553,000,000원
수원지방법원 2025타경55176. 용인시 처인구 이동읍 서리 ‘투스카니힐스’ 제3층 제3동301호입니다. 감정평가상 이용상태는 숙박시설(휴양콘도미니엄)이고 건축물대장상 용도 역시 숙박시설(휴양콘도미니엄)입니다. 2016년 5월 24일 중소기업은행 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다. 이후 2025년 6월 5일 에프아이피2311유동화전문유한회사가 임의경매개시결정을 받아 경매가 진행 중이며, 등기상 매수인이 떠안을 권리는 0원으로 계산됩니다.
가격은 감정가 790,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가가 553,000,000원, 감정가의 70%입니다. 그러나 동일·유사 물건의 실거래 자료가 없어 이 30% 할인폭을 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 해석할 근거는 없습니다. 특히 골프장 내 휴양콘도미니엄이라는 용도와 교통 여건을 감안하면 권리 안전성과 가격·환금성 판단을 분리해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55176 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 이동읍 서리 770 투스카니힐스 1,2,3동 3층3동301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 숙박시설(휴양콘도미니엄) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층~지상4층 · 제3층 제3동301호 · 사용승인 2010.11.12 |
| 소유자 | 주식회사기전사 |
| 감정가 / 최저가 | 790,000,000원 / 553,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 1,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 토지 | 7필지 일단 · 토지면적 12,069㎡ · 숙박시설(휴양콘도미니엄) 건부지 |
① 권리 흐름 — 핵심은 2016년 근저당
2010년 설정됐던 현대스위스저축은행 계열 근저당 66,950,000,000원과 국민은행 근저당 19,500,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2016.05.24 중소기업은행 근저당권 채권최고액 1,200,000,000원입니다. 2023년 회생 관련 보전처분도 2024년 회생절차종결에 따라 말소됐습니다.
2025.06.05 임의경매개시결정의 채권자는 에프아이피2311유동화전문유한회사이며 등기 내용에는 양도인이 중소기업은행으로 기재돼 있습니다. 말소기준 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰가만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 553,000,000원으로 감정가 790,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰되어 명목상 237,000,000원이 낮아졌지만, 동일하거나 유사한 휴양콘도미니엄의 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시세보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
감정평가상 본건은 코리아CC 내에 위치하고, 주위에는 골프장·숙박시설·근린생활시설·임야가 소재합니다. 차량 접근은 가능하지만 버스정류장이 원거리에 있어 교통상황은 불편한 것으로 조사됐습니다. 이런 용도·입지 특성은 일반 공동주택과 달리 환금성 판단에서 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 553,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,930,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,200,000,000원 | 545,070,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 553,000,000원을 전액 매각대금으로 가정한 계산입니다. 근저당 채권최고액 1,200,000,000원 중 545,070,000원이 배당되고 654,930,000원 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 미배당액은 채권자 측 손실·잔존채권 문제이고 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 553,000,000원 | 545,070,000원 | 654,930,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 387,100,000원 | 380,880,600원 | 819,119,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 270,970,000원 | 266,376,420원 | 933,623,580원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 매각가는 감정가의 49%, 34% 수준으로 내려가지만 실거래 기준이 없기 때문에 어느 회차부터 시세 메리트가 생기는지는 이 자료만으로 단정할 수 없습니다. 다만 권리 측면에서는 세 시나리오 모두 매수인 인수가 0원이라는 점은 동일합니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 건축물대장 및 감정평가상 숙박시설(휴양콘도미니엄)입니다.
- 위치. 경기도 용인시 처인구 이동읍 서리 소재 코리아CC 내에 있으며 주위는 골프장, 숙박시설, 근린생활시설 및 임야 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근은 가능하나 버스정류장이 원거리에 있어 교통상황은 불편한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층~지상4층 건물 내 제3층 제3동301호이며 사용승인일자는 2010.11.12입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 난방, 주차장 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 7필지 일단의 부정형 토지로 숙박시설(휴양콘도미니엄) 건부지로 이용 중이며 동측으로 폭 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 계획관리지역과 자연녹지지역이 포함되고 성장관리권역·가축사육제한구역·도시지역·토지거래계약에관한허가구역·골프장 관련 사항이 확인됩니다.
- 공시지가. 441,400원/㎡.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도부터 확인. 아파트가 아니라 숙박시설(휴양콘도미니엄)입니다. 이용·보유·처분 계획을 해당 용도에 맞춰 판단해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 현재 자료에는 실거래 비교값이 없습니다. 감정가 70%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요.
- 점유관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황 점유자와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지이용 제한 확인. 자연녹지지역·계획관리지역·토지거래계약에관한허가구역 등 관련 제한을 원문과 대조하세요.
- 교통·환금성 확인. 버스정류장이 원거리에 있는 숙박시설이라는 특성을 실제 수요와 함께 점검해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 654,930,000원은 채권자 측 미회수액이며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증 필요
이 물건은 2016년 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정이 소멸하는 구조라 등기상 인수 부담은 0원입니다. 권리분석만 놓고 보면 비교적 단순한 편입니다.
반면 매수 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 건축물대장상 용도가 숙박시설(휴양콘도미니엄)이고, 코리아CC 내에 위치하며 대중교통 여건도 불편한 것으로 조사됐습니다. 무엇보다 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가 553,000,000원이 실제 시장가격보다 싼지 확인할 근거가 없습니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 0원, 가격·점유·환금성은 추가 검증”입니다.
