의정부지방법원 2025타경71402. 남양주시 화도읍 창현리 신한토탈아파트 107동 703호입니다. 표면상 숫자만 보면 감정가 268,000,000원에서 최저가 64,347,000원까지 떨어진 4회 유찰 물건입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 임차인 김영기의 주민등록일자·점유개시일자는 2021.07.19로, 말소기준권리인 에스비아이저축은행 근저당 설정일 2022.06.20보다 빠릅니다. 따라서 임차인은 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다.
매각물건명세서에는 을구 12번 주택임차권등기에 대해 보증금이 배당절차에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 잔액을 인수한다고 명시돼 있습니다. 현재 최저가 64,347,000원을 기준으로 집행비용 1,558,246원을 먼저 제하고 임차인에게 62,788,754원이 배당되면, 보증금 부족분 187,211,246원이 남습니다. 즉 낮아진 최저가가 그대로 매수인의 경제적 취득가가 되는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71402 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 창현리 764 신한토탈아파트 107동 7층703호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트 벽식구조 · 20층 건물 내 7층 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 한경현 · 2023.03.14 소유권이전 · 거래가액 266,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 268,000,000원 / 64,347,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 257,856,340원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
등기상 말소기준권리는 2022.06.20 에스비아이저축은행 근저당권 121,200,000원입니다. 그 뒤 압류·가압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 12번 주택임차권등기도 형식상 말소 대상이지만, 임차인의 대항력은 그 등기일이 아니라 2021.07.19 전입·점유에서 이미 성립한 것으로 제시돼 있습니다. 그래서 보증금 미배당 잔액은 등기 말소와 별개로 매수인에게 넘어옵니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 미배당분 승계
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김영기 | 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.07.19 | 2021.06.16 | 250,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가고 인수액은 올라간다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 64,347,000원 | 187,211,246원 | 392,180,733원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 45,042,900원 | 206,167,872원 | 392,180,733원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 31,530,029원 | 219,437,512원 | 392,180,733원 |
이 표가 이 사건의 핵심을 그대로 보여줍니다. 5회·6회 유찰로 매각가격이 더 내려가도 임차보증금 미배당분이 각각 206,167,872원, 219,437,512원으로 커집니다. 즉 유찰이 반복돼도 매수인의 실질 부담이 최저가만큼 떨어지지 않습니다. 낙찰가가 내려가면 인수액이 늘어나는 대항력 인수형입니다.
④ 예상배당표 (매각가 64,347,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,558,246원 |
| 1. 임차인 김영기 보증금 (우선변제) | 250,000,000원 | 62,788,754원 |
| 2. 에스비아이저축은행 근저당 | 121,200,000원 | 0원 |
| 3. 국민행복기금 가압류 | 13,124,393원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 경매신청채권 | 257,856,340원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 부족분 187,211,246원은 매수인 인수로 제시돼 있습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정 배당입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창현초등학교 서측에 위치하며, 주변은 아파트단지·다세대주택·근린생활시설·농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 경사스라브지붕 20층 건물 내 7층 703호이며 사용승인은 1997.12.13입니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 승강기 설비가 설치된 것으로 탐문됐으나 폐문부재로 정상작동 여부 재확인이 필요합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(창현택지지구)이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역 등 제한이 포함돼 있습니다.
- 단지. 신한토탈은 628세대이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.0회로 제시돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 차단. 64,347,000원을 매입원가로 보지 말고, 김영기 임차보증금 250,000,000원과 현재 인수 예상액 187,211,246원을 함께 계산해야 합니다.
- 유찰 효과 재계산. 5회 유찰 시 인수액 206,167,872원, 6회 유찰 시 219,437,512원으로 커지므로 최저가 하락만으로 유리해지지 않습니다.
- 임차인 인도 문제. 임차권등기가 설정돼 있고 전부를 주거용으로 사용한 임차인으로 확인되므로 보증금 반환·인도 관계를 함께 검토해야 합니다.
- 설비 상태. 폐문부재로 내부설비 정상작동 여부가 확인되지 않았으므로 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “64,347,000원에 사는 물건이 아니다”
이 사건은 4회 유찰이라는 숫자 때문에 매우 싸 보이지만, 권리구조를 대입하면 결론이 달라집니다. 김영기의 보증금은 250,000,000원이고, 전입·점유는 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있습니다. 현재 회차에서 배당받지 못하는 187,211,246원은 매수인이 인수합니다. 더 유찰되면 낙찰가는 낮아지지만 인수액이 더 커집니다. 따라서 이 물건의 기준가격은 최저가가 아니라 대항력 임차보증금이 반영된 실질취득 부담입니다. 권리분석을 빼고 할인율만 보는 순간 가장 크게 오판할 수 있는 유형입니다.
