수원지방법원 2023타경2447. 양평군 양서면 양수리 559-21 일원의 대지·토지 및 건물 일괄매각 사건입니다. 감정 이용상태는 기호(4)가 근린생활시설 및 주택(7층), 기호(7)가 노인복지시설, 기호(9)가 근린생활시설이고 가격시점에는 공실로 조사됐습니다. 다만 현황조사와 매각물건명세서에는 4층 임차인 이승주가 확인되어, 실제 점유상태는 입찰 전 다시 대조할 필요가 있습니다.
말소기준권리는 2021.05.31 설정된 유한회사에브리데이자산관리대부의 근저당권 1,000,000,000원입니다. 이후 2023.03.20 양평군 압류와 2023.06.09 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 말소기준보다 훨씬 앞선 2014.08.21 전입 임차인은 별개입니다. 배당표상 이 임차인은 우선변제권 없이 배당 0원으로 잡혀 있고 보증금 전액이 매수인 인수로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경2447 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 양서면 양수리 559-21 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 근린생활시설 및 주택(7층) · 노인복지시설 · 근린생활시설 |
| 현재 소유자 | 대신자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 10,558,464,350원 / 5,173,648,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권 / 말소기준 | 1,000,000,000원 / 2021.05.31 유한회사에브리데이자산관리대부 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㅁ) 포함 · 재매각 · 매수보증금 최저매각가격의 30% |
| 건축허가 | 2021-건축과-신축허가-38 · 건축인허가 유효여부 확인요함 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인 20,000,000원은 인수
핵심은 등기부의 후순위 권리보다 말소기준보다 앞선 임차인입니다. 이승주의 전입일은 2014.08.21이고 말소기준은 2021.05.31이므로 대항력이 인정된 것으로 조사됐습니다. 보증금은 20,000,000원, 월세는 1,000,000원이며, 우선변제권은 없는 것으로 배당계산되어 보증금 전액이 매수인에게 넘어갑니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이승주 | 4층 | 2014.08.21 | 20,000,000원 / 1,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 20,000,000원 |
2021.05.31 근저당권에는 여러 근질권 설정·말소 이력이 이어집니다. 등기부상 남아 있는 일부 근질권은 12번 근저당권부채권에 대한 담보관계이므로, 낙찰자 인수금액으로 합산하기보다 근저당권 배당금 귀속관계를 확인할 사항으로 보는 것이 안전합니다. 현 배당계산상 매수인 인수액으로 잡힌 금액은 임차인 보증금 20,000,000원입니다.
② 가격·유찰 구조 — 감정가 49%가 곧 시세 할인율은 아니다
현재 최저매각가는 5,173,648,000원으로 감정가 10,558,464,350원의 약 49%입니다. 그러나 동일 물건의 최근 거래가격과 비교할 근거가 확인되지 않는 상태에서 “감정가 대비 49%이므로 싸다”라고 결론 내리는 것은 금물입니다. 더구나 실제 취득부담은 임차인 인수 20,000,000원을 더한 5,193,648,000원입니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 매수인 인수 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 5,173,648,000원 | 20,000,000원 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 3,621,553,600원 | 20,000,000원 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 2,535,087,520원 | 20,000,000원 | 1,000,000,000원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 5,173,648,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 54,136,480원 |
| 인수. 임차인 이승주 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 유한회사에브리데이자산관리대부 | 1,000,000,000원 | 1,000,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,119,511,520원 |
매각대금 5,173,648,000원에서는 신청채권 1,000,000,000원이 전액 배당되는 계산입니다. 임차인 보증금 20,000,000원은 배당되지 않고 매각대금 밖에서 매수인이 인수하므로, 실질취득부담은 5,193,648,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양수리전통시장 서측 직선거리 약 150미터 지점으로, 인근은 상업용 부동산이 밀집한 노선 상가지대이며 후면에는 아파트와 주택 등 주거지가 형성돼 있습니다.
- 교통. 간선도로변에 위치해 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남측·서측 근거리에 6번국도와 45번국도가 지나며 양수역(경의중앙선)은 동북측 직선거리 약 900미터입니다.
- 이용상태. 기호(4)는 근린생활시설 및 주택 7층, 기호(7)는 노인복지시설, 기호(9)는 근린생활시설 용도이며 감정 가격시점에는 공실 상태로 조사됐습니다.
- 토지. 도시지역·준주거지역, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용, 평지·부정형·중로한면 조건입니다. 공시지가는 2,873,000원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·홍수관리구역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·하수처리구역 등이 포함되고 대로3류에 접합니다.
- 건축·공부. 공부와의 차이는 없고 위반 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 건축허가 2021-건축과-신축허가-38은 유효여부 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 계산. 현 회차 최저가 5,173,648,000원에 임차인 보증금 20,000,000원을 더한 5,193,648,000원을 최소 취득부담으로 놓고 판단해야 합니다.
- 시세 검증 우선. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 저가매수라고 판단하지 말고, 복합용도 건물과 토지의 현재 시장가격을 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
- 임차인 점유 재확인. 감정 이용상태에는 공실로 조사됐지만 현황조사·매각물건명세서에는 4층 임차인 이승주가 확인됩니다. 실제 인도 범위와 점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 재매각 보증금. 매수보증금은 최저매각가격의 30%, 현재 회차 기준 1,552,094,400원입니다. 자금집행 계획과 잔금조달 가능성을 먼저 확정해야 합니다.
- 건축허가 확인. 2021-건축과-신축허가-38의 현재 유효 여부가 확인사항으로 명시돼 있습니다. 토지·건물 활용계획을 세우기 전에 반드시 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 감정서상 ㄱ~ㅁ이 포함됩니다. 현황, 경계, 사용상태와 실제 인도대상을 매각서류 및 현장에서 대조해야 합니다.
- 근질권 배당관계 확인. 12번 근저당권부채권에 설정된 근질권 중 등기상 남아 있는 권리들의 배당금 귀속관계를 배당요구·채권계산서 원문에서 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가”보다 중요한 것은 실제 인수와 물건의 복합성
이 물건은 감정가 10,558,464,350원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 5,173,648,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 시세 비교 근거 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정할 수는 없습니다. 권리 측면에서도 2014.08.21 전입한 이승주의 보증금 20,000,000원이 매수인에게 그대로 넘어가므로 실제 취득부담은 5,193,648,000원입니다.
여기에 근린생활시설·주택·노인복지시설이 섞인 복합 이용, 일괄매각과 제시외 건물, 건축허가 유효여부 확인, 재매각 및 30% 보증금 조건까지 겹칩니다. 말소기준 이후 권리 자체는 비교적 정리되지만, 임차인 인수와 현장·인허가·가격 검증이 끝나기 전에는 최저가가 낮다는 이유만으로 공격적으로 평가하기 어려운 사건입니다. 권리만 보지 말고 실질취득가와 물건 활용 가능성을 함께 확인하는 것이 핵심입니다.
