의정부지방법원 2025타경71417. 경기도 남양주시 진건읍 용정리 일원의 공장과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정요항상 기호 5·6은 공장으로 이용 중이고, 목록 1~3은 일단지의 공업용 건부지입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함으로 기재되어 있으며, 목록 5의 부속건물 중 1층 화장실 경량철골조 샌드위치판넬지붕 1.8㎡는 멸실 상태입니다.
권리의 기준점은 2019년 9월 5일 설정된 중소기업은행 근저당입니다. 채권최고액은 660,000,000원이고 채무자는 현 소유자인 주식회사태성산업개발입니다. 이후 중소기업은행의 추가 근저당, 박철진·김종기 근저당, 다수 가압류와 압류 및 가처분이 이어졌지만 등기 분석상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71417 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 진건읍 용정리 119-2 / 등기상 용정리 126, 120, 119-2 · 독정로솔숲길 23-27 |
| 용도 / 이용상태 | 공장 + 토지 · 기호 5, 6 공장으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사태성산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 1,190,762,840원 / 583,474,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 청구금액 | 885,009,443원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸 구조
말소기준권리는 2019.09.05 을구 14번 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 등기된 중소기업은행 추가 근저당 228,000,000원, 박철진 근저당 70,000,000원, 김종기 근저당 54,000,000원과 다수 가압류·압류·가처분은 등기 분석상 매각으로 소멸합니다. 현재 경매개시결정은 2025.03.25 의정부지방법원 남양주지원의 임의경매개시결정이며, 채권자는 케이에프아이이사공구유동화전문유한회사, 양도인은 중소기업은행으로 표시되어 있습니다.
② 점유·임대차 — 확인된 임차인은 없지만 ‘미상’ 문구는 남는다
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정요항에는 임대관계가 “미상”으로 기재되어 있습니다. 따라서 현재 자료만으로 보증금·확정일자·전입 등 임차인의 대항력 요소를 특정할 수 있는 사람은 없으며, 대항력 있는 임차인이 존재한다고 단정할 근거도 없습니다.
③ 가격·유찰 — 감정가 49%와 ‘시세 대비 저렴’은 다른 말
현재 최저매각가는 583,474,000원으로 감정가 1,190,762,840원의 49%입니다. 2회 유찰된 결과이며, 추가 유찰 시 시나리오는 3회 유찰 408,431,800원, 4회 유찰 285,902,260원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 583,474,000원 | 1,297,501,003원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 408,431,800원 | 1,470,792,781원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 285,902,260원 | 1,591,640,635원 |
중요한 것은 유찰률과 시세 할인율을 같은 것으로 보지 않는 것입니다. 현재 확인되는 숫자는 감정가와 유찰 시나리오이므로, 최저가 583,474,000원이 실제 거래시세보다 낮다는 결론은 여기서 도출할 수 없습니다. 따라서 “49%니까 싸다”는 가격 가점은 주지 않는 것이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 583,474,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,234,740원 |
| 2. 을구 14번 근저당 · 중소기업은행 | 660,000,000원 | 575,239,260원 |
| 3. 을구 16번 근저당 · 중소기업은행 | 228,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 이종환 | 19,645,000원 | 0원 |
| 5. 을구 17번 근저당 · 박철진 | 70,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 주식회사 기호산업 | 110,250,000원 | 0원 |
| 7. 을구 18번 근저당 · 김종기 | 54,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 7번 가압류 · 주식회사테크원 | 11,133,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 9번 가압류 · 이성익 | 15,241,149원 | 0원 |
| 10. 갑구 10번 가압류 · 기술보증기금 | 675,000,000원 | 0원 |
| 11. 갑구 11번 가압류 · 주식회사 우리카드 | 29,471,114원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,872,740,263원 중 배당 시뮬레이션상 채권자 배당은 575,239,260원, 미배당은 1,297,501,003원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세에 해당하는 세금이 있으면 선순위 차감으로 실제 후순위 배당은 변동할 수 있습니다.
⑤ 세금·공매 — 배당표 밖에서 반드시 교차 확인
등기에는 국민건강보험공단 압류와 국 명의 압류가 존재하고, 분석 메모에는 국세·지방세 압류 3건이 표시되어 있습니다. 당해세에 해당하면 배당에서 우선 차감되어 후순위 채권자의 실제 배당액이 더 줄어들 수 있습니다. 다만 이 배당 부족액 자체가 곧바로 매수인 인수액이 되는 것은 아니며, 현재 시뮬레이션의 매수인 인수는 0원입니다.
또한 2025.05.28 한국자산관리공사 2025-01344-001 공매공고 부기등기가 존재합니다. 법원경매와 공매의 진행 상태가 교차할 수 있으므로, 응찰 시점에는 어느 절차가 유효하게 진행 중인지 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 주위환경. 경기도 남양주시 진건읍 용정리 소재 진건고등학교 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 공장·창고 등이 밀집된 소규모 공장지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 기호 5·6은 공장으로 이용 중입니다. 기호 5는 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층, 기호 6은 경량철골구조 단열복합판넬지붕 단층 공장입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비와 전기설비가 되어 있습니다.
- 토지 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역입니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되어 있지 않습니다. 단, 목록 5 부속건물 1층 화장실 1.8㎡는 멸실 상태로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 공장과 토지를 묶어 일괄매각하는 물건으로 이미 2회 유찰됐습니다. 가격 판단에서는 감정가 대비 할인율보다 실제 공장 수요와 매각 대상 전체의 이용 가능성을 함께 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2019.09.05 을구 14번 중소기업은행 근저당 660,000,000원을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 원본 등기와 다시 맞추세요.
- 근저당 일부 이전. 2024.04.15 기술보증기금으로 110,861,350원이 일부 이전된 내역을 실제 채권자·배당 관계와 대조하세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항상 임대관계는 미상입니다. 공장 실제 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 공매 교차 확인. 한국자산관리공사 2025-01344-001 공매공고 부기등기의 현재 상태를 법원경매 진행과 함께 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있는지 확인해야 실제 배당 순서와 금액을 더 정확히 판단할 수 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 포함 조건과 목록 1~3 공업용 건부지, 기호 5·6 공장, 멸실된 1.8㎡ 부속건물의 현황을 현장과 원본 서류에서 대조하세요.
- 가격 상한 별도 산정. 현재 최저가는 감정가의 49%이지만 이를 곧바로 시세 할인율로 사용하지 말고 실제 거래·임대·공장 수요를 확인한 뒤 응찰 상한을 정하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개의 문제
이 사건의 등기 구조만 보면 핵심은 명확합니다. 2019.09.05 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후 다수 근저당·가압류·압류·가처분은 매각으로 소멸하며 현재 배당 모델상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다.
감정가 1,190,762,840원에서 두 차례 유찰되어 583,474,000원까지 낮아졌지만, 49%라는 숫자는 감정가 대비 비율일 뿐 시세 대비 할인율이 아닙니다. 동시에 공장·토지 일괄매각, 임대관계 미상, 세금 압류, 한국자산관리공사 공매공고까지 확인해야 합니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 부담은 낮지만 가격과 절차 확인 난도는 낮지 않은 유형입니다. 결론은 “인수는 0원, 가격 메리트는 검증 후 판단”입니다.
