수원지방법원 2025타경55327. 화성시 영천동 동탄퍼스트파크 102동 2층 203호 아파트입니다. 현재 소유자는 주식회사예스잼이고, 2020년 250,000,000원에 취득한 뒤 같은 날 교보자산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 이뤄졌다가 2021.07.14 신탁재산 귀속으로 다시 주식회사예스잼 명의로 돌아왔습니다. 바로 그날 북대구새마을금고가 채권최고액 384,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2021.11.30 윤종석 명의 전세권 100,000,000원이 설정됐고, 전입은 2021.12.09입니다. 둘 다 말소기준일보다 뒤입니다. 따라서 전세권은 매각으로 소멸하고, 임차인의 전입 역시 대항력을 만들지 못합니다. 현재 배당 시나리오에서도 전세권 배당은 0원으로 계산되지만, 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55327 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 영천동 651-1397 동탄퍼스트파크 102동 2층 203호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방3·거실·주방/식당·욕실2·발코니·현관 · 15층 중 2층 |
| 소유자 | 주식회사예스잼 (2020.02.15 매매 · 거래가액 250,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 394,000,000원 / 275,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 북대구새마을금고 / 327,637,660원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 단지 | 동탄퍼스트파크 · 470세대 · 2003.10.20 사용승인 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 전세권·전입
핵심은 2021.07.14 북대구새마을금고 근저당권입니다. 이후의 윤종석 전세권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인의 전입신고도 2021.12.09로 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 따라서 현재 확인되는 범위에서 낙찰자가 보증금이나 전세금을 별도로 인수하는 구조는 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤종석 | 주거 | 2021.12.09 | 미상 등기 전세금 100,000,000원 | 2025.04.24 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 0원 |
③ 가격 구조 — 1회 유찰, 감정가 70%
현재 최저매각가는 275,800,000원으로 감정가 394,000,000원의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 275,800,000원으로 같습니다. 다만 감정가 대비 할인율과 시세 대비 가격 메리트는 같은 개념이 아닙니다. 이 사건은 감정가 70%라는 수치만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가하지 않는 것이 안전합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 (감정가 70%) | 275,800,000원 | 271,138,800원 | 212,861,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 193,060,000원 | 189,557,160원 | 294,442,840원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 135,142,000원 | 132,450,012원 | 351,549,988원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당은 커지지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 이 사건의 권리구조는 낙찰가 하락에 따라 보증금 인수가 늘어나는 대항력 임차인 인수형이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 275,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,661,200원 |
| 1. 근저당 · 북대구새마을금고 | 384,000,000원 | 271,138,800원 |
| 2. 전세권 · 윤종석 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 484,000,000원 중 채권자 배당액은 271,138,800원, 미배당은 212,861,200원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다원초등학교 남서측 인근으로, 주변은 아파트단지·다세대주택·학교·공원 등이 형성된 일반 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 시내 간선도로가 인근에 있으며, 경부고속도로 기흥IC와 동탄역이 근거리에 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2003.10.20 사용승인된 철근콘크리트조 슬라브지붕 15층 건물 중 2층 203호입니다. 승강기·화재탐지·소화설비·개별난방·지하주차장 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 북서측 약 20미터 포장도로와 단지 내 도로가 연결되고, 북측에 보행자도로가 있습니다. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,973,000원/㎡입니다.
- 현장 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 폐문부재로 내부조사는 이뤄지지 않아 내부 상태는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입 기준일 재확인. 윤종석의 전입일 2021.12.09와 말소기준 2021.07.14의 선후관계를 원본 문서에서 다시 대조하세요.
- 전세권 확인. 윤종석 전세권 100,000,000원은 말소기준 뒤 설정된 권리로 매각 소멸 예정입니다. 등기사항전부증명서의 최종 상태를 다시 확인하세요.
- 임차보증금·확정일자. 보증금과 확정일자, 우선변제 여부는 명확하지 않습니다. 대항력은 없지만 배당관계 확인을 위해 매각물건명세서와 배당요구 서류를 원문 대조하세요.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가 70%입니다. 감정가 할인만 보고 가격 메리트를 판단하지 말고 실제 거래 가능 가격을 별도로 확인하세요.
- 내부 상태. 폐문부재로 내부조사가 되지 않았습니다. 방3·욕실2 등의 구성은 확인되지만 실제 내부 상태와 수리비는 현장 확인이 필요합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세, 최우선변제 등은 실제 인수·배당에 영향을 줄 수 있으므로 입찰 전 별도 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리분석 중심축은 명확합니다. 2021.07.14 북대구새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 윤종석의 전세권과 전입은 모두 그 뒤입니다. 따라서 후순위 전세권은 소멸하고 임차인은 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 측면에서는 비교적 단순한 구조입니다.
다만 현재 최저가 275,800,000원은 ‘감정가 70%’라는 의미일 뿐, 곧바로 ‘시세 70%’라는 뜻은 아닙니다. 실질취득액도 275,800,000원으로 권리상 추가 인수는 없지만, 가격 메리트는 감정가 할인율과 분리해서 판단해야 합니다. 권리 인수는 0원, 가격은 별도 검증. 이 사건의 핵심은 이 두 가지를 섞지 않는 것입니다.
