수원지방법원 2025타경1450. 화성 새솔동 엠폴리스303 제1동 6층 606호 근린시설입니다. 소유자는 강관희이며, 2021년 6월 11일 하나은행이 채권최고액 363,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 2025년 하나은행의 임의경매개시결정과 신용보증기금 82,299,540원 가압류는 매각으로 소멸합니다.
하지만 이 사건에서 “후순위 권리는 소멸한다”는 문장만 보고 권리가 깨끗하다고 결론내리면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 대지권의 목적인 토지에 존재하는 갑구 1-1번 금지사항등기가 매각으로 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 별도로 적혀 있습니다. 배당표상 인수금액이 0원이라는 사실과, 비금전적 등기부담이 남는다는 사실은 서로 다른 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1450 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 새솔동 99-3 엠폴리스303 1동 6층606호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 606호·607호·608호를 호별 벽체 구분 없이 일단의 영업장(실내운동시설)으로 이용 중 |
| 소유자 | 강관희 |
| 감정가 / 최저가 | 591,000,000원 / 413,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 285,440,540원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 토지 | 일반상업지역 · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 공시지가 3,178,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소되는 권리와 남는 등기를 분리해야 한다
말소기준은 2021.06.11. 설정된 하나은행 근저당권 363,600,000원입니다. 그 뒤의 임의경매개시결정과 신용보증기금 가압류는 매각으로 소멸합니다. 등기부상 과거 코리아신탁 명의의 신탁등기 2건도 이미 말소돼 있습니다.
② 점유·이용 상태 — 606·607·608호가 한 영업장
감정평가 현황상 6층의 606호·607호·608호는 벽체 구분 없이 하나의 실내운동시설로 사용되고 있습니다. 각 전유부분은 분양 당시 구조상 독립성이 있었던 것으로 조사됐고, 현재 독립성 상실은 이용 편의상 일시적인 것으로 판단돼 건축물대장과 건축물현황도를 기준으로 복원이 가능하고 비교적 용이하다고 평가됐습니다. 다만 석고보드 등 경계구분을 위한 재료비·인건비가 소요될 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 413,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,537,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 363,600,000원 | 363,600,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 82,299,540원 | 43,563,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 413,700,000원 가정 시 총 채권액 445,899,540원 중 407,163,000원이 배당되고, 미배당은 38,736,540원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 금전으로 승계하는 금액은 0원입니다. 다만 토지 갑구 1-1번 금지사항등기의 인수는 별개입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수등기는 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 413,700,000원 | 407,163,000원 | 38,736,540원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 289,590,000원 | 284,735,740원 | 161,163,800원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 202,713,000원 | 199,075,018원 | 246,824,522원 |
가격은 현재 감정가의 70%까지 내려와 있지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시돼 있지 않아 413,700,000원이 시장가격보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 근린시설은 주거용보다 임대수익·공실·업종수요·호별 독립성에 따라 가치 편차가 클 수 있어 단순 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 새솔초등학교 남측 인근, 택지개발지구 내 상가지대로 근린상가·단독주택·아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(송산그린시티)이며, 북동측 대로와 접하고 남서측·남동측으로 중로와 소로에 각각 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물로 위생·급배수·승강기·화재탐지·소화전·지하주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 토지. 토지면적 935.2㎡, 지목 대, 상업용, 평지이며 공시지가는 3,178,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 금지사항등기 원문 확인. 갑구 1-1번 금지사항등기의 정확한 내용과 존속효과, 이용·처분 제한 범위를 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 임대관계가 미상이고 임차인이 설치한 인테리어가 존재하는 만큼 현재 실제 영업자·점유자와 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 매각 제외 인테리어. 실내운동시설 인테리어는 임차인 설치물로 조사돼 평가·매각에서 제외됐으므로 철거·원상복구 문제를 확인해야 합니다.
- 호별 독립성. 606호·607호·608호가 현재 하나의 영업장으로 사용 중입니다. 향후 단독 호실 이용 또는 처분 계획이라면 경계벽 복원비와 실제 복원 가능 범위를 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서에는 목록 1·2·3 일괄매각으로 기재돼 있으므로 606호만을 독립된 단일 물건처럼 판단하지 말고 실제 매각목록 전체를 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 591,000,000원이나 현재 최저가 413,700,000원 자체를 시세로 간주하지 말고 인근 근린상가 매매·임대수익을 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “금전 인수 0원”과 “권리 인수 없음”은 다르다
이 사건은 하나은행 근저당이 명확한 말소기준이고 그 뒤의 가압류도 소멸하므로, 등기 흐름만 보면 단순해 보일 수 있습니다. 실제 배당 시뮬레이션도 매수인의 금전 인수액을 0원으로 계산합니다. 하지만 매각물건명세서가 토지 갑구 1-1번 금지사항등기의 매수인 인수를 명시하고 있다는 점이 결론을 바꿉니다.
더구나 현재 606호·607호·608호가 하나의 실내운동시설로 사용되고 있고 임대관계는 미상이며, 임차인 설치 인테리어는 매각에서 제외됩니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 413,700,000원이지만 비교 시세가 없는 만큼 이를 곧바로 “싸다”고 평가할 수 없습니다. 가격보다 먼저 인수등기 내용·실점유자·호별 복원 문제를 확인해야 하는 근린시설입니다.
