수원지방법원 2025타경1450. 화성시 새솔동 엠폴리스303 제1동 제6층 제606호를 표시하는 근린시설 경매입니다. 등기부상 소유자는 강관희이고, 2021년 6월 11일 설정된 주식회사하나은행 근저당권 363,600,000원이 말소기준권리입니다. 이후 하나은행의 임의경매개시결정과 신용보증기금의 가압류가 등기됐으며, 해당 근저당권 및 후순위 경매·가압류 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그런데 이 사건을 일반적인 후순위 권리 소멸형 경매로만 보면 안 됩니다. 매각물건명세서에 토지 갑구 1-1번 금지사항등기를 매수인이 인수한다는 내용이 명시되어 있습니다. 또한 등기부에는 파산선고가 기재되어 있고, 실내운동시설의 인테리어는 임차인이 설치한 것으로 조사됐습니다. 등기 말소, 실제 점유, 부동산 이용 가능성이 서로 다른 문제인 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1450 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 새솔동 99-3 엠폴리스303 1동 6층 606호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 만세구 노들길 6-12 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 평슬라브지붕 · 6층 건물 |
| 이용상태 | 606호·607호·608호가 벽체 구분 없이 일단의 실내운동시설(실내 축구연습장)로 이용 중 |
| 매각 조건 | 목록 1·2·3 일괄매각 · 토지 별도등기 있음 |
| 소유자 | 강관희 (2021.06.11 소유권이전) |
| 감정가 | 591,000,000원 |
| 최저매각가 | 289,590,000원 (감정가의 49% · 2회 유찰) |
| 신청채권자 | 주식회사 하나은행 |
| 청구금액 | 285,440,540원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 매수인 인수 | 토지 갑구 1-1번 금지사항등기 · 금전 인수액 산정 0원 |
① 권리 흐름 — 말소되는 권리와 남는 권리를 구분하라
권리의 기준점은 2021.06.11 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 363,600,000원이며, 공동담보로 같은 건물의 607호와 608호가 표시되어 있습니다. 현재 경매개시결정과 신용보증기금 가압류는 이 근저당권보다 후순위이므로 매각으로 소멸합니다.
과거 코리아신탁주식회사 명의로 이루어진 신탁등기는 등기부상 이미 말소된 것으로 확인됩니다. 다만 별도로 기재된 토지 금지사항등기는 후순위 권리 소멸 원칙만으로 정리할 수 없습니다.
② 점유·임차 및 건물 이용 — 벽체 없는 통합 영업장
현재 이름과 보증금이 특정된 임차인 신고 내역은 확인되지 않습니다. 그러나 감정평가 관련 내용에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으며, 매각물건명세서에는 실내 운동시설 관련 인테리어 시설을 임차인이 설치했다는 조사 내용이 있습니다.
따라서 단순히 임차인 신고가 없다는 이유만으로 현재 점유자나 임차관계가 없다고 결론 내릴 수 없습니다. 실제 점유자의 신원, 사용관계, 보증금, 사업자등록 및 대항요건 충족 여부를 확인해야 합니다. 대항력 유무와 보증금 인수 가능성은 미상입니다.
| 확인 항목 | 조사 내용 | 경매상 의미 |
|---|---|---|
| 현재 이용 | 606·607·608호 통합 실내운동시설 | 실제 점유 및 영업관계 확인 |
| 임대관계 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 인테리어 | 임차인이 설치한 것으로 조사 | 평가 및 매각에서 제외 |
| 호실 구분 | 벽체 구분 없이 일단의 영업장 | 독립 이용을 위한 복원 비용 가능 |
| 구조상 독립성 | 당초 존재, 현재 일시적 상실로 평가 | 복원 가능성은 있으나 실제 공사 확인 필요 |
③ 가격 분석 — 49% 할인과 시세 대비 저렴함은 다르다
감정가 591,000,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가가 289,590,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 비율은 49%입니다. 숫자로만 보면 하락폭이 크지만, 이는 어디까지나 감정가와의 비교입니다.
이 지역 동일 용도 근린시설의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단하기 어렵습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 사실만으로 저렴한 경매 또는 안전마진이 확보된 물건이라고 평가할 수 없습니다.
| 구분 | 가격 | 감정가 대비 | 평가 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 591,000,000원 | 100% | 평가기준 금액 |
| 현재 최저가 | 289,590,000원 | 49% | 2회 유찰 |
| 3회 유찰 시 | 202,713,000원 | 34.3% | 가정 시나리오 |
| 4회 유찰 시 | 141,899,100원 | 24.01% | 가정 시나리오 |
④ 예상배당표 (매각가 289,590,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,854,260원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 363,600,000원 | 284,735,740원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 82,299,540원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 총계 | 445,899,540원 | 284,735,740원 |
| 채권 미배당액 | — | 161,163,800원 |
집행비용은 추정치입니다. 근저당권 배당액은 채권최고액 기준으로 계산된 예상치이며 실제 채권 잔액에 따른 배당과 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 미배당액은 채권자의 미회수 금액으로, 그 자체가 매수인의 인수채무라는 뜻은 아닙니다.
현재 회차에서 집행비용 4,854,260원을 제외한 배당재원은 하나은행 근저당권에 배분되는 것으로 추정됩니다. 신용보증기금 가압류에는 배당이 없고 소유자 잔여액도 0원입니다. 신청채권자인 하나은행의 청구금액 285,440,540원에도 예상배당액 284,735,740원이 미치지 못합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낮은 가격에도 위험은 남는다
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당액 | 금전 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 289,590,000원 | 284,735,740원 | 161,163,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 | 202,713,000원 | 199,075,018원 | 246,824,522원 | 0원 |
| 4회 유찰 | 141,899,100원 | 139,112,513원 | 306,787,027원 | 0원 |
향후 유찰을 가정하면 매각가격이 낮아지고 채권 미배당액은 커집니다. 하지만 각 시나리오에서 금전 인수액이 0원으로 계산된다는 사실은 토지 금지사항등기가 없어지거나 점유 문제가 자동으로 해결된다는 의미가 아닙니다.
현재 근린시설의 실거래 시세를 검증하지 못한 상태이므로, 추가 유찰 가격 역시 실제 시장가치보다 저렴하다고 판단할 근거가 부족합니다. 가격만을 기준으로 입찰 적정성을 결정하기 어렵습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화성시 새솔동 새솔초등학교 남측 인근의 택지개발지구 내 상가지대입니다. 근린상가와 단독주택, 아파트단지가 혼재한 지역으로 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
- 도로. 북동측 대로, 남서측 중로, 남동측 소로에 접하는 입지입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(송산그린시티)이며, 성장관리권역 및 특수지역 등에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대지, 토지이용상황은 상업용입니다. 토지면적은 935.2㎡이고 공시지가는 3,178,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 해당 토지의 정보로, 경매 대상 전유부분의 독립적인 대지권 면적을 뜻하지 않습니다.
- 건물. 위생·급배수설비, 승강기, 화재탐지 및 소화전설비, 지하주차장이 구비되어 있습니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다. 다만 현재 호실 사이 경계벽이 없어 개별 이용에는 복원 작업이 필요할 수 있습니다.
- 환금성. 근린시설은 상권과 영업수요, 임대 가능성 및 호실의 독립적 이용 여부에 영향을 받습니다. 특히 이 사건은 통합 영업장 구조와 토지 인수권리 때문에 일반적인 근린시설보다 매수자 검토사항이 많을 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 토지 금지사항등기 원본. 2020.09.09 제208057호 등기의 내용과 설정 근거, 해소 방법을 확인하세요. 매수인이 인수하는 권리이므로 가장 먼저 검토해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 목록 1·2·3의 상세 표시와 606·607·608호 각각의 등기 및 대지권 관계를 확인하세요.
- 임차·점유. 실내운동시설 운영자와 실제 점유자, 임대차계약, 보증금, 사업자등록 및 대항요건 충족 여부를 확인하세요.
- 인테리어 소유권. 임차인 설치 시설이 매각에서 제외되므로 철거·시설 인수·원상복구 범위를 확인하세요.
- 경계벽 복원. 개별 호실 분리를 위한 칸막이 공사비와 현행 건축·소방 요건 충족 여부를 확인하세요.
- 파산절차. 등기부의 파산선고와 관련된 재판 및 절차, 파산관재인의 관여 여부, 경매 진행에 미치는 영향을 확인하세요.
- 공동담보. 하나은행 근저당권의 공동담보인 607호·608호와 일괄매각 관계를 확인하세요.
- 가격 검증. 동일 건물 또는 인근 유사 근린시설의 최근 거래와 실제 임대수익을 확인하고, 감정가 49%라는 숫자만으로 낙찰가를 결정하지 마세요.
- 관리비·제세공과금. 체납 관리비 중 승계 가능한 부분과 실제 추가 취득비용을 사전에 조사하세요.
- 입찰 전 최종 확인. 매각물건명세서, 토지·건물 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원의 매각조건 변경 여부를 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 인수 후 정상 이용
이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 대비 49%입니다. 591,000,000원이던 감정가에 비해 최저매각가가 289,590,000원까지 낮아졌으니 가격적으로 매력적으로 보일 수 있습니다.
하지만 권리분석 결과는 단순하지 않습니다. 하나은행 근저당권과 후순위 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하더라도, 토지 갑구 1-1번 금지사항등기는 매수인이 인수합니다. 파산선고 등기도 별도 검토가 필요하고, 임차인이 설치한 시설과 현재의 통합 영업장 구조도 실제 인수 후 활용을 어렵게 만들 수 있습니다.
실거래 시세를 확인하지 못했으므로 289,590,000원이 시장가격보다 저렴하다고 평가할 수도 없습니다. 더 낮은 가격에 낙찰되더라도 토지 권리의 부담과 실제 사용·처분 제한 가능성이 해소되는 것은 아닙니다.
결론은 ‘가격 판단 보류, 인수권리 정밀검토 우선’입니다. 금지사항등기의 법적 효과와 해소 가능성, 점유관계, 개별 호실 복원비 및 실제 시세가 확인되기 전에는 감정가 대비 할인폭만으로 입찰을 결정하기 어렵습니다. 단순한 가격형 경매가 아니라 법률적·물리적 리스크 검토가 선행되어야 하는 근린시설 경매입니다.
