의 실제 거래금액이 없습니다.
따라서 현재 최저가 822,000,000원을 시세보다 싸거나 비싸다고 단정하는 것은 적절하지 않습니다. 특히 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서도 안 됩니다. 현재 자료에서 확정적으로 말할 수 있는 것은 인수액 0원과, 감정가 전액 기준에서도 채권 총액 대비 244,253,329원의 미배당이 발생한다는 점입니다.
③ 예상배당표 (매각가 822,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,620,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 수협은행 | 468,000,000원 | 468,000,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 수협은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 을구 7번 근저당권 · 수협은행 | 132,000,000원 | 103,380,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 보성외장 주식회사 | 90,370,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 한라엔컴 주식회사 | 34,465,680원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 48,570,658원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 미래에셋캐피탈 주식회사 | 42,226,991원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 1,055,633,329원, 채권자 예상배당은 811,380,000원, 미배당은 244,253,329원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서연중학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스 정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2018.03.12 사용승인된 철근콘크리트구조 20층 건물 내 3층 302호이며, 기본적인 위생·급배수·승강기·화재탐지 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역이며 공시지가는 2,284,000원/㎡입니다. 토지면적은 57,531㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·택지개발지구 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함돼 있습니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차관계 확인. 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자, 전입세대, 확정일자, 보증금 여부를 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2021.05.12 수협은행 근저당 468,000,000원이 기준이며 이후 등기는 매각으로 소멸하는지 매각물건명세서와 등기부 원본을 대조하세요.
- 가격 검증. 현재 자료에는 동일 조건 실거래가가 없으므로 822,000,000원을 기준으로 응찰가를 정하지 말고 실제 최근 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서도 채권자 미배당이 244,253,329원 발생하고 소유자 잔여는 0원입니다. 배당 부족 자체가 매수인 인수는 아니지만 이해관계가 복잡할 수 있습니다.
- 토지거래허가구역. 감정요항표에 토지거래계약에 관한 허가구역이 기재돼 있으므로 입찰 전 적용 범위와 절차를 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 명확, 가격은 검증이 먼저
이 물건은 등기부상 말소기준권리가 명확하고, 후순위 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 다만 임대관계가 미상이고, 동일 조건 실거래가격도 제시돼 있지 않습니다. 따라서 “권리가 깨끗하니 신건 822,000,000원도 괜찮다”고 연결해서는 안 됩니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격은 최근 실거래와 점유관계를 확인한 뒤 판단해야 하는 사건입니다.
